مسکن حاشيه
مسکن مهر به عنوان بزرگ‌ترين پروژه ساخت مسکن کشور در سال 1386 و با هدف والاي صاحب خانه کردن قشر کم‌درآمد جامعه آغاز به کار کرد. مطابق محاسباتي که توسط دولت نهم انجام شده بود حدود پنج ميليون خانوار ايراني وجود داشت که از سرپناه مناسبي برخوردار نبودند و اين طرح قرار بود با ايجاد 4.4 ميليون واحد مسکوني، گام بزرگي در رفع مشکل مسکن قشر ضعيف جامعه بردارد. هدف اين نوشتار بررسي مشکلات و تبعات مسکن مهر نيست اما ذکر چند نکته براي نتيجه‌گيري بهتر در ادامه لازم است.
آغاز به کار مسکن مهر با يک مشکل محاسباتي همراه بود؛ کارشناسان دولت، پنج ميليون خانواري را که فاقد سرپناه مناسب بودند به عنوان متقاضيان مسکن در نظرگرفته بودند حال آنکه بايد ميان نياز و تقاضا تمايز قائل شد چرا که نياز لزوماً با تقاضا همراه نيست؛ اين اشتباه محاسباتي سبب شد تا در گام اول، مسکن مهر به يکي از مهم‌ترين اهداف خود که همان کاهش قيمت مسکن (با پاسخگويي به تقاضاي موجود در بازار) بود نتواند دست پيدا کند؛ کساني براي مسکن مهر ثبت‌نام کردند و متقاضي آن شدند که پيشتر به عنوان متقاضي در بازار مسکن وارد نشده بودند.
بنابراين مسکن مهر به جاي پاسخگويي به تقاضاي موجود، سبب ايجاد تقاضاهاي جديد در بازار شد. ايراد بعدي که در طرح مسکن مهر وجود داشت و به عقيده نويسنده مهم‌تر از مشکل اول است، مکان‌يابي غلط پروژه‌هاي مسکن مهر بود؛ دولت وقت با اين عقيده که قسمت عمده‌اي از هزينه‌هاي ساخت و ساز مربوط به قيمت زمين است، حاشيه شهرها و مناطق دورافتاده را که قيمت زمين در آنها پايين‌تر است به عنوان محل اجراي پروژه‌ها انتخاب کرد.
اين موضوع گرچه هزينه‌هاي ساخت و ساز را کاهش داد اما مشکل پيچيده‌تري را براي دولت ايجاد کرد و آن تامين زيرساخت‌هاي لازم براي شهرک‌هاي مسکن مهر بود. نبود زيرساخت‌ها باعث شده است تا با وجود تکميل تعداد زيادي از واحدهاي مسکن مهر، همچنان اين واحدها خالي از سکنه باشد. اين مشکل در پروژه‌هاي مسکن مهر شهر تهران حادتر است، پروژه‌هاي اين شهر با فاصله نسبتاً زيادي از شهر ساخته شده است و بعد از گذشت چندين سال از موعد اتمام پروژه اين شهرک‌ها همچنان با مشکلات اساسي در زيرساخت‌ها روبه‌رو هستند.
پروژه‌هاي مسکن مهر تهران به دليل مشکلاتي که در بالا اشاره شد، در حال حاضر با اقبال ثبت‌نام‌‌کنندگان مواجه نشده است. به دليل هزينه بالاي خريد مسکن در تهران، مي‌توان استدلال کرد که اجاره‌نشين‌ها منحصراً مربوط به قشر فقير جامعه نيستند و طبقه متوسط نيز مي‌تواند جزو اجاره‌نشين‌ها در اين شهر محسوب شود؛ اين موضوع سبب شده است تا کساني که شرايط لازم براي ثبت‌نام در مسکن مهر را دارند محدود به قشر فقير و کم‌درآمد نباشند.
اتفاقي که در تهران رخ داده است اين است که طيف وسيعي از قشر متوسط نيز که توان اجاره کردن واحد مسکوني در تهران را دارند، جزو متقاضيان مسکن مهر باشند. حال با اتمام پروژه‌هاي مسکن مهر و به‌رغم تحويل واحدهاي مسکوني، اين دسته از افراد به دليل نبود زيرساخت‌هاي لازم حاضر نيستند در واحدهاي مسکن مهر ساکن شوند. طبق اظهار نظرهاي مسوولان، پروژه‌هاي مسکن مهر تهران با مشکلات جدي تامين آب آشاميدني، فضاهاي آموزشي و حمل و نقل عمومي و... روبه‌رو هستند و تمامي اينها سبب شده است تا صاحبخانه‌ها تمايلي براي سکونت در اين شهرک‌ها نداشته باشند.
در ماه‌هاي ابتدايي شروع به کار دولت يازدهم، براي جلوگيري از معاملات غيرقانوني و همچنين براي ممانعت از خالي ماندن واحدهاي مسکن مهر، خريد و فروش اين واحدها آزاد شد. در حال حاضر، قيمت اجاره و خريد مسکن در شهرک‌هاي مسکن مهر تهران، بين يک سوم تا يک‌چهارم قيمت‌ها در تهران است و اين موضوع تا حدودي سکونت در اين مناطق را براي قشر بسيار ضعيف جذاب کرده است. مطابق آخرين نظرسنجي‌ها از فعالان بازار و مشاوران املاک، بيشترين متقاضيان در اين شهرک‌ها را حاشيه‌نشين‌هاي محلات جنوبي تهران و مهاجران تشکيل مي‌دهند.
از آنجا که متقاضيان مذکور توان خريد واحدهاي مسکوني را ندارند و همچنين به اين دليل که صاحبخانه‌ها اميدوارند که درآينده زيرساخت‌هاي لازم در اين شهرک‌ها فراهم شده و امکان سکونت خواهند داشت، تمايل زيادي به فروش واحدهاي خود ندارند و از اين رو در حال حاضر بازار اجاره بيشتر با رونق روبه‌رو است و بازار خريد و فروش رونق چنداني ندارد. از طرفي به علت ظاهر و اندازه تقريباً يکساني که اين واحدها دارند، تفاوت‌هاي قيمتي قابل ملاحظه‌اي در بازار اين شهرک‌ها وجود ندارد و اين موضوع مانع افزايش بي‌دليل قيمت‌ها و اجاره‌ها در اين مناطق شده و بر جذابيت آن براي متقاضيان افزوده است.
متاسفانه دولت نهم و دهم نتوانست مطابق برنامه طراحي‌شده پيش برود و در تحويل واحدهاي مسکن مهر فاصله زيادي با زمان‌بندي از پيش تعيين‌شده داشت؛ نتيجه اين شد که پروژه مسکن مهر به دولت يازدهم منتقل شد و دولت يازدهم با تمام مشکلات اقتصادي کشور، پروژه‌اي را به ارث برد که مورد تاييدش نبود و بودجه‌اي کلان براي اتمام آن لازم بود؛ با وجود اين، دولت يازدهم اين پروژه را ادامه داد و متعهد شد که تا انتهاي سال 1394 تمامي واحدها را تحويل دهد؛ در پايان سال 1394، پروژه مسکن مهر گرچه با پيشرفت همراه بود اما همچنان ناتمام ماند. پيشرفت در شهرستان‌ها نسبتاً مطلوب بود اما در تهران کارها به خوبي پيش نرفت و پيش‌بيني مي‌شود که تحويل برخي از واحدها حتي تا انتهاي سال 1396 نيز انجام نشود.
درحال حاضر تعداد واحدهاي تحويل داده‌شده مسکن مهر در تهران درصد کمي از کل واحدهاي شروع‌شده را شامل مي‌شود، با در نظرگرفتن اينکه درصدي از واحدهاي تحويل داده‌شده نيز همچنان خالي از سکنه هستند؛ مي‌توان نتيجه گرفت که در مقطع کنوني مسکن مهر در شهر تهران نمي‌تواند اثر آنچناني بر بازار مسکن تهران و حاشيه آن داشته باشد. حتي اگر در سال‌هاي آينده تمامي واحدهاي مسکن مهر تهران تحويل داده شوند، در صورتي که وضعيت زيرساخت‌هاي اين شهرک‌ها بهبود پيدا نکند، مسکن مهر نخواهد توانست در بازار مسکن تهران، نقش موثري را ايفا کند و به جاي اينکه سرپناهي براي متقاضيان باشد که سال‌ها آرزوي خانه‌دار شدن را داشته‌اند، مقصد مهاجران از شهرستان‌هاي مختلف کشور خواهد بود و معضل جديدي را براي تهران ايجاد خواهد کرد.
افزايش جمعيت تنها مشکلي نخواهد بود که در سايه افزايش مهاجرت ايجاد خواهد شد، افزايش بزهکاري، مشکلات فرهنگي و... مسائل جدي‌تري هستند که در صورت عدم موفقيت دولت در مديريت صحيح پروژه مسکن مهر، گريبانگير شهر تهران خواهد شد. تنها وجود زيرساخت‌هاي مناسب و شبکه‌هاي حمل و نقل کم‌هزينه (مانند قطار شهري و...) خواهد توانست بخشي از جمعيت تهران را به شهرک‌هاي مسکن مهر منتقل کند؛ زيرا کساني که براي مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند بايد انگيزه کافي براي رها کردن امکانات موجود در شهر تهران را داشته باشند.
اگر اين انگيزه فراهم نشود، افراد ترجيح خواهند داد که واحدهاي مسکوني خود را اجاره داده و به کمک مبلغي که از محل اجاره دريافت مي‌کنند، در تهران به اجاره‌نشيني ادامه دهند؛ اين مساله نيز همان‌طور که پيشتر توضيح داده شد باعث مي‌شود که نه‌تنها پروژه مسکن مهر از هدف اصلي خود فاصله بگيرد، بلکه سبب ايجاد مشکلات اساسي براي شهر تهران شود. البته در صورت تامين زيرساخت‌هاي مناسب و مديريت صحيح شهري در شهرک‌هاي مسکن مهر، اين پروژه مي‌تواند يکي از رقباي اصلي شهرهاي اطراف تهران براي سکونت باشد؛ همچنين مي‌تواند به حل برخي از مشکلات شهر تهران مانند حاشيه‌نشيني در مناطق فقيرنشين و... نيز کمک کند. بنابراين، مطابق استدلال‌هايي که انجام شد، سرنوشت مسکن مهر تهران نه به وضعيت بازار مسکن بلکه به صورت مستقيم وابسته به عملکرد دولت در اجراي اين پروژه خواهد بود.
آغاز به کار مسکن مهر با يک مشکل محاسباتي همراه بود؛ کارشناسان دولت، پنج ميليون خانواري را که فاقد سرپناه مناسب بودند به عنوان متقاضيان مسکن در نظرگرفته بودند حال آنکه بايد ميان نياز و تقاضا تمايز قائل شد چرا که نياز لزوماً با تقاضا همراه نيست؛ اين اشتباه محاسباتي سبب شد تا در گام اول، مسکن مهر به يکي از مهم‌ترين اهداف خود که همان کاهش قيمت مسکن (با پاسخگويي به تقاضاي موجود در بازار) بود نتواند دست پيدا کند؛ کساني براي مسکن مهر ثبت‌نام کردند و متقاضي آن شدند که پيشتر به عنوان متقاضي در بازار مسکن وارد نشده بودند.
بنابراين مسکن مهر به جاي پاسخگويي به تقاضاي موجود، سبب ايجاد تقاضاهاي جديد در بازار شد. ايراد بعدي که در طرح مسکن مهر وجود داشت و به عقيده نويسنده مهم‌تر از مشکل اول است، مکان‌يابي غلط پروژه‌هاي مسکن مهر بود؛ دولت وقت با اين عقيده که قسمت عمده‌اي از هزينه‌هاي ساخت و ساز مربوط به قيمت زمين است، حاشيه شهرها و مناطق دورافتاده را که قيمت زمين در آنها پايين‌تر است به عنوان محل اجراي پروژه‌ها انتخاب کرد.
اين موضوع گرچه هزينه‌هاي ساخت و ساز را کاهش داد اما مشکل پيچيده‌تري را براي دولت ايجاد کرد و آن تامين زيرساخت‌هاي لازم براي شهرک‌هاي مسکن مهر بود. نبود زيرساخت‌ها باعث شده است تا با وجود تکميل تعداد زيادي از واحدهاي مسکن مهر، همچنان اين واحدها خالي از سکنه باشد. اين مشکل در پروژه‌هاي مسکن مهر شهر تهران حادتر است، پروژه‌هاي اين شهر با فاصله نسبتاً زيادي از شهر ساخته شده است و بعد از گذشت چندين سال از موعد اتمام پروژه اين شهرک‌ها همچنان با مشکلات اساسي در زيرساخت‌ها روبه‌رو هستند.
پروژه‌هاي مسکن مهر تهران به دليل مشکلاتي که در بالا اشاره شد، در حال حاضر با اقبال ثبت‌نام‌‌کنندگان مواجه نشده است. به دليل هزينه بالاي خريد مسکن در تهران، مي‌توان استدلال کرد که اجاره‌نشين‌ها منحصراً مربوط به قشر فقير جامعه نيستند و طبقه متوسط نيز مي‌تواند جزو اجاره‌نشين‌ها در اين شهر محسوب شود؛ اين موضوع سبب شده است تا کساني که شرايط لازم براي ثبت‌نام در مسکن مهر را دارند محدود به قشر فقير و کم‌درآمد نباشند.
اتفاقي که در تهران رخ داده است اين است که طيف وسيعي از قشر متوسط نيز که توان اجاره کردن واحد مسکوني در تهران را دارند، جزو متقاضيان مسکن مهر باشند. حال با اتمام پروژه‌هاي مسکن مهر و به‌رغم تحويل واحدهاي مسکوني، اين دسته از افراد به دليل نبود زيرساخت‌هاي لازم حاضر نيستند در واحدهاي مسکن مهر ساکن شوند. طبق اظهار نظرهاي مسوولان، پروژه‌هاي مسکن مهر تهران با مشکلات جدي تامين آب آشاميدني، فضاهاي آموزشي و حمل و نقل عمومي و... روبه‌رو هستند و تمامي اينها سبب شده است تا صاحبخانه‌ها تمايلي براي سکونت در اين شهرک‌ها نداشته باشند.
در ماه‌هاي ابتدايي شروع به کار دولت يازدهم، براي جلوگيري از معاملات غيرقانوني و همچنين براي ممانعت از خالي ماندن واحدهاي مسکن مهر، خريد و فروش اين واحدها آزاد شد. در حال حاضر، قيمت اجاره و خريد مسکن در شهرک‌هاي مسکن مهر تهران، بين يک سوم تا يک‌چهارم قيمت‌ها در تهران است و اين موضوع تا حدودي سکونت در اين مناطق را براي قشر بسيار ضعيف جذاب کرده است. مطابق آخرين نظرسنجي‌ها از فعالان بازار و مشاوران املاک، بيشترين متقاضيان در اين شهرک‌ها را حاشيه‌نشين‌هاي محلات جنوبي تهران و مهاجران تشکيل مي‌دهند.
از آنجا که متقاضيان مذکور توان خريد واحدهاي مسکوني را ندارند و همچنين به اين دليل که صاحبخانه‌ها اميدوارند که درآينده زيرساخت‌هاي لازم در اين شهرک‌ها فراهم شده و امکان سکونت خواهند داشت، تمايل زيادي به فروش واحدهاي خود ندارند و از اين رو در حال حاضر بازار اجاره بيشتر با رونق روبه‌رو است و بازار خريد و فروش رونق چنداني ندارد. از طرفي به علت ظاهر و اندازه تقريباً يکساني که اين واحدها دارند، تفاوت‌هاي قيمتي قابل ملاحظه‌اي در بازار اين شهرک‌ها وجود ندارد و اين موضوع مانع افزايش بي‌دليل قيمت‌ها و اجاره‌ها در اين مناطق شده و بر جذابيت آن براي متقاضيان افزوده است.
متاسفانه دولت نهم و دهم نتوانست مطابق برنامه طراحي‌شده پيش برود و در تحويل واحدهاي مسکن مهر فاصله زيادي با زمان‌بندي از پيش تعيين‌شده داشت؛ نتيجه اين شد که پروژه مسکن مهر به دولت يازدهم منتقل شد و دولت يازدهم با تمام مشکلات اقتصادي کشور، پروژه‌اي را به ارث برد که مورد تاييدش نبود و بودجه‌اي کلان براي اتمام آن لازم بود؛ با وجود اين، دولت يازدهم اين پروژه را ادامه داد و متعهد شد که تا انتهاي سال 1394 تمامي واحدها را تحويل دهد؛ در پايان سال 1394، پروژه مسکن مهر گرچه با پيشرفت همراه بود اما همچنان ناتمام ماند. پيشرفت در شهرستان‌ها نسبتاً مطلوب بود اما در تهران کارها به خوبي پيش نرفت و پيش‌بيني مي‌شود که تحويل برخي از واحدها حتي تا انتهاي سال 1396 نيز انجام نشود.
درحال حاضر تعداد واحدهاي تحويل داده‌شده مسکن مهر در تهران درصد کمي از کل واحدهاي شروع‌شده را شامل مي‌شود، با در نظرگرفتن اينکه درصدي از واحدهاي تحويل داده‌شده نيز همچنان خالي از سکنه هستند؛ مي‌توان نتيجه گرفت که در مقطع کنوني مسکن مهر در شهر تهران نمي‌تواند اثر آنچناني بر بازار مسکن تهران و حاشيه آن داشته باشد. حتي اگر در سال‌هاي آينده تمامي واحدهاي مسکن مهر تهران تحويل داده شوند، در صورتي که وضعيت زيرساخت‌هاي اين شهرک‌ها بهبود پيدا نکند، مسکن مهر نخواهد توانست در بازار مسکن تهران، نقش موثري را ايفا کند و به جاي اينکه سرپناهي براي متقاضيان باشد که سال‌ها آرزوي خانه‌دار شدن را داشته‌اند، مقصد مهاجران از شهرستان‌هاي مختلف کشور خواهد بود و معضل جديدي را براي تهران ايجاد خواهد کرد.
افزايش جمعيت تنها مشکلي نخواهد بود که در سايه افزايش مهاجرت ايجاد خواهد شد، افزايش بزهکاري، مشکلات فرهنگي و... مسائل جدي‌تري هستند که در صورت عدم موفقيت دولت در مديريت صحيح پروژه مسکن مهر، گريبانگير شهر تهران خواهد شد. تنها وجود زيرساخت‌هاي مناسب و شبکه‌هاي حمل و نقل کم‌هزينه (مانند قطار شهري و...) خواهد توانست بخشي از جمعيت تهران را به شهرک‌هاي مسکن مهر منتقل کند؛ زيرا کساني که براي مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند بايد انگيزه کافي براي رها کردن امکانات موجود در شهر تهران را داشته باشند.
اگر اين انگيزه فراهم نشود، افراد ترجيح خواهند داد که واحدهاي مسکوني خود را اجاره داده و به کمک مبلغي که از محل اجاره دريافت مي‌کنند، در تهران به اجاره‌نشيني ادامه دهند؛ اين مساله نيز همان‌طور که پيشتر توضيح داده شد باعث مي‌شود که نه‌تنها پروژه مسکن مهر از هدف اصلي خود فاصله بگيرد، بلکه سبب ايجاد مشکلات اساسي براي شهر تهران شود. البته در صورت تامين زيرساخت‌هاي مناسب و مديريت صحيح شهري در شهرک‌هاي مسکن مهر، اين پروژه مي‌تواند يکي از رقباي اصلي شهرهاي اطراف تهران براي سکونت باشد؛ همچنين مي‌تواند به حل برخي از مشکلات شهر تهران مانند حاشيه‌نشيني در مناطق فقيرنشين و... نيز کمک کند. بنابراين، مطابق استدلال‌هايي که انجام شد، سرنوشت مسکن مهر تهران نه به وضعيت بازار مسکن بلکه به صورت مستقيم وابسته به عملکرد دولت در اجراي اين پروژه خواهد بود.