پيشنهادي براي جذابتر شدن فروش اقساطي مسکن

بانک مسکن چندي پيش با هدف رونق توليد در بخش مسکن، ارتقاي قدرت خريد خانوارها، فروش سريع واحدهاي نوساز سازندگان و تحقق سياست‌هاي تنظيمي دولت براي خروج غيرتورمي اقتصاد از رکود، براي راه‌اندازي بازار فروش قسطي واحدهاي مسکوني، موفق به اخذ مجوز از بانک مرکزي شد. در اين طرح، بانک مسکن تسهيلات ريالي به طرفين معاملات نسيه پرداخت نمي‌کند بلکه بانک، توافق سازنده با خريدار برسر پرداخت غيرنقدي و مدت‌دار بخشي از ارزش ملک مورد معامله را تضمين مي‌کند، طوري‌که در صورت عدم بازپرداخت به موقع اقساط ماهانه مبلغ غيرنقد از جانب خريدار آپارتمان، بانک مسکن مبالغ معوق را به سازنده يا همان فروشنده پرداخت خواهد کرد.

در اين طرح با تعيين 4 شرط که عبارتند از: 1- حداکثر 50 درصد ارزش روز واحد مسکوني و تا سقف 1500 ميليون ريال از بهاي کل معامله، قابليت تقسيط و پرداخت غيرنقد دارد. 2- فقط آپارتمان‌هاي حداکثر 10 سال ساخت –از تاريخ صدور پروانه ساختماني- مشمول تضمين فروش قسطي هستند. 3- حداکثر قسط ماهانه 3 ميليون تومان و 4- حداکثر طول بازپرداخت 50ماه، حدود رسمي معاملات نسيه واحدهاي مسکوني با درنظر گرفتن ميزان قدرت مالي خريدار براي پرداخت اقساط و ميزان تمايل فروشنده به نحوه دريافت بخش غيرنقدي ارزش ملک، تعيين شده است. بانک مسکن در ازاي ارائه تضمين حقوقي لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسيه توسط خريدار، رقمي معادل 2.36 درصد مبلغ غيرنقد را تحت عنوان «کارمزد» در هر سال از طرفين معامله دريافت مي‌کند، اما در 10 روز اول اجراي طرح، بنا بر گزارش «دنياي اقتصاد» به‌رغم مراجعه متقاضيان خريد، به‌خاطر غيبت سازنده‌هاي پيشنهاد‌کننده طرح، عملا به «پوچ فروشي» منجر شده است.

مي‌توان عنوان کرد که طولاني مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط و 5 سال انتظار براي بازگشت سرمايه، يکي از دلايل استقبال نکردن سازندگان از ارائه فهرست واحدهاي پيشنهادي براي فروش قسطي و استفاده از تسهيلات غيرنقدي مي‌باشد. اگرچه ممکن است دريافت بخشي از قيمت کل اين واحدها براي سازندگان صرفه اقتصادي داشته باشد و درکوتاه مدت به رونق معاملات مسکن منجر شود، اما در بلند مدت با توجه به شروع پروژه‌هاي جديد، بخش بزرگ‌تري از منابع سازندگان قفل خواهد شد و با درنظر گرفتن تنگناي اعتباري بانک‌ها و وضعيت رکودي که کشور در 2 سال اخير گريبانگير آن مي‌باشد، منابع بانک‌ها بايد بيشتر جذب سرمايه در گردش شوند و اين امر سازندگان را با مشکل نقدينگي بيشتري مواجه مي‌سازد. به همين منظور براي کوتاه کردن دوره بازپرداخت اقساط به منابع جديدي نياز مي‌باشد.

با تصويب مجلس، دولت اجازه يافت در سال 1395 اموال غيرمنقول دولتي که بهره‌بردار آن وزارت راه و شهرسازي است، به استثناي مصاديق جزء 2 بند د سياست‌هاي کلي اصل 44 قانون اساسي را با رعايت قوانين موضوعي کشور تا سقف معادل 50 هزار ميليارد ريال به فروش رسانده و درآمد حاصله را براي افزايش سرمايه بانک مسکن اختصاص دهد. بانک مسکن مي‌تواند از محل منابع فعلي و منابع جديد ناشي از افزايش سرمايه، دو قرارداد جداگانه با خريدار با دوره بازپرداخت بلند مدت (50 قسط) و سازنده با دوره بازپرداخت کوتاه‌مدت (25 قسط) تنظيم کند.

با لحاظ متوسط نرخ تورم در سال‌هاي آتي، برخلاف اخذ 2.36 درصد کارمزد از مبلغ غيرنقد از طرفين، با اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصدي براي سازنده و با احتساب کارمزد 2.36 درصدي بانک مسکن براي تضمين معامله، هزينه خريد براي خريدار رقمي معادل حداکثر 14 درصد خواهد شد. اين ميزان سود، از نرخ سود کنوني تسهيلات بدون سپرده خريد مسکن کمتر است، همچنين سقف مبلغ تسهيلات مزبور از سقف مبلغ تسهيلات بدون سپرده، حداکثر 400 ميليون ريال بيشتر مي‌باشد که از اين منظر، شرايط به نفع خريداران است و با درنظر گرفتن دوره بازپرداخت کوتاه‌مدت‌تر و اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصدي براي مبلغ غيرنقد، شرايط براي سازندگان مطلوب تر مي‌باشد و در آخر، بانک جداي از اخذ کارمزد تضمين معامله، بابت تامين مابه‌التفاوت اقساط پرداختي به سازنده، از خريداران سالانه 14 درصد سود اخذ مي‌نمايند. پيش‌بيني مي‌شود با توجه به کمبود نقدينگي در دسترس خريداران از يکسو و تمايل سازنده‌ها به فروش واحدهاي نوساز با دوره بازپرداخت اقساط کوتاه مدت، و افزايش سرمايه بانک مسکن، به‌زودي يک تحرک اساسي در بازار معاملات از طريق مبادله نقد و اقساط ملک شکل بگيرد.