عرف محله، چطور اجاره بهاي مسکن را تعيين مي کند؟

يکي از مخاطبان سرويس مشکلات مردم گلايه کرده چقدر ميزان اجاره بهاي امسال افزايش پيدا مي کند؟
به گزارش پايگاه خبري«عصرساختمان » به نقل از خبرآنلاين، با رسيدن فصل گرما و تمام شدن درس و مشق بچه ها، موعد اسباب کشي و اجاره کردن و تحويل دادن خانه قبلي و گرفتن خانه جديد شده است.
در اين بازار داغ تغيير مسکن، بسياري از مستاجران، از افزايش کرايه ها نگرانند و تصور مي کنند با شرايط فعلي اقتصادي، ميزان افزايش اجاره بها، باعث کوچک شدن سفره آنها و رفتن سهم قابل توجهي از درآمدشان براي مسکن شود.
يکي از مخاطبان، نگراني خود را در سرويس مشکلات مردم اينطور بيان کرده: افزايش مبلغ اجاره مسکن سقف ندارد؟ آيا مصداق گرانفروشي نيست؟ وقتي تورم دارد تک‌رقمي مي‌شود و سود بانکي را کم مي‌کنند اجاره خانه نبايد متناسب با همين‌ها باشد؟ بنگاه‌ها و مال‌ها همدست مي‌شوند و مستاجرها زير فشارند. آيا مرجعي براي شکايت هست؟
در پاسخ به اين مستاجر محترم بايد گفت: عقد اجاره، عقدي لازم است و داشتن رضايت و اراده بستن اين عقد (قرارداد) شرط اصلي به شمار مي رود. به بيان ديگر، با رضايت طرفين (مستاجر و موجر) قرارداد اجاره بسته مي شود و واقعيت فعلي بازار نيز اين است که هيچ کيل و پيمانه مشخصي براي اندازه کردن ميزان اجاره بهاي وجود ندارد. به زبان ديگر، در صورتي که کسي دلش خواست، مي تواند ملکي را که مالک براي آن، فلان مقدار اجاره بها طلب مي کند، از او اجاره کند.
اما نبودن قانون مدون براي اين منظور، به معني بلبشو و بيقانوني مطلق نيست. بلکه عرف منطقه و محله، شرايط منزل مسکوني و از همه مهمتر، قيمت ملکي که قرار است به اجاره گذاشته شود، در تعيين عرفي ميزان اجاره بها موثر است.
عموما براساس فرمولي که از سال 1351 در اکثر بنگاه ها و مشاوران املاک مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره بهاي واحد مسکوني قرار مي گيرد ابتدا ارزش واحد مسکوني براساس فاکتورهاي رايج تعيين مي شود و سپس 25 درصد از قيمت ملک ميزان رهني بود که مستاجر بايد پرداخت مي کرد.
به عنوان مثال اگر آپارتماني 50 متري 200 ميليون تومان قيمت گذاري شود، موجر مبلغ رهن آن را حدود 50 ميليون تومان در نظر مي گيرند که البته در حال حاضر چون در معاملات املاک هر يک ميليون تومان پول رهن معادل ماهانه 30 هزار تومان اجاره تعريف مي شود.
در صورت موافقت مالک، مستاجر مي تواند با تبديل بخشي از پول رهن به اجاره ماهانه مطابق با توان خود واحد مسکوني را معامله کند. مثلا رهن 50 ميليون توماني به صورت 30 ميليون وديعه و ماهانه 600 هزار تومان اجاره بها تبديل مي شود.
در اين شرايط بديهي است در صورتي که نرخ املاک در منطقه اي افزايش يا کاهش پيدا کند، نرخ اجاره نيز افزايش يا کاهش خواهد يافت. طبعا در اين شرايط، نمي توان کسي را براي اجاره کردن ملکي مورد شماتت قرار داد. البته در صورتي که عقد اجاره منعقد شود و مستاجر احساس کند بسيار بيش از حد عرف محل از او اجاره دريافت کرده اند مي تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف، ابطال اجاره نامه را به دليل ضرر و زيان خارج از عرف (غبن) درخواست کند.