خلاء مسکن اجتماعي در نظام مالي جديد ، حد دخالت دولت در رونق مسکن کجاست؟

يک تحليلگر بازار مسکن گفت: به نظر مي‌رسد تمام توان دولت طي ماه‌هاي اخير معطوف به ابزارهاي مالي شده و عملاً مسکن کم‌درآمدها که قرار بود در قالب طرح تامين مسکن اجتماعي، تامين سرپناه براي اين گروه‌ها را هدف قرار دهد به فراموشي سپرده شده است.
به گزارش اقتصادنيوز، اين روزها دولت به منظور خارج کردن بخش مسکن از رکود، اقدامات زيادي انجام مي‌دهد که يکي از پررنگ‌ترين اين اقدامات، تسيهلات متنوع مسکن است. به طوري که در حال حاضر از دهک سوم تا دهک نهم، هر خانوار متقاضي خريد آپارتمان، مي‌تواند با استفاده از يک يا ترکيبي از ابزارهاي جديد، بخش قابل توجهي از بهاي ملک مسکوني مورد نظر خود را تامين کند.

در اين باره، فردين يزداني، نويسنده طرح جامع مسکن گفت: دولت و بانک مرکزي طي ماه‌هاي اخير حدود 10 مدل از انواع تسهيلات ساخت و خريد مسکن را تصويب و ابلاغ کرده‌اند که در اين ميان تسهيلاتي که براي ساخت مسکن هم در نظر گرفته شده قابل تبديل به فروش اقساطي و انتقال به خريدار است.

او افزود: مهم‌ترين اين وام‌ها تسهيلات 130 ميليون‌توماني ساخت مسکن، 160‌ميليوني خريد مسکن با اتکا به صندوق پس‌انداز مسکن يکم در شهر تهران و همچنين مجوز راه‌اندازي بازار رهن ثانويه است. در اين زمينه اگر بخواهيم طبقه‌بندي کلي از ابزارهاي دولت در حوزه تامين مسکن داشته باشيم مي‌توان دو ابزار را مورد توجه قرار داد.

يزداني در ادامه بيان کرد: اولين ابزار ابزارهاي مالي است که در واقع دولت با افزايش سقف تسهيلات خريد و ساخت مسکن و ساير ابزارهاي طراحي‌شده در اين زمينه به حوزه تامين مالي مسکن ورود مي‌کند. دومين ابزار هم تامين زمين با قيمت حداقلي براي گروه‌هاي متقاضي و اقشار هدف از سوي دولت است که اين ابزار مي‌تواند با ابزار مکمل يا عامل سومي به نام پرداخت يارانه‌هاي دولتي همراه شود.

او گفت: از سوي ديگر در اين ميان گروه‌هاي متقاضي مسکن در کشور به سه گروه تقسيم مي‌شوند که دولت متناسب با شرايط مالي و قدرت خريد آنها بايد براي هر يک از اين گروه‌ها طرح و برنامه تامين مسکن داشته باشد.

او افزود: گروه اول اقشار کم‌درآمد و فقير هستند که عمدتاً چهار دهک اول درآمدي را تشکيل مي‌دهند، گروه دوم اقشار متوسط که در دهک‌هاي 5 تا 8 قرار دارند و گروه سوم که متمولان هستند در دهک‌هاي 9 و 10 درآمدي قرار دارند. اگر بخواهيم نقش دولت را در هر کدام از اين دهک‌ها تعيين کنيم بايد گفت براي گروه سوم که متمولان هستند هيچ نيازي به دخالت و حمايت‌هاي دولت براي تامين مسکن نيست و اين گروه مي‌توانند از طريق مکانيسم بازار در همين شرايط فعلي هم نياز خود را تامين کنند.

اين کارشناس مسکن افزود: بنابراين اين گروه نيازي به حمايت دولت ندارد؛ گروه‌هاي متوسط افرادي هستند که با شرايط فعلي بازار به آساني قادر به تامين نياز مسکن خود نيستند و نياز است که نظام مالي و اعتباري با برنامه‌هاي وام و پس‌انداز به کمک اين گروه بيايد. گروه ديگر يعني کم‌درآمدها، اساساً با اين برنامه‌ها هم امکان تامين مالي براي خريد مسکن ندارند و نياز است زمين ارزان‌قيمت و يارانه‌هاي دولتي به کمک اين گروه بيايد.

او گفت: اما آنچه اخيراً در قالب بسته متنوع دولت براي وام و پس‌انداز در قالب ابزارهاي مالي مختلف به تصويب رسيده است بر اساس ساز و کار بازار تنها گروه‌هاي درآمدي متوسط رو به بالا را دربر مي‌گيرد که با رفع تنگناي وام و اعتبار که طي سال‌هاي اخير به طرز محسوسي مشهود بود اين امکان را براي گروه هدف خود که همان طبقات متوسط است تا حد زيادي فراهم مي‌کند و از اين نظر اقدام مثبتي محسوب مي‌شود.

يزداني افزود: اين در حالي است که اين وام‌ها و اعتبارات علاوه بر رفع نياز بخشي از گروه‌هاي متوسط نيازمند مسکن مي‌تواند گشايشي هم در فعاليت‌هاي ساختماني به جهت افزايش حجم تقاضا در بازار مصرفي ايجاد کند. اما ملاحظه‌اي که در اين زمينه وجود دارد آن است که اگر دولت في‌نفسه و تنها با هدف رونق‌بخشي صرف به اين حوزه ورود کرده است، کار درستي نکرده و اگر رونق تنها ملاک ايجاد اين نظام وام و پس‌انداز باشد، اقدام مثبتي محسوب نمي‌شود. چرا که بخش مسکن بيش از آنکه نيازمند رونق باشد نيازمند رفع نيازهاي سکونتي خانوارهاست و اساساً بيش از آنکه براي رونق‌بخشي به اقتصاد حائز اهميت باشد براي تامين نياز سکونتي شهروندان و آحاد مردم مهم است.

اين کارشناس مسکن گفت: اين در حالي است که رفع نيازهاي سکونتي افراد خود به خود زمينه‌ساز ايجاد رونق در بخش مسکن و در نتيجه اقتصاد هم هست. بنابراين هدف‌گذاري به منظور رسيدن به رونق بدون در نظر گرفتن نيازهاي سکونتي خانوارها و اقشار هدف نتيجه‌اي جز ايجاد حباب در قيمت مسکن در نتيجه تمرکز تقاضا در يک بخش و افزايش قيمت‌ها و التهاب بازار نخواهد داشت. بنابراين اين هشدار کارشناسي در کنار تمام نظرات گوناگوني که در اين زمينه وجود دارد قابل ذکر است که دولت مراقب باشد اين رونق‌بخشي به بهاي افزايش آنچناني قيمت مسکن در نتيجه تزريق نقدينگي به يک بخش تمام نشود.

او گفت: به اين ترتيب افراط دولت براي خروج از رکود و رسيدن به رونق اقتصادي از طريق بخش مسکن خطر غلتيدن به اين سمت يعني جهش قيمت مسکن را به‌همراه خواهد داشت. توصيه کارشناسي مهم در اين زمينه آن است که دولت در حد مورد نياز وام و اعتبارات بخش مسکن را افزايش دهد و به نظر مي‌رسد افزايش مقياس تسهيلات مسکن طي چند ماه اعم از افزايش تسهيلات خريد، راه‌اندازي صندوق سپرده‌گذاري، تصويب ليزينگ و مجوز راه‌اندازي بازار رهن ثانويه و همچنين افزايش سقف وام ساخت در کنار طرح فروش قسطي مسکن و انواع ابزارهاي مالي ديگر در اين زمينه اگر بيش از حد نياز در يک گروه خاص متمرکز شود، باعث افزايش ريسک در عرصه سياستگذاري خواهد شد ولي در هر صورت اقشار متوسط هم به اين برنامه‌ها نياز دارد و اين سياست‌ها در صورتي که به حد کفايت باشد مي‌تواند نه‌تنها باعث رفع نيازهاي سکونتي آنان شود بلکه تا حدي بازار را به سمت رونق هم هدايت کند.

يزداني گفت: به نظر مي‌رسد که معرفي ابزارهاي جديد تامين مالي در قالب افزايش سقف تسهيلات خريد و ساخت مسکن و ساير ابزارهايي که اخيراً براي تامين مالي در اين بخش طراحي و ابلاغ شده است تا همين مقدار فعلي مفيد باشد و داراي اثرات مثبت، اما از آنجا که هنوز هم گرايش‌هايي بابت افزايش سقف تسهيلات يا تعريف ابزارهاي جديد مشاهده مي‌شود، هشدارهاي کارشناسي نبايد فراموش شده و ناديده گرفته شوند.

او افزود: البته خطر ريسک ايجاد حباب قيمتي با استفاده از تسهيلاتي که نيازمند سپرده‌گذاري‌هاي يک‌ساله هستند کمتر از ساير ابزارهاي مالي تعريف‌شده در اين بخش است. بنابراين شرايط موجود، آيتم بسيار مهمي در اين زمينه محسوب مي‌شود؛ در حال حاضر به نظر مي‌رسد حجم بالايي از تسهيلات به صورتي که به حالت مازاد در‌بيايد و زمينه‌ساز رونق جهش‌گونه در بازار معاملات مسکن باشد هنوز وارد بازار مسکن نشده است اما اگر اين تسهيلات به بازار تزريق شود و به خاطر عدم بازگشت رونق باز هم افزايش داشته باشد آن وقت مي‌تواند تهديد مهمي براي ايجاد جهش قيمتي به حساب بيايد که در ميان‌مدت افزايش نامتعارف قيمت‌ها را شاهد خواهيم بود. هر چند دولت در اين زمينه تحت فشارهاي گوناگوني قرار دارد اما اين پيامدها را هم نبايد از نظر دور داشته باشد.

يزداني در ادامه بيان کرد: اين در حالي است که به نظر مي‌رسد تمام توان دولت طي ماه‌هاي اخير معطوف به اين ابزارهاي مالي شده و عملاً مسکن کم‌درآمدها که قرار بود در قالب طرح تامين مسکن اجتماعي، تامين سرپناه براي اين گروه‌ها را هدف قرار دهد به فراموشي سپرده شده است.

او افزود: اولين علت اين موضوع به فشار براي ايجاد رونق اقتصادي از طريق بخش مسکن بر‌مي‌گردد و دومين دليل به صرف بودجه دولت در بخش مسکن به طرح‌هاي اخير و در نتيجه کمبود بودجه و اعتبار براي ساخت واحدهاي مسکوني اجتماعي مربوط مي‌شود. به عنوان نتيجه‌گيري مي‌توان اين را مطرح کرد که اولاً با ابزار مالي نمي‌توان الزاماً رونق پايدار ايجاد کرد بنابراين براي رسيدن به رونق به اصلاحات ساختاري ديگري همچون شفاف‌سازي و کنترل بازار زمين نياز است؛ از سوي ديگر ابزار مالي در ميان‌مدت اگر به صورت بي‌رويه و با اتکاي صرف به کار گرفته شود فقط به شکل‌گيري حباب مسکن مي‌انجامد که البته تا الان هنوز زياده‌روي در اين موضوع ديده نمي‌شود ولي گرايش‌هايي هم وجود دارد که بايد هشدارهاي کارشناسي در مورد آنها لحاظ شود.

او در ادامه بيان کرد: از طرف ديگر ابزار مالي براي تامين نياز مسکن گروه‌هاي متوسط جامعه ضروري است ولي نه به بهاي بي‌توجهي به نيازهاي 40 درصد اقشار جامعه که در گروه‌هاي کم‌درآمد و فقير قرار دارند چون بي‌توجهي به نياز اين گروه‌ها هم عوارض اجتماعي بيشتري دربر دارد و هم عوارض مديريتي و سياستي که شکل‌گيري سکونتگاه‌هاي غيررسمي هم ناشي از همين بي‌توجهي‌هاست.