واکاوي متغيرهاي اثرگذار در بازار اجاره آپارتمان (ملک و مسکن)

با توجه به هرم جمعيتي كشور، تقاضاي بالقوه عظيمي، در حال حاضر و در سال‌هاي آتي در بازار مسكن حضور خواهد داشت كه بخش اصلي آن جمعيت، در محدوده سني 20 تا 40 سال هستند. واضح است كه حتي اگر توان كسب درآمد اين گروه سني افزايش يابد، به طور طبيعي، اين گروه سني از انباشت پس‌انداز بالايي برخوردار نيست. به غير از بخش كمي از اين جريان تقاضا كه با پشتوانه ثروت نسل‌هاي پيشين يا با دريافت تسهيلات بانكي و غيربانكي به خريد مسكن اقدام مي‌كنند، بقيه افراد به مسكن اجاره‎اي روي مي‌آورند.

در سمت عرضه مسكن اجاره‎‏اي نيز با توجه به نوسانات شديد قيمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندي از فرصت‌هاي سوداگري و خريد و فروش، جذابيت بيشتري نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌داري دارد. خلأ نهادهاي اجاره‌داري، بالا بودن هزينه‌هاي مبادلاتي، حمايت نکردن از صنعت اجاره‌داري و... نيز مزيد بر علت عدم تشکيل اجاره‌داري حرفه‌اي هستند. نگاهي به پيشينه موضوع نيز حاكي از آن است كه در سال 1365، بيش از 77 درصد خانوارهاي كل كشور، داراي سکونت ملكي بوده‏اند، 12 درصد اجاره‏نشين، و 10.8 درصد نيز ساير انواع تصرف(رايگان، سازماني و...) را داشته‏اند.

اين نسبت‏ها در سال 1390 به 62.7 درصد تصرف ملكي و 26.6 درصد تصرف اجاره‎‏اي و 10.7 درصد ساير انواع تصرف، تغيير يافته است. بنابراين، طي دهه‌هاي گذشته، سهم تصرف ملكي در کشور، كاهش و سهم تصرف اجاره‎‏اي، افزايش يافته است. به نظر مي‌رسد نوسانات اقتصاد كلان، افزايش نرخ تورم به خصوص قيمت مسكن، افت درآمد واقعي خانوار و توزيع نابرابر درآمدي، موجب شده است تامين مالي مسكن ملكي، از توان بسياري از خانوارها، به ‏ويژه در شهرها، فراتر رود و نسبت مالكيت مسكن، كاهش يابد. به عبارت ديگر، مستاجران، با برون‏فکني از بازار مسکن ملکي مواجه بوده و افزايش سکونت اجاره‏اي در کشور را نمي‏توان به تمايل خانوارها نسبت داد. از سوي ديگر، تغييرات در ساختار جمعيتي كشور و گسترش خانوارهاي يک و دو نفره، تقاضا براي مسكن اجاره‎‏اي را افزايش داده است.

نگاهي به نحوه تصرف خانوارها در استان‏هاي مختلف كشور نيز حاكي از اختلافات معنادار در اين باره است: در حالي كه حدود 40 درصد از خانوارها در استان‏هاي البرز و تهران، سكونت اجاره‎‏اي داشته‏اند، اين نسبت در استان‌‏هاي اردبيل و چهارمحال و بختياري، حدود 16 درصد بوده است.

سهم تصرف اجاره‎‏اي واحد مسكوني استان‏‌هاي کشور- 1390

از سوي ديگر، مباني نظري و تجربي بازار اجاره‌ مسكن حاکي از آن است که اجاره‏بهاي مسكن از عوامل مختلف درون‌ و برون‎بخشي متاثر است؛ با اين حال، رشد قيمت مسكن و همچنين تورم عمومي را مي‌توان دو عامل اصلي تاثيرگذار بر نرخ رشد اجاره مسكن دانست.

يكي از شاخص‌هاي کليدي در اقتصاد مسكن که بيانگر رابطه قيمت (P) و اجاره مسکن (R) است، نسبت قيمت به اجاره سالانه مسکن (P/R) است که رابطه‌اي ساختاري به شمار مي‌رود. قيمت و اجاره مسکن، رابطه‌اي بلندمدت و باثبات داشته و تغييرات تكرار‌شونده آن در بازار مسكن كشور طي دو دهه گذشته، قابل رديابي است. بنابراين به موازات افزايش در يكي از اجزاي كسر (P يا R)، انتظار مي‌رود جزء ديگر نيز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

 بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌هاي بازار مسکن طي ساليان گذشته، نسبت P/R از سال 1370 تا‌کنون، در دامنه نسبتاً معيني نوسان داشته است؛ به گونه‌‏اي که اين نسبت، در زمان رونق بازار مسكن، افزايشي و در دوره رکود، كاهشي بوده است (حداقل و حداکثر اين شاخص طي چند دهه گذشته در بازار تهران، 13 و 22 است).

شايان ذكر است كه با وجود تفاوت در ميزان نوسان سيکل‌‏هاي گذشته بازار مسكن، روند حرکتي P/R در همه آنها تقريباً مشابه است (نقطه قوت تحليل بر مبناي P/R). براين مبنا، طول ادوار بازار مسکن - بر مبناي نقاط حداكثري شاخص P/R- کمابيش همسان هستند. در شرايط کنوني، نسبت قيمت مسکن به اجاره سالانه، در شرايط حداقلي خود استقرار يافته است. بنابراين با توجه به آرامش نسبي در قيمت مسکن، اجاره مسکن نيز قابليت تحرک نخواهد يافت. از سوي ديگر، همان‌طور که بيان شد يکي از مهم‎‏ترين عوامل تاثير‏گذار بر اجاره مسکن، نرخ تورم عمومي است؛ رشد شاخص قيمت مصرف‌كننده، به معناي کاهش ارزش واقعي ريال است؛ از اين‏‌رو به طور طبيعي در شرايط تورم عمومي مزمن، ثبات اجاره مسكن، فاقد توجيه اقتصادي است.

روند حركت ماهانه قيمت و اجاره يك متر‌مربع واحد مسكوني نيز تحليل شهودي سريعي، به دست مي‌دهد. همان‏گونه كه در نمودار زير مشخص است، قيمت مسكن طي سال‏هاي 1394‌-‌1392 با ثبات قيمت اسمي مواجه بوده است.


 بازار اجاره هم از ابتداي هر سال روند افزايشي به خود مي‌گيرد و اين روند را تا پايان نيمه اول سال ادامه مي‌دهد. از ابتداي نيمه دوم سال تا پايان سال نيز، كاهش اندك اجاره‌بها يا ثبات در آن، بر بازار حاكم مي‌شود.

 درمجموع مي‌توان گفت، اولين عامل موثر بر اجاره‌بهاي مسکن (رشد قيمت مسکن)، در ارديبهشت سال جاري نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد چهار‌درصدي برخوردار بوده است. هرچند، با ثبات نسبي قيمت اسمي مسكن طي سه سال‏ گذشته (1394‌-‌1392) و بالطبع، كاهش پيوسته قيمت واقعي مسکن، هر چه از نظر زماني، به سمت سال‌هاي 1397–1396 حركت شود، ثبات قيمت اسمي مسکن، از منطق اقتصادي کمتري برخوردار مي‌شود.

عامل دوم موثر بر نرخ اجاره‌بها (تورم عمومي) نيز در يک سال اخير روند نزولي داشته است. به طوري كه بر اساس اطلاعات موجود، نرخ تورم نقطه به نقطه از آذرماه سال گذشته تک‌رقمي شده و در ارديبهشت سال جاري به حدود هفت درصد رسيده است. شايان توجه است که همه‌ساله با شروع زمان جابه‌جايي مستاجران از خردادماه، افزايش تدريجي اجاره‌بها در اين بازار، قابل انتظار است.

اين روند افزايشي، قابليت تداوم تا اواخر تابستان را دارد. بنابراين با لحاظ جميع جهات و با توجه به دو عامل اصلي تاثيرگذار بر بازار اجاره (قيمت مسکن و تورم عمومي) مي‌توان سال 95 را سال آرامش در بازار اجاره مسکن دانست به طوري که در سال جاري به هيچ‌وجه انتظار رشد دو‌رقمي براي نرخ رشد اجاره‌بهاي مسکن نمي‌رود.