آوانس سازنده‌هاي ساختمان به مالکان زمين ، توهم قيمتي در سمت عرضه زمين

سهم شراکت مالکان از 50 درصد به 60 درصد افزايش يافت.
بساز و بفروش‌ها براي بهره‌برداري از دو رخداد کم‌سابقه در بازار ساخت، يک آوانس براي مالکان ساختمان‌هاي کلنگي قائل شدند و فرمول «مشارکت در ساخت» را به نفع صاحبان زمين تغيير دادند. هم‌اکنون با افزايش 10 واحد درصدي سهم مالک زمين نسبت به پارسال، فرمول مشارکت به‌صورت «60 درصد بناي جديد براي مالک و 40 درصد براي سازنده» اعمال مي‌شود. افت هزينه احداث و رشد وام ساخت، دو علت امتيازدهي سازنده‌ها است تا آخرين مانع رونق ساختماني با تحريک عوامل عرضه زمين، مرتفع شود. مناطق پرکشش براي ساخت معرفي شده است.

بساز و بفروش‌ها در تهران براي بهره‌برداري از شرايط مناسب به‌وجود آمده در بازار ساخت و ساز، به تحريک صاحبان بناهاي کلنگي رو آورده‌اند و براي جلب نظر سمت عرضه در بازار زمين، اخيرا فرمول «مشارکت با مالکان ساختمان‌هاي قابل تخريب» را تغيير دادند. گزارش از تغيير فرمول «مشارکت در ساخت» حاکي است در حال حاضر سازنده‌ها سهم خود در پروژه‌هاي مشارکتي را 10واحد درصد نسبت به سال گذشته کاهش داده‌اند طوري که نسبت شراکت بين مالکان زمين و سازنده به جاي تبعيت از فرمول 50-50، به‌صورت 60 درصد براي مالکان و 40 درصد براي سازنده امتياز محاسبه مي‌شود.

سازنده‌ها با دادن اين امتياز به مالکان کلنگي، قصد دارند از دو گشايش مالي جديد در ساخت و ساز که شامل کاهش هزينه ساخت و افزايش تسهيلات بانکي است، استفاده کنند.

در حال حاضر قيمت زمين در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمي معادل 33 درصد کاهش يافته و قيمت مصالح ساختماني نيز 26واحد درصد نسبت به سه سال پيش افت کرده است. از طرفي، در شرايط فعلي 110 تا 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازاي احداث هر واحد مسکوني، بدون محدوديت به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.

اين دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختماني به بازار شده اما چون فرمول پارسال براي مشارکت در ساخت، انگيزه لازم در مالکان زمين براي خروج از رکود را ايجاد نکرده، سازنده‌ها مجبور به افزايش 10واحد درصدي سهم آنها شده‌اند.

فرمول فعلي 60-40 تا پيش از جهش قيمت زمين استفاده مي‌شد اما سال 92، سهم مالکان به 70 درصد رسيد و در سال 94 به‌خاطر افزايش عوارض ساخت و ساز از يک سو و کاهش قيمت زمين از سوي ديگر، اين سهم به 50 درصد نزول کرد. در حال حاضر رغبت به مشارکت در ساخت، در مناطق پرتقاضا براي خريد مسکن، زيادتر است و سازنده‌ها، علاوه بر درصد شراکت، مترمربعي يک ميليون تومان به‌طور متوسط، پول بلاعوض به مالکان يک ساختمان کلنگي پرداخت مي‌کنند.

فرمول مشارکت در ساخت مسکن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت.

در حالي که طي سه سال گذشته تحت تاثير دو تحول عمده، فرمول مشارکت در ساخت در بيشتر پروژه‌هاي ساختماني دو مدل متفاوت را تجربه کرد، سازندگان و مالکان مسکن امسال، به معمول‌ترين روش محاسبه سهم مالک و سازنده در ساخت مشارکتي بازگشته‌اند.

فرمول مشارکت در ساخت مسکن طي سال 92 به دنبال جهش قيمت زمين و افزايش سطح قيمتي آن، موجب تغيير سهم مالک و سازنده به نفع مالکان در ساخت مشارکتي مسکن شد.

به اين ترتيب در شرايطي که تا پيش از سال 92، عمده سهم مالک و سازنده در اغلب قراردادهاي ساخت مشارکتي، به‌صورت سهم 60 درصدي براي مالک و 40 درصدي براي سازنده تعريف مي‌شد، اين فرمول در سال اوج قيمت زمين و مسکن به نفع مالک تغيير کرد. به اين ترتيب، در شرايطي که هر چند فرمول ساخت مشارکتي مسکن بسته به ويژگي‌هاي منطقه، ملک، متراژ و طول بر زمين مي‌تواند به حالت‌هاي مختلف تعريف و تعيين شود اما در سال 92، جهش قيمت زمين سهم مالک را از فرآيند مشارکت تا 70 درصد در کنار تعيين مبلغي با عنوان سهم بلاعوض مالک، تغيير داد.

نوسان سه مرحله‌اي سهم مالک و سازنده
قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 يعني به مدت 8 سال، از مترمربعي 600 هزار تومان به 6ميليون تومان افزايش يافت و اين جهش 10برابري قيمت زمين موجب شد فرمول مشارکت به نفع مالکان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدي از سهم مالک در ساخت مشارکتي مسکن برسد. اين در حالي است که سازندگان مسکن هم به‌عنوان سمت دوم مشارکت در ساخت، سال 92 که در واقع اوج رونق مسکن و ساخت وساز محسوب مي‌شد، براي جلب رضايت مالکان به مشارکت، به سهم 30 درصدي براي ساخت و ساز رضايت دادند.

سازندگان در اين سال، عمده سود خود و جبران کاهش سهمشان از درصد مشارکت با مالک را از طريق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسکن و اوج جهش قيمت مسکن در سال 92 تامين کردند.

اين در حالي است که هم زمان با شروع دوره رکود ساختماني در اواخر همان سال، فرمول مشارکت در ساخت در سال بعد يعني سال 93 با تغيير اساسي مواجه شد.

البته فرمول مشارکت در ساخت مسکن با سهم 70 درصدي براي مالک و 30 درصدي براي سازنده، در برخي مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق يک، 2 و 3 پايتخت که ارزش زمين در آنها به مراتب بالاتر از ساير مناطق شهر است، در سال 93 هم پايدار ماند. اما سال 93 و همچنين سال گذشته همزمان با ادامه و تشديد رکود در بازار معاملات مسکن، درصدهاي مربوط به سهم مشارکت مالک و سازنده در پروژه‌هاي ساختماني تغيير کرد.

در حالي که سال قبل از آن يعني سال 92، عمده پروژه‌هاي مشارکتي مخصوصا در مناطق شمالي شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالک به ازاي سهم 30 درصدي سازنده انجام مي‌شد، عمده فعاليت‌هاي مشارکت در ساخت طي سال‌هاي 93 و 94، به‌صورت مشارکت 50 - 50 يعني سهم مساوي مالک و سازنده از فرآيند مشارکت تعيين شد.

اين در حالي است که فرمول دومي که طي دو سال گذشته در بازار مشارکت در ساخت، به خصوص در مناطقي که زمين در آنها از ارزش بالاتري برخوردار بود يا به جهت مشخصات ويژه ملکي، تقاضاي بيشتري براي آنها نسبت به زمين‌هاي معمولي وجود داشت، در برخي موارد به‌صورت سهم 55 درصدي براي مالک و 45درصدي براي سازنده هم تعريف مي‌شد.

اما سال‌هاي 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخليه حباب قيمتي در بازار زمين و مسکن، فرمول عمده مشارکت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 براي مالک و سازنده رسيد. علاوه بر افت قيمت و رکود در بازار زمين، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراکم ساختماني بعد از چند سال افزايش يافت و در نتيجه اين موضوع هزينه‌هاي ساخت مسکن هم زياد شد، تغيير مسير فرمول مشارکت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.

بازگشت ساخت مشارکتي به سطح نرمال
فرمول مشارکت در ساخت و تعيين سهم مالک و سازنده از عوايد ناشي از ساخت وساز مشارکتي، امسال بعد از سه سال حالت غير طبيعي در بازار اين گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسيده است. هم‌اکنون در اغلب مناطق شهر تهران تعيين سهم مالک و سازنده در فرآيند ساخت و سازهاي مشارکتي به‌صورت سهم 60 درصدي مالک و 40 درصدي سازنده تعيين مي‌شود که اين موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهاي مشارکتي به حالت نرمال است.

در شرايط نرمال، معمولا فرمول مشارکت در ساخت بسته به متراژ زمين، موقعيت و منطقه‌اي که در آن واقع شده و ساير مشخصات آن مانند طول بر زمين، به‌صورت سهم 60 درصدي مالک و 40درصدي سازنده تعيين مي‌شود و علاوه بر آن مبلغي متناسب با قيمت‌هاي عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمين به‌عنوان بلاعوض به مالکان زمين (ساختمان تخريب شده) پرداخت مي‌شود.

مبلغ بلاعوض بابت مشارکت در ساخت زمين‌هاي مسکوني در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوري که اين مبلغ از مترمربعي کمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تا مترمربعي بيش از 3 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر در نوسان است.

با اين حال، هنوز هم در برخي مناطق خاص پايتخت نمونه‌هاي محدودي از فرمول‌هاي متفاوت ساخت و ساز مشارکتي ديده مي‌شود.

در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تهران که نسبت هزينه ساخت مسکن به زمين تقريبا در سطح برابري قرار دارد، در موارد محدودي فرمول مشارکت در ساخت به‌صورت سهم 50 درصدي مالک در برابر سهم 50 درصدي سازنده هم تعريف مي‌شود. اين در حالي است که هم‌اکنون تعيين درصد مشارکت 70 درصدي مالک به 30 درصدي سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوق‌العاده محدود ديده مي‌شود.

توهم قيمتي در سمت عرضه زمين
واسطه‌هاي ملکي در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالکان همچنان در توهم دوران اوج جهش قيمت زمين به‌سر مي‌برند اما چون در شرايط رکود فعلي بازار معاملات زمين مشتري مناسبي براي ملک خود ندارند، از سر ناچاري جذب بازار مشارکت در ساخت مي‌شوند. اغلب اين واسطه‌ها در مناطق مختلف پايتخت معتقدند هرچند هم‌اکنون فرمول مشارکت در ساخت مسکن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضي که هر يک از مالکان از سازندگان مطالبه مي‌کنند با سطح واقعي قيمت‌ها و شرايط روز بازار مسکن چندان همخواني ندارد.

به گفته واسطه‌هاي ملکي اين مبالغ هم‌اکنون بالاتر از آن چيزي که شرايط روز بازار مسکن حکم مي‌کند، تعيين مي‌شود و مالکان همچنان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند.

11 نقطه پرتقاضا براي مشارکت
هم‌اکنون عمده تقاضا و قراردادهاي مشارکت در ساخت مسکن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام مي‌شود که بيشترين تمايل سازندگان براي ساخت و ساز روي زمين‌هاي کلنگي، معطوف به اين مناطق است.

به اين ترتيب، در حال حاضر عمده فعاليت‌هاي مربوط به ساخت وسازهاي مشارکتي مسکن در مناطق يک، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام مي‌شود که به دليل برخي ويژگي‌هاي خاص مانند وجود املاک کلنگي در اين مناطق، تمرکز جمعيت و تقاضاي قابل‌قبول براي واحدهاي ساخته شده، باب ميل سازندگان هستند.

اين مناطق که در چهار جهت اصلي شهر تهران و جهت‌هاي فرعي آن پراکنده شده‌اند، معمولا در ساخت و سازهاي مشارکتي از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالک تبعيت مي‌کنند.

البته در مناطق جنوبي‌تر و ارزان‌تر شهر اين سهم تا درصد مساوي 50 - 50 به‌عنوان سهم سازنده و مالک تعيين مي‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختي از سوي سازنده به مالک در اين مناطق کمتر از ساير مناطق است. بررسي‌ها از وضعيت بازار ساخت و سازهاي مشارکتي مسکن نشان مي‌دهد هم‌اکنون دو رويکرد عمده در رفتار مالکان و ساکنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد که از وضعيت عرضه و تقاضاي زمين براي ساخت مشارکتي نشات مي‌گيرد.

اولين رويکرد يا اولين گروه مربوط به بازار مشارکت در ساخت در برخي مناطق خاص و ويژه شهر تهران يعني مناطق لوکس و گران‌قيمت شمال پايتخت – عمدتاً مناطق 1 و 3 – است.

به اذعان واسطه‌هاي ملکي شمال شهر، در اين مناطق هم‌اکنون عرضه زمين از سوي مالکان براي ساخت مشارکتي کاهش يافته است، طوري که برخي از واسطه‌هاي ملکي که فعاليت‌هاي مربوط به مشارکت در ساخت هم انجام مي‌دهند در آگهي‌هاي خود عنوان مي‌کنند مالکاني که بهترين پيشنهاد مشارکت در ساخت را با معرفي زمين‌هاي خود به سازندگان بدهند، مشمول دريافت مژدگاني مي‌شوند. هرچند نمي‌توان چندان به صحت پرداخت مژدگاني به مالکان در نتيجه معرفي زمين براي مشارکت در ساخت خوشبين بود و به نظر مي‌رسد اين واسطه‌ها از ترفندهاي تبليغاتي براي جلب مالکان استفاده کرده‌اند، اما اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اکنون عرضه کمتر يا نامناسب‌تري در بازار زمين اين مناطق از سوي مالکان صورت مي‌گيرد.

اما در مناطق معمولي‌تر شهر تهران، يعني گروه دوم مورد بحث، هرچند ميزان عرضه زمين براي ساخت مشارکتي مسکن به حد کافي وجود دارد، اما در اين سمت بازار، اغلب نارضايتي براي ورود به پروژه‌هاي مشارکتي از جانب سازندگان مطرح مي‌شود.

آن‌طور که سازندگان مناطق معمولي‌تر شهر تهران مي‌گويند به دليل آنکه هنوز مالکان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند پيشنهادهاي برخي از آنها براي نحوه محاسبه فرمول مشارکت و به‌خصوص تعيين مبلغ بلاعوض، متناسب با شرايط روز بازار زمين و مسکن نيست و به همين خاطر سازندگان معمولا براي يافتن زميني که با شرايط واقعي براي مشارکت عرضه شده باشد، مقداري با مشکل مواجهند.

واسطه‌هاي ملکي فعال در بازار مشارکت در ساخت مسکن در مناطق يک و سه تهران اعلام کردند: هم‌اکنون فرمول غالب مشارکت در ساخت در اين مناطق همان تعيين نسبت 60 به 40 براي مالک و سازنده است هرچند در اين مناطق بسته به نوع و متراژ زمين، موقعيت و طول بر و ساير خصوصيات آن همچون تعداد مالکان، اين درصد مي‌تواند به‌صورت 70 به 30 يا حتي در موارد محدودي 50 به 50 هم تعيين شود.

اين در حالي است که واسطه‌هاي ملکي مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به ساير روش‌هاي محاسبه سهم مالک و سازنده از پروژه‌هاي مشارکتي تاييد مي‌کنند.

ميانگين تعيين مبلغ بلاعوض به ازاي هر مترمربع زمين براي مالکان در اين مناطق حدود يک ميليون تومان است و اين در حالي است که اين رقم در حداقلي‌ترين حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بيش از متري 3 ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رود.

واسطه‌هاي ملکي مناطق 4 و8 در شرق تهران مي‌گويند: هم‌اکنون اغلب پروژه‌هاي مشارکت در ساخت در اين مناطق با نسبت 60 به 40 انجام مي‌شود هرچند در مناطقي که زمين در آنها ارزان‌تر است اين نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغير است.

اين نسبت در برخي ديگر از مناطق رايج که زمينه و ميل به مشارکت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است.

اين در حالي است که انگيزه غالب مالکان براي حضور در بازار مشارکت در ساخت علاوه بر رکود بازار زمين و فروش نرفتن املاک کلنگي، برخورداري از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي ملکشان در اثر تخريب و نوسازي است.

به گفته واسطه‌هاي ملکي و کارشناسان مسکن، هم‌اکنون به‌رغم ادامه رکود در بازار زمين همزمان با ورود بازار مسکن به فاز پيش‌رونق، اغلب مالکان ترجيح مي‌دهند با ورود به بازار مشارکت در ساخت، ملک خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي براي روزهاي رونق فروش آپارتمان‌هاي نوساز آماده کنند و از اين طريق هم موفق به فروش ملک خود شده‌اند و هم با تبديل ملک کلنگي به يک مجتمع مسکوني چند واحدي از سود بالاتري در زمان فروش برخوردار شوند.

نشانه‌هاي خروج از رکود مسکن به روايت وزير
وزير راه و شهرسازي اعلام کرد: در شرايط فعلي همه بخش‌هاي اقتصادي براي خروج از رکود بسيج شده‌اند و در بخش مسکن بر حلقه‌هاي پيشران و آن بخش از تقاضا که مي‌تواند با هزينه کم، سمت عرضه را به حرکت وادار کند، متمرکز شده‌ايم. عباس آخوندي در گفت‌وگو با اقتصادنيوز افزود: مراقب هستيم براي خروج از رکود، طرف هزينه افزايش پيدا نکند و اعتقاد داريم اول بايد کيک اقتصاد بزرگ‌تر شود تا پس از آن،‌ طرح‌هاي هزينه‌زا را بتوان عملياتي کرد. وزير راه ‌وشهرسازي با اشاره به اينکه خوشبختانه علائم خروج از رکود اقتصادي را مشاهده مي‌کنيم، گفت: مثلا در بخش بنادر، عملکرد جابه‌جايي کالا 40 تا 50 درصد افزايش پيدا کرده است. در حوزه پرداخت تسهيلات مشارکت مدني مسکن نيز رشد بالاي 50 درصد را در ماه‌هاي اخير شاهد هستيم که اين به معناي وقوع اتفاقات مثبت در جهت خروج از رکود مسکن است.