عصاره جهاني تکاليف دلالان مسکن

نظام بازاريابي ملکي چهار کشور مطرح در حوزه مستغلات بررسي شد.
معاونت مسکن نقشه‌اي را که سال گذشته به دنبال تاکيد دو سال پيش وزير راه و شهرسازي مبني بر ساماندهي بازار واسطه‌گري املاک و مستغلات، به‌صورت کلي براي حلقه مياني معاملات ملک تدارک ديده بود، تشريح کرد.

تحقيقاتي که به سفارش وزارت راه و شهرسازي از سوي يک عضو هيات علمي مرکز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران درباره «نقش کليدي بنگاه‌ها و شرکت‌هاي واسطه‌گري ملکي در رونق اقتصاد مسکن» انجام شده است، نشان مي‌دهد در 4 کشور دنيا که حوزه املاک و مستغلات‌شان طي يکي دو دهه اخير با بيشترين تقاضاي سرمايه‌اي و مصرفي مواجه بوده و آوازه آنها به لحاظ حجم فعاليت‌هاي ساختماني مورد تقليد ساير کشورها قرار گرفته است، ردپاي بزرگي از آژانس‌هاي املاک در مسير رشد بازار مسکن ديده مي‌شود.

ترکيه، امارات متحده عربي،‌ آمريکا و انگليس کشورهايي هستند که عمده رشد اقتصادي در برخي از آنها مديون ساخت‌و‌سازهاي مورد نياز تقاضاي سرمايه‌اي و در برخي ديگر ناشي از نياز روزافزون خانوارها به سرپناه (تقاضاي‌مصرفي) است. در اين کشورها، بنگاه‌هاي مسکن و شرکت‌هاي واسطه‌گري ارائه‌کننده خدمات ملکي با نوعي پوست‌اندازي در نيم قرن اخير، موفق شدند از نسل سنتي دلالي عبور کنند و مسووليت حرفه‌اي خود را در سه طبقه تفکيک شده گسترش دهند.

در هر يک از اين کشورها، شکل کار مشاوران املاک و دلالان مسکن با ديگري متفاوت است اما مجموعه تجربه‌هاي اين نهادهاي واسطه‌اي، عصاره‌اي را در اختيار معاونت مسکن گذاشته که قرار است براي اصلاح قانون و مقررات دلالي مرتبط با بازار مسکن و ساماندهي حلقه مياني بازار استفاده شود.

در ترکيه، رشد جمعيت و افزايش خانوارهاي متقاضي مسکن از يکسو و همچنين فرسودگي شهرها و نياز به بازسازي بيش از 5 ميليون واحد مسکوني، وضعيت بازار ملک در آنجا را مشابه بازار مسکن ايران کرده است و از اين منظر، نقاط قوت نظام واسطه‌گري مسکن در ترکيه مي‌تواند الگو قرار گيرد.

در امارات متحده عربي نيز دلالان ملک به دليل تنوع مليتي خريداران برج‌هاي مسکوني و تجاري، يکي از پيچيده‌ترين مدل‌هاي بازاريابي را به خدمت گرفته‌اند به‌طوري که اوضاع اقتصاد مسکن دبي، ابوظبي و شارجه به خوبي نقش طلايي آژانس‌هاي املاک در رونق اقتصادي را نشان مي‌دهد. آمريکا نيز يکي از بزرگ‌ترين بازارهاي نقل و انتقالات ملکي و همچنين تسهيلات بانکي خريد مسکن را در خود جا داده است که آژانس‌هاي املاک نقش موثري در مديريت و پيشبرد بازار دارد. انگليس نيز به علت سابقه ديرينه در تدوين مقررات حقوق مدني و آزمون و خطاهاي پي در پي حقوقدانان که منجر به اعمال ضوابط حقوقي پايدار براي معاملات مسکن و تنظيم قراردادهاي ثبتي شده، مبناي اين پژوهش قرار گرفته است.

جزئيات پژوهش صورت گرفته از سوي حميده امکچي که در فصلنامه تخصصي اقتصاد مسکن منعکس شده است، نشان مي‌دهد آژانس‌هاي املاک فعال در اين 4 کشور، خود را در «حفظ حداکثري حق و حقوق طرفين معامله»،‌ «رونق‌بخشي به ساخت و ساز» و همچنين «رشد سرمايه‌گذاري‌هاي مولد در بازار ملک» مسووليت‌پذير و بازيگر مي‌دانند و براي تحقق آنها در 6 مسير خدمات ارائه مي‌کنند.

هر چند هنوز هم در برخي از همين کشورها از جمله آمريکا، ورود افراد به حوزه واسطه‌گري و دلالي مسکن، نيازمند تخصص اوليه و مدرک تحصيلي دانشگاهي نيست و داشتن حداقل مدرک– ديپلم- کفايت مي‌کند، اما در همه 4 کشور مورد بررسي، مجوز فعاليت حرفه‌اي دلالان بعد از طي دوره‌هاي آموزش حقوقي، ثبتي، مقررات زمين و مالي صادر مي‌شود.

در امارات متحده عربي، بخش مسکن و ساختمان 5/ 22 درصد توليد ناخالص داخلي را تشکيل مي‌دهد که سهم قابل توجهي است. در اين کشور، مشاوران املاک علاوه بر ارائه خدمات خريد و فروش و اجاره مسکن، در ساخت و ساز نيز مشارکت دارند و اين موضوع باعث حضور عميق‌تر دلالان در بازار و در نتيجه کسب مهارت بيشتر در بازاريابي‌ آنها شده است. برج‌سازي‌هاي انبوه طي يک و نيم دهه اخير در امارات آن هم در شرايطي که حداقل 80 درصد جمعيت اين کشور را خارجي‌ها تشکيل داده است، بيانگر نقش شرکت‌هاي واسطه‌گري ملکي در اتصال ساختمان‌ها به تجار و سرمايه‌گذاران خارجي مقيم اين کشور است. آژانس‌هاي املاک در امارات تا پيش از بحران ترکيدن حباب مسکن، هنر بازاريابي خود را بر تشريح جذابيت اين بازار متمرکز مي‌کردند اما از سال 2009 تا کنون، علاوه بر نقش اول، در قانع کردن خريداران به امن بودن بازار ملک امارات نيز موثر بوده‌اند.

در امارات آژانس نظارتي مستغلات به‌عنوان نهاد بالاسر آژانس‌ها، امور تنظيم ضوابط، حمايت از طرفين معامله، نظارت بر کار دلالان و دفاع از حقوق متعاملين درباره اجحاف احتمالي را به نيابت از دولت برعهده دارد. وظايف کليدي دلالان ملک نيز بر راستي‌آزمايي هويت فروشنده، سلامت حقوقي سند ملک و ارائه خدمات مالي از کانال بانک‌هاي وام دهنده خلاصه مي‌شود. پورسانت دلالان، فرمول مشخص ندارد و توافقي محاسبه مي‌شود.

در ترکيه، وظايف مشاوران املاک که در شهرهاي بزرگ عمدتاً به‌صورت زنجيره‌اي فعاليت مي‌کنند، شامل بازاريابي اوليه، کنترل کيفيت و خدمات آپارتمان مورد معامله، خدمات ثبتي و حقوقي و در مرحله آخر، تثبيت حقوق قانوني خريدار است. در اين کشور، دلالان مسکن هم از خريدار و هم از فروشنده پورسانت مي‌گيرند و نرخ کارمزدشان، توافقي تعيين مي‌شود.

اما در انگليس و آمريکا، بازاريابي ملکي به‌صورت مجزا براي خريدار و فروشنده انجام مي‌شود به اين معنا که يک دلال همزمان اجازه ارائه خدمات مشاوره‌اي براي خريدار و فروشنده به‌صورت توام را ندارد. اين نوع واسطه‌گري ملکي، از بروز «تضاد منافع» در بازار مسکن و همچنين تحت‌الشعاع قرار گرفتن و آسيب ديدن منافع يکي از طرفين معامله به نفع ديگري جلوگيري مي‌کند.

در اين دو کشور، يک آژانس يا مشاور املاک بايد وکالت خريدار و آژانس يا مشاور ديگري بايد وکالت فروشنده را به‌صورت جداگانه تقبل کنند. در انگليس، پورسانت کل بازاريابي، معادل 3 درصد ارزش قرارداد است و فروشنده بايد کل آن را پرداخت کند اما در آمريکا اين رقم که 5 تا 7 درصد ارزش قرارداد را شامل مي‌شود بين طرفين معامله تقسيم خواهد شد. با اين حال، در هر دو اين کشورها، پورسانت مشاوران املاک بسته به دوره‌هاي رکود و رونق تغيير مي‌کند و انعطاف‌پذير است. آژانس‌هاي املاک در اين کشورها نيز علاوه بر خدمات ملکي، خريداران را در اخذ بهترين تسهيلات بانکي با ساده‌ترين شرايط پرداخت، پشتيباني مي‌کنند و به وکالت از آنها، عمليات دريافت وام را انجام مي‌دهند.

در آمريکا، کليه واسطه‌گران ملک مکلف به رعايت منشور اخلاق حرفه‌اي هستند و از سوي يک نهاد بالادست کنترل مي‌شوند. در انگليس نيز مشاوران املاک امضاي تعهد پرداخت غرامت بابت ناديده گرفته شدن حقوق متعاملين، ارائه مي‌دهند. در انگليس، ميزان شفافيت بازاريابي دلالان و همچنين رقابت بين آنها در قيمت‌گذاري آپارتمان‌ها به نفع خريدار، به مراتب بيش از ساير کشورها است. علت اين موضوع به فعاليت گروهي دلالان در يک سامانه اطلاع‌رساني اينترنتي برمي‌گردد. در اين سامانه، کليه املاک آماده فروش برحسب ساختار تقاضاي موثر طبقه‌بندي مي‌شود تا جست‌وجوگران مسکن ساده‌تر و سريع‌تر بتوانند به فايل مورد نظر خود برسند.