موانع نامرئي رونق مسکن

روند قيمت خانه در شهر تهران نشان مي‌دهد که بازار مسکن تقريباً از اواخر نيمه اول 1392 وارد فاز رکودي شده است و تاکنون اتفاق قابل توجهي در اين بخش رخ نداده است.گرچه آمارهاي رسمي از شروع رونق معاملاتي حکايت دارند، اما اين روند مطابق انتظار فعالان اين بخش و سياست‌گذاران نيست. عدم تطابق انتظارات، انتظار با عملکرد را مي‌توان در سخنان گاه و بيگاه مسوولان اين بخش متوجه شد. شايد به همين واسطه باشد که يکي از سوالات مطرح شده از سوي رسانه‌ها و افکار عمومي اين باشد که چرا با وجود تعريف و تصويب يک سبد متنوع تسهيلاتي براي بخش عرضه و تقاضاي مسکن، اين بخش کماکان نتوانسته است از تحرک لازم برخوردار باشد؟

به ‌دنبال اين گزاره، پرسش ديگري مطرح مي‌شود که چه سياست‌هايي مي‌تواند تدابير اعتباري اتخاذ شده را تکميل کند؟ شايد اگر به دور از اطناب قرار باشد اين سوال تبيين شود بايد نوشت سياست مکمل تسهيلات براي افزايش رونق معاملات در بخش مسکن چيست؟ براي پاسخ به اين سوال بايد دو حوزه را تفکيک کرد؛ حوزه نخست به وضعيت بازار مسکن در نقاط عمومي باز مي‌گردد و حوزه دوم ساخت و ساز در نقاط خاص را در بر مي‌گيرد که در ادبيات جاري به بافت فرسوده شهرت دارند. به نظر مي‌رسد در جست‌و‌جوي پاسخ براي سوال مطرح شده در حوزه نخست بايد به سه عامل اشاره کرد؛ تفاوت مصوبه با اجرا، وضعيت اقتصاد کلان و مازاد عرضه.

تفاوت مصوبه با اجرا: در ريشه‌يابي وضعيت موجود بايد به يک نکته توجه شود. آنچه به‌عنوان سبد تسهيلاتي در بخش عرضه و تقاضا تصويب شده است از جنس مصوبه اداري و بخشنامه است. طبيعتا نيازمند فرآيند زماني است که اين مصوبه با عبور از نظام بوروکراسي به شکل عمومي عملياتي شود. اگر تمهيد لازم براي تامين منابع به کار گرفته شود عمومي شدن اين خدمات با سرعت مطلوبي صورت مي‌گيرد، در غير اين صورت عملياتي شدن مصوبه کند انجام خواهد شد. بنابراين در جمع‌بندي اين بخش بايد ميان مصوبه و عملياتي شدن آن تمايز قائل شد و انتظارات بايد با زمان عمومي شدن و عملياتي شدن اين مصوبات تنظيم شود. البته اگر فرض بگيريم سياست‌گذاران از قبل براي تامين منابع چاره‌انديشي کرده‌اند و تسهيلات مصوب از لحاظ تامين اعتبار با چالشي مواجه نيست، بايد در ادامه کار به يک نکته توجه کرد. عامليت بخش مسکن و ديگر دستگاه‌هاي داراي مسووليت در اين حوزه بايد يک نظام اطلاع‌رساني و اقناعي را تعريف کنند تا از اين مسير بازاريابي لازم در جهت استفاده از اين خدمات صورت گيرد. در واقع شيوه انفعالي گذشته و ابلاغ بخشنامه‌ها نمي‌تواند زمينه‌ساز انتقال اين اعتبارات از بانک به حوزه مورد هدف باشد. روش‌هاي نوين تبليغي، آگاه کردن مشتريان در سمت عرضه و تقاضا، رفع ترديد‌هاي احتمالي و ... از سياست‌هاي مکمل اين بخش براي آماده شدن بانک عامل به منظور پرداخت عمومي تسهيلات است. توصيه آخر آنکه اگر سياست‌گذار به‌دنبال آن است که کارآيي اين ابزار در بازه زماني کوتاه‌مدت پديدار شود بايد برخي شروط تعيين شده را به گونه‌اي تفسير کند که دايره شمول بيشتري را در برگيرد. در کنار گسترش جامعه هدف، شروط ديگر مانند دوره سپرده‌گذاري، خانه اولي‌ها، سال ازدواج و... متناسب با وضع کنوني بازار متوازن شود.

وضعيت اقتصاد کلان
ارزيابي مستقل بخش مسکن از ساير بخش‌ها به‌طور حتم راه خطا در سياست‌گذاري است. اقتصاد ايران پس از آنکه در سال 93 شاهد رشد مثبت در اکثر بخش‌ها بود، در سال 94 به‌دليل شوک ناشي از کاهش قيمت نفت، تنگناي اعتباري و... مجددا دچار وضعيت انقباضي شد. هرچند آمار رسمي از سوي بانک مرکزي منتشر نشده است، اما برآوردهاي اوليه نشان مي‌دهد در خوش‌بينانه‌ترين حالت رشد اقتصاد ايران در پايان سال 94 صفر باشد. مادامي که مجموع ساختار اقتصادي از يک تحرک و رشد مقدماتي برخوردار نباشد رونق معاملاتي در بخش مسکن انتظار بجايي نخواهد بود. زيرا پيش‌برنده بخش مسکن در وضعيت کنوني، سمت تقاضا است. اگر تقاضا در بازار بالا رود به‌طور قطع بخش مسکن نشاط و شادابي پيش از دو سال گذشته را شاهد خواهد بود. اما زماني مي‌توان انتظار داشت که تقاضا جنب‌و جوش بگيرد که ساير بخش‌هاي اقتصاد حرکت خود را آغاز کرده باشند. زيرا در کنار افزايش قدرت خريد از طريق تسهيلات طراحي‌‌شده، پرداخت تعهدات براي متقاضيان اولين دغدغه براي ورود به بازار است. اگر تقاضا احساس کند امکان پرداخت تعهدات را در دوره زماني در نظر گرفته شده ندارد، قدرت خريد اعطايي از جذابيت لازم برخوردار نخواهد بود. در واقع افزايش وام شرط لازم است، اما شرط کافي توان عمل به تعهدات از سوي متقاضيان است. تواني که ارتباط مستقيم با تحرک ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد. بنابراين هر تصميم رونق‌بخشي براي مسکن در گرو نافذ بودن تدابير موازي در ساير بخش‌ها است.

اما اقدامات تکميلي براي رونق‌بخشي در ساير بخش‌ها چه مي‌تواند باشد؟ براي آنکه از مسير انصاف خارج نشويم لازم است در اين بخش نيز يک نکته تصريح شود. دولت کنوني موفق شد مسير سياست‌گذاري را که در گذشته از ريل تدبير خارج شده بود مجددا به اصل خود بازگرداند.اما سرعت اصلاح براي عقب‌ماندگي‌هاي ناشي از تصميم‌هاي غلط گذشته متناسب با نياز نيست. درست همانند پزشکي که درد بيمار را درست تشخيص داده و متناسب آن نسخه لازم را تجويز کرده است اما اندازه مصرف داروکمتر از ميزاني است که بيماري براي بهبود به آن نياز دارد. در دولت کنوني نيز چالش اقتصاد ايران به درستي تشخيص داده شده است و درخصوص راهکار مورد نظر نيز اجماع حاصل شده است، اما سياست‌هاي عملياتي متناسب با نياز و اقتضائات امروز فضاي کسب و کار نيست. براي نمونه دولت به‌درستي تشخيص داده که براي خروج از تنگناي اعتباري و تحريک اقتصاد بايد در پرداخت بدهي‌هاي خود پيش قدم شود. در اين زمينه بازار بدهي نيز به‌عنوان کليد مشکل مورد اجماع قرار گرفته است اما سرعت انتشار و استفاده از اوراق بدهي بسيار کمتر از نياز اقتصاد ايران است. در سال گذشته فقط 5 هزار ميليارد تومان اسناد خزانه منتشر شده است و در سال جاري نيز در بودجه مجوزي در حدود 20 هزار ميليارد تومان صادر شده است. اين رقم اسناد در مقايسه با نياز اقتصاد ايران در انجماد‌زدايي از منابع بسيار نازل است. با پوزش از دوستان و همکاران سابقم در تيم اقتصادي دولت کنوني بايد نوشت تيم اقتصادي دولت با وجود تشخيص درست درد ، در استفاده از ابزار درمان وقت کشي کرده است.تا زماني که اين وضعيت حاکم است بهبود فضاي اقتصاد کلان متناسب با انتظار پيش نخواهد رفت و اگر فضاي اقتصاد کلان بهبود نيابد رونق پايداري نيز به بخش مسکن سرايت نخواهد کرد.

مازاد عرضه: پديده‌اي ديگر که در بازار مسکن وجود دارد عرضه‌اي است که با هدف کسب سود در اين بخش وارد شده است. اين پديده عمدتا در واحدهاي بزرگ متراژ و در نقاط خاصي از شهرها قابل مشاهده است.در اصطلاح ژورناليستي از اين پديده به‌عنوان خانه‌هاي خالي ياد مي‌شود.هر سياستي در بخش مسکن نيازمند آن است که به اين پديده نيز توجه کند.سياست‌هاي مالياتي از نمونه‌هاي تجربه شده در دنيا براي مقابله با اين پديده است. البته مواجهه با اين پديده نيازمند دقت بالا است زيرا اگر سياست‌ها ضربتي و يکجانبه باشد ممکن است به‌جاي حل مشکل به تشديد آن بينجامد.

بافت فرسوده: اين مناطق به دلايل مختلفي نظير ايمن‌سازي، حمايت از گروه‌هاي کم درآمد و... مورد توجه حاکميت است. در واقع در اين بخش علاوه بر تعقيب اهداف اقتصادي،حمايت‌هاي اجتماعي نيز مد‌نظر سياست‌گذاران است. ظاهرا نيز بسته‌هاي تشويقي مختلفي براي اين حوزه طراحي شده است تا جذابيت ساخت در اين مناطق بالاتر از مناطق عادي باشد. آمار و عملکرد‌ها در اين بخش هم نشان مي‌دهد با وجود ابزارهاي تشويقي متعدد ساخت و ساز در اين مناطق نيز سرعت مورد انتظار تصميم‌گيران را ندارد. به نظر مي‌رسد در اين بخش علاوه بر مسائل اقتصادي بايد به يک مساله توجه ويژه شود. رفتار نهادهاي شهري و مديريتي دخيل در اين حوزه يکي از دلايل افت شتاب ساخت و ساز است.اين رفتارها که خود را در تدوين قراردادها، انجام تعهدات و خدمات‌رساني در حوزه زير ساخت‌ها نشان مي‌دهد از دلايل اصلي بي انگيزگي سازندگان در حوزه بافت فرسوده است. بنابراين در کنار توجه به مباحث اقتصادي بايد رفتار شهرداري‌ها در حوزه انجام قراردادها و دستگاه‌هاي اجرايي که مسووليت خدمات‌رساني در حوزه زير بنايي را دارند کاملا متحول شود. ساختار آمرانه و بوروکراسي پيچيده و پر زحمت کنوني از نظام انگيزشي مطلوب براي تحول در بافت فرسوده برخوردار نيست و تغيير اين محيط پيش شرط هر اتفاقي در اين حوزه است.