سه منبع جديد ليزينگ مسکن، دو علت تورم‌زا نبودن تسهيلات جديد مسکن

ورود شرکت‌هاي ليزينگ به تامين مالي مسکن، با لحاظ خط قرمز بانک مرکزي، از سه مسير جديد اعتباري امکان‌پذير مي‌شود.
ورود شرکت‌هاي ليزينگ به تامين مالي مسکن، با لحاظ خط قرمز بانک مرکزي، از سه مسير جديد اعتباري امکان‌پذير مي‌شود. طرح «خريد اعتباري مسکن به کمک تسهيلات ليزينگ» در مراحل پاياني تصويب قرار گرفته و مطابق آن، شرکت‌هاي ليزينگ در ازاي «ممنوعيت استفاده از اعتبارات بانکي» مجاز هستند از يکسري منابع پايدار از جمله نقدينگي شرکت‌هاي ساختماني و همچنين اوراق مشارکت، براي تامين مالي ميان‌مدت و بلندمدت خريداران مسکن، استفاده کنند. مديرکل اعتبارات بانک مرکزي ضمن تشريح آثار غيرتورمي وام‌هاي جديد، هدف از مرزبندي بين بانک‌ها و شرکت‌هاي ليزينگ را جلوگيري از انجماد منابع بانکي در بازار ملک، عنوان کرد. تجربه گذشته ليزينگ مسکن نشان مي‌دهد اين طرح به حياط خلوت بانک‌ها و شرکت‌هاي وابسته، براي فعاليت‌هاي ساختماني و ملکي تبديل شده بود. شرکت‌هاي ليزينگ در واکنش مثبت به «استقلال تسهيلات ليزينگ از منابع بانکي» اعلام کرده‌اند: اين طرح مشروط بر آنکه «نرخ سود تسهيلات براساس توافق با مشتري و کشش بازار تعيين شود» قابل اجرا خواهد بود و مي‌تواند نياز مالي خريداران مسکن را تا سقف 50 درصد قيمت آپارتمان تامين کند. اين شرکت‌ها خواستار استفاده از ساير عقود –علاوه‌بر فروش اقساطي و اجاره به شرکت تمليک- براي پرداخت تسهيلات ليزينگ هستند.

دو علت «تورم‌زا نبودن» تسهيلات جديد مسکن از زبان مديرکل اعتبارات بانک مرکزي
خط قرمز بانک مرکزي در راه‌اندازي بازار «تسهيلات ليزينگ مسکن» که ماه گذشته در جريان تفاهم اوليه بين سياست‌گذار پولي و ستاد هماهنگي امور اقتصادي دولت، به‌صورت کلي مطرح شد، پس از تشريح جزئيات آن، مورد موافقت مشروط شرکت‌هاي ليزينگ قرار گرفت.طرح «خريد اعتباري مسکن در قالب ليزينگ» بعد از دو سال بحث و بررسي دو جانبه و چند جانبه بين بانک مرکزي و وزارت راه و شهرسازي با ساير نهادهاي مرتبط، سرانجام اوايل ارديبهشت امسال به «چارچوب مجاز» اجرايي مجهز شد.

بانک مرکزي مطابق تفاهم اوليه،‌ محدوده فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در بخش مسکن را «استفاده از خدمات و ابزارهاي غيربانکي» براي تامين اعتبار مورد نياز اين نوع تسهيلات تعيين کرده و حريم ممنوعه ليزينگ مسکن را «توسل به منابع بانک‌ها چه مستقيم و چه غيرمستقيم» تعريف کرده است.

در قالب اين چارچوب آماده تصويب و طبق آنچه مدير کل اعتبارات بانک مرکزي به «دنياي‌اقتصاد» اعلام کرد: شرکت‌هاي ليزينگ براي ورود به حوزه «پرداخت تسهيلات به خريداران مسکن» صرفا مي‌توانند از «منابع خود، نقدينگي شرکت‌هاي ساختماني و همچنين نقدينگي‌هاي خُرد مستعد ورود به بازارهاي مختلف» به‌عنوان سه مسير مجاز تامين اعتبار براي ليزينگ مسکن، استفاده کنند. در هر يک از اين مسيرها، امکان بهره‌گيري از ابزار «اوراق مشارکت» براي شرکت‌هاي ليزينگ، وجود دارد. مرزبندي بين بانک‌ها و شرکت‌هاي ليزينگ در مقررات جديد سياست‌گذار پولي،‌ با هدف جلوگيري از «بازي دو سر باخت در طرح خريد اعتباري مسکن» اعمال مي‌شود.

از آنجا که تسهيلات ليزينگ مسکن، به شکل ميان‌مدت و بلندمدت به متقاضيان پرداخت مي‌شود، استفاده از منابع بانکي مي‌تواند از يکسو باعث انجماد اعتبارات محدود بانک‌ها شده و از سوي ديگر در صورت برهم خوردن تعادل بين منابع و مصارف شرکت‌هاي ليزينگ، به استقراض بانک‌هاي مرتبط با اين شرکت‌ها از منابع بانک مرکزي منجر شود و در نهايت به توقف فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ بينجامد.

علي‌‌اصغر ميرمحمدصادقي در اين باره گفت: شرکت‌هاي ليزينگ در مدل جديد و مورد قبول بانک مرکزي بايد براي تامين مالي بلندمدت بخش مسکن، از روش‌هاي پايدار و غيروابسته به منابع بانکي استفاده کنند تا امکان دوام اين بازار به نوعي تضمين شود.براساس اين گزارش، جزئيات پلان غيربانکي طرح ليزينگ مسکن، به‌صورت مشروط مورد موافقت انجمن شرکت‌هاي ليزينگ قرار گرفته است.

رئيس هيات مديره اين نهاد روز گذشته اعلام کرد: چنانچه شرکت‌هاي ليزينگ بتوانند در تعيين «نرخ سود تسهيلات» از روش توافق با متقاضيان و به‌صورت غيردستوري استفاده کنند، آمادگي دارند در قالب سه مسير مجاز تامين منابع و مستقل از اعتبارات بانکي، در بخش مسکن فعاليت خود را آغاز کنند. در پيش‌شرط انجمن ليزينگ، از بانک مرکزي درخواست شده است، اجازه استفاده از ساير عقود مبادله‌اي همچون مرابحه را در کنار عقود رايج فعلي -فروش اقساطي و اجاره به شرط تمليک- براي ليزينگ مسکن صادر کند تا در اين قالب، امکان انعطاف‌پذير شدن تسهيلات متناسب با نياز متقاضيان مسکن فراهم شود.

دليل مخالفت با ورود بانک‌ها به ليزينگ مسکن
بانک مسکن سال گذشته براي راه‌اندازي بازار ليزينگ مسکن پيش‌قدم شد و اخيرا از طريق گروه مالي خود براي اين بازار اعلام آمادگي کرد. اما با خط قرمز ترسيم شده از جانب بانک مرکزي، عملا ورود همه بانک‌ها حتي از طريق شرکت‌هاي وابسته به اين بازار ممنوع است.

اين در حالي است که برخي مديران بانکي براي اثبات ضرورت ورود به اين حوزه معتقدند راه‌اندازي ليزينگ مسکن به سرمايه‌اي حدود 500 ميليارد تومان نيازمند است که اين حجم تامين اعتبار جز از کانال بانک‌ها، غيرممکن است! مديرکل اعتبارات بانک مرکزي در دفاع از ممنوعيت تعريف شده در شبکه بانکي براي ليزينگ مسکن گفت: نمي‌خواهيم مجموعه بازار و نظام تامين مالي مسکن وارد بازي دو سر باخت شود. تن دادن به چنين مسيري تکرار تجربه تلخ گذشته است که موجب شد بخش زيادي از منابع بانک‌ها در اين بخش درگير شود، در حالي که ليزينگ‌ها بايد با روش‌هاي ابتکاري ديگري اقدام به تامين مالي کنند. در اينکه چرا سرمايه اوليه اين ميزان در نظر گرفته شود، دو نکته را مدنظر داشته باشيد؛ نکته اول اينکه ليزينگ‌ها معمولا بخش زيادي از هزينه خريد مسکن را تامين مي‌کنند و ديگري به طول زمان تامين مالي برمي‌گردد. دوره تامين مالي ليزينگ‌ها ميان‌مدت و بلندمدت است، بنابراين بايد سرمايه‌اي تامين شود که ليزينگ‌ها با کمبود منابع در ادامه مسير مواجه نشوند. اگر قرار باشد کاري پايدار صورت گيرد بايد پايه‌هاي محکمي داشته باشد.

کمبود منابع ليزينگ‌ها مي‌تواند تکرار تجربه‌هاي گذشته باشد. بايد از تجربه‌هاي گذشته درس گرفت و زمينه‌اي فراهم کرد که شرکت‌هاي ليزينگ در وضعيت کنوني بازار اعتبارات، متوسل به منابع بانک‌ها نشوند يا بانک‌ها ليزينگ‌ها را حياط‌خلوت خود نکنند.

ميرمحمدصادقي افزود: اگر شرکت‌هاي تعاوني، انبوه‌سازان و.. . وارد بخش ليزينگ شوند، مي‌توانند سرمايه اوليه را فراهم کنند. دست ليزينگ‌ها چندان بسته نيست، ليزينگ‌ها مي‌توانند از ابزار اوراق مشارکت هم استفاده و از اين مسير منابع لازم را تامين کنند. البته بانک مرکزي همواره تلاش دارد با حفظ الزامات کارشناسي دغدغه تمام بخش‌ها در حوزه اعتباري و تامين مالي را بررسي کند؛ اما ما اميدواريم اگر بخش‌هاي اصلي مسکن وارد شوند تامين اين ميزان سرمايه کار دشواري نخواهد بود.

دفاع بانکي از «افزايش وام خريد»
مديرکل اعتبارات بانک مرکزي همچنين درباره سبد تسهيلات جديد مسکن که اوايل امسال به بازار آمد و نگراني‌هايي که درباره اثر تورمي وام‌هاي خريد مطرح است، اعلام کرد: به دو دليل، اين تسهيلات، به‌صورت غيرتورمي عمل مي‌کند. يک دليل، به قيمت مسکن مربوط است که تا قبل از وضعيت کنوني و در يک دوره چندساله، رشد و جهش بالايي را تجربه کرد. با افزايش قيمت‌ها، قدرت تقاضا به شدت تحليل رفت؛ به‌طوري که با وجود اين تصميم‌ها فاصله قدرت تقاضا با قيمت‌هاي کنوني ملموس است. بنابراين در اين وضعيت تصور نمي‌شود افزايش ميزان وام به نوساني شدن قيمت منجر شود. دليل دوم وضعيت فعلي حجم عرضه است. در اين سال‌ها نيز ميزان عرضه از تقاضا بالاتر بوده بنابراين در کوتاه‌مدت تحريک تقاضا به تشديد قيمت منجر نخواهد شد.

ميرمحمدصادقي تصريح کرد: با اين حال، جنس تسهيلات جديد نيز به‌گونه‌اي است که امکان افزايش عرضه مسکن در ماه‌هاي آتي از طريق وام‌هاي جديد ساخت، فراهم شده است. سياست‌گذار در تسهيلات جديد به بخش عرضه و تقاضا توامان توجه داشته است.گرچه من شخصا معتقدم با توجه به مختصات بازار بايد جهت‌گيري‌ها کماکان به سمت تحريک تقاضا باشد.

تامين مالي تقاضا همزمان با شکست قيمتي درسمت عرضه مي‌تواند حجم معاملات را افزايش دهد.با همين هدف به تناوب طرح‌هاي متنوعي تعريف شد تا هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه تقويت شود، با اين هدف که بايد به گونه‌اي تقاضا تحريک شود که ساختمان‌سازي بيشتر شود.اين مقام بانک مرکزي با تاکيد بر اينکه، اگر تقاضا به تحرک در نيايد شاهد اتفاق جديدي در سمت عرضه نخواهيم بود، مکمل وام‌هاي خريد را پيش قدم شدن سمت عرضه در تطبيق قيمت فروش با سطح پايين تقاضا عنوان کرد.

توجه ويژه به کوچک‌سازي
مدير اعتبارات بانک مرکزي درباره «وام‌هاي جديد ساخت مسکن که از بزرگ‌سازي پشتيباني مي‌کند» اعلام کرد: اتفاقا به ساخت واحد‌هاي کم‌متراژ توجه ويژه‌اي داريم. به بياني ديگر اين موضوع را با دغدغه ديگري پيوند داده‌ايم تا با يک تير دو نشان را هدف قرار دهيم. به‌عنوان مثال حمايت از تسهيلاتي که از بافت فرسوده مي‌شود با همين هدف است. در واقع يک تقسيم کار صورت گرفته است تا تقاضاي کوچک متراژ به سمت بافت‌هاي فرسوده هدايت شود به اين ترتيب هم تامين مسکن براي خانوارهاي کم درآمد محقق مي‌شود و هم بافت فرسوده نوسازي مي‌شود. وي در ادامه گفت: از جمله سياست‌هاي آتي ما در حوزه تامين مالي مسکن، دسته‌بندي خدمات و ابزارها است. به‌عنوان مثال، بانک‌هاي تخصصي بايد به سمت پوشش نيازهاي گروه‌هاي کم درآمد سوق داده شوند و ساير بانک‌ها تقاضا دهک‌هاي درآمدي بالاتر را پاسخ دهند تا نياز مسکن اکثر دهک‌هاي درآمدي پوشش داده شود. ابزارهايي مثل ابزار گواهي سپرده خاص براي انبوه‌سازان، ابزار اوراق رهني، ليزينگ‌ها و... نيز ابزارهاي ديگر در جهت تامين مالي خريد مسکن هستند.

دو خواسته ليزينگي‌ها از بانک مرکزي
رئيس هيات مديره انجمن ملي ليزينگ ايران با اعلام استقبال شرکت‌هاي ليزينگ مسکن از پيشنهاد بانک مرکزي براي تامين منابع ليزينگ از سوي اين شرکت‌ها گفت: از ابتدا هم شرکت‌هاي ليزينگ براي ليزينگ مسکن از بانک مرکزي و ساير بانک‌ها انتظار و توقع تامين منابع نداشتند.

حميدرضا ابدالي افزود: در واقع خود شرکت‌هاي ليزينگ هم از کمبود منابع بانک‌ها باخبرند و بنابراين مي‌دانند که اساسا امکان تامين منابع براي فروش ليزينگي مسکن در شرايط فعلي از توان سيستم بانکي خارج است.وي افزود: به اين ترتيب هر يک از شرکت‌هاي ليزينگ مسکن با استفاده از اهرم‌ها و ابزارهاي تامين مالي مختلف که در اختيار دارند، مي‌توانند منابع مورد نياز براي ليزينگ را تامين کنند.ابدالي تاکيد کرد: تنها درخواست ما از بانک مرکزي و سيستم بانکي کشور کار کردن روي طرح فروش ليزينگي مسکن و صدور مجوز راه‌اندازي بازار ليزينگ ملک است تا شرکت‌هاي ليزينگ بتوانند اين شيوه تامين مالي را به نفع رونق بازار مسکن وارد بازار ملک کنند.

رئيس هيات مديره انجمن ملي ليزينگ ايران افزود: درخواست دوم ما از مسوولان بانکي کشور طراحي سازوکاري است که در قالب آن شرکت‌هاي ليزينگ بتوانند از عقود مختلف در ليزينگ مسکن هم استفاده کنند. ابدالي ادامه داد: در حال حاضر شرکت‌هاي ليزينگ تنها با استفاده از دو عقد يعني «فروش اقساطي» و «اجاره به شرط تمليک» مجاز به فعاليت هستند، اين در حالي است که در صورت اعطاي مجوز به ليزينگ‌ها براي استفاده از ساير عقود مانند عقود جعاله، مرابحه و... وسعت عمل شرکت‌هاي ليزينگ افزايش مي‌يابد و اين شرکت‌ها مي‌توانند از روش‌هاي منعطف‌تري براي پرداخت تسهيلات بلندمدت خريد مسکن برخوردار شوند.وي تصريح کرد: شرکت‌هاي ليزينگ مي‌توانند با استفاده از اهرم‌هاي تامين مالي مختلف همچون مرابحه، صکوک، عقد قراردادهاي مختلف، بورس، اوراق سهام و... نسبت به تامين منابع مالي مورد نياز براي ليزينگ مسکن اقدام کنند.

مرابحه قراردادي است که به موجب آن عرضه‌کننده، بهاي تمام شده اموال و خدمات را به اطلاع متقاضي مي‌رساند و سپس با افزودن مبلغ يا درصدي اضافي به‌عنوان سود،‌آن را به‌صورت نقدي، نسيه دفعي يا اقساطي، به اقساط مساوي يا غيرمساوي درسررسيد يا سررسيدهاي معين به متقاضي واگذار مي‌کند. به اين ترتيب، شرکت‌هاي ليزينگ مي‌توانند با اين روش از نرخ دستوري تعيين سود تبعيت نکنند و متناسب با شرايط بازار و ميزان تقاضا نرخ سود تسهيلات ليزينگ را با متقاضي توافق کنند. همچنين در اين روش مدت زمان و نحوه بازپرداخت اقساط تسهيلات، انعطاف‌پذير بوده و شرکت ليزينگ و متقاضي مي‌توانند مدت زمان بازپرداخت، شکل بازپرداخت اقساط ماهانه و دوره‌هاي سررسيد را به‌صورت متنوع مورد توافق قرار دهند.

رئيس هيات مديره انجمن ملي ليزينگ ايران اظهار کرد: موضوعي که طي ماه‌هاي اخير مطرح بود در واقع به اين مساله برمي‌گشت که مسوولان بخش مسکن بنا داشتند سازنده‌ها را با شرکت‌هاي ليزينگ پيوند دهند و از اين طريق واحدهاي آماده عرضه آنها را به بازار تقاضا معرفي کنند. ابدالي با اعلام استقبال شرکت‌هاي ليزينگ از فعاليت در حوزه مسکن در صورت صدور مجوز نهايي براي راه‌اندازي اين نهاد تامين مالي گفت: هم اکنون شرکت‌هاي ليزينگ آماده ارائه تسهيلات تا 50 درصد قيمت مسکن به متقاضيان هستند. وي دوره بازپرداخت اقساط تسهيلات ليزينگ را انعطاف‌پذير و بسته به توافق شرکت ليزينگي و متقاضيان عنوان کرد و افزود: اين دوره معمولا بسته به شرايط شرکت ليزينگي و خريداران بين 7 تا 12 سال تعريف مي‌شود؛ ضمن اينکه هم اکنون نرخ سود تسهيلات ليزينگ براي عقود مبادله‌اي، 21درصد تعيين شده است.