رابطه کاهش نرخ سود بانکي با بازار اجاره مسکن، بي‌اثر در کوتاه‌مدت و گراني در بلندمدت

عضو هيات علمي دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران مي‌گويد با کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت نرخ اجاره تغيير نخواهد کرد و حتي ممکن است اثر کاهشي هم داشته باشد اما در بلندمدت بايد انتظار افزايش قيمت‌ها را داشته باشيم.
فصل نقل و انتقال خانه در حالي آغاز مي‌شود که بانک مرکزي قرار است سياست کاهش نرخ سود در جهت خروج از رکود اقتصادي را بازهم ادامه دهد. با کاهش دوباره نرخ سود بانکي چه اتفاقي در بازارهاي مالي رخ خواهد داد؟ آيا کاهش نرخ سود به معناي افزايش نرخ اجاره‌بهاست؟ اين موضوعي است که تيمور رحماني، عضو هيات علمي دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران به بررسي آن مي‌پردازد.

تيمور رحماني در رابطه با نسبت دو متغيير نرخ سود و نرخ اجاره گفت: اصول کلي اين موضوع کاملاً مشخص است. نرخ سود بانکي با نرخ اجاره و قيمت مسکن رابطه معناداري باهم دارند. وقتي متغير کليدي نرخ سود بانکي کاهش مي‌يابد اثر خود را در ساير بازارها به شکل مثبت و منفي نشان مي‌دهد. در مقابل سپرده بانکي هر يک از دارايي‌هاي سهام، مسکن، ارز و طلا و... دارايي‌هاي رقيب محسوب مي‌شوند.

او افزود: بنابراين در بازارهاي رقيب، خود به خود نرخ بازدهي با احتساب ريسک گرايش دارند تا به يکديگر نزديک شوند. البته ممکن است به علت وجود ريسک بازدهي يک دارايي‌ نسبت به دارايي‌هاي رقيب بيشتر باشد. اما اگر مولفه ريسک را کنار بگذاريم، در يک قاعده کلي بازدهي هريک از دارايي‌هاي رقيب قاعدتاً به سمت يکسان شدن گرايش پيدا مي‌کنند. مثلاً؛ نرخ بازدهي که از اجاره مسکن به دست مي‌آيد با نرخ سودي که از سپرده بانکي يا سود سهامي حاصل مي‌شود در نهايت به همديگر نزديک هستند.

او در ادامه بيان کرد: اما اگر اين قاعده کلي را کنار بگذاريم، وقتي نرخ بازدهي يکي از اين دارايي‌ها (سپرده بانکي، مسکن، ارز و طلا و...) کاهش پيدا کند، براي ساير دارايي‌ها چه پيامدي خواهد داشت؟ مثلاً به طور مشخص اکنون قرار است نرخ سود بانکي کاهش پيدا کند.

رحماني در پاسخ به اين سوال که کاهش اين متغير چه اثري در بازارهاي رقيب مثل بازار مسکن يا جزيي‌تر بازار اجاره که در اينجا مورد بحث است، دارد؟ گفت: قبل از اينکه به پاسخ اين پرسش بپردازم بايد به دو مساله در مورد نرخ سود بانکي اشاره کنم. مساله اول اين است که در سال‌هاي اخير نرخ سود سپرده‌هاي بانکي در مقايسه با بازارهاي رقيب نسبتاً بالا بوده است.

او افزود: اين بازار چون با ريسک بسياري همراه نبوده به علت بالا بودن جذابيت در اين سال‌ها توانسته گوي سبقت از بازارهاي رقيب را بربايد. به عبارت ديگر با توجه به اينکه سرمايه‌گذاري در بانک‌ها در مقايسه با بازارهاي ارز، سهام و مسکن ريسک بسيار کم و بازدهي بالا داشته است، همين موضوع باعث شده تا سرمايه‌ها به سمت بانک‌ها سوق پيدا کند.

او بيان کرد: در نتيجه يکي از دلايل رکود بازارهايي چون مسکن و سهام جذابيت بالاي سرمايه‌گذاري در بانک‌ها به علت پرداخت نرخ سودهاي کلان بوده است. شاهديم در مقطعي بانک‌ها سودهاي بالاي 30 تا 40 درصد به سپرده‌گذاران پرداخت مي‌کردند. اما اکنون شرايط اقتصاد ايران ايجاب مي‌کند که نرخ سود بانکي متناسب با نرخ تورم تعديل شود. اگر اين اتفاق رخ ندهد نبايد انتظار خروج از رکود را داشته باشيم.

عضو هيات علمي دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران گفت: به همين جهت دولت و بانک مرکزي به سمت کاهش نرخ سود سپرده‌ها حرکت کرده‌اند. آنچه مشخص است با کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي اين دارايي با ساير دارايي‌ها يعني به بازدهي دارايي‌هاي بازارهاي رقيب نزديک مي‌شود. بنابراين تعديل نرخ سود بانکي ممکن است در بازارهايي چون سهام و مسکن اثر مثبت بگذارد و باعث افزايش قيمت‌ها و رونق اين بازارها شود.

رحماني گفت: زماني که نرخ سود بانکي روندي کاهشي را پشت سر مي‌گذارد، به دليل اينکه بازدهي بانک‌ها کم شده است، افراد تمايل پيدا مي‌کنند که به سمت ساير دارايي‌هايي حرکت کنند يا در بازاري سرمايه‌گذاري کنند که بازدهي بيشتري برايشان داشته باشد. در شرايط فعلي به نظر مي‌رسد، يکي از اين دارايي‌هاي جذاب مسکن است. اين بازار چند سالي است که در رکود به سر مي‌برد اما محرک کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي تا حدودي کمک مي‌کند که زمينه براي رونق بازار مسکن فراهم شود.

او افزود: يعني به طور طبيعي اگر روند نزولي نرخ سود ادامه پيدا کند و وضعيت ساير بازارهاي رقيب نيز مانند ارز، طلا و سهام به همين شکل باشد و از جذابيت لازم برخوردار نباشد، پس از مدتي افراد علاقه پيدا مي‌کنند که دارايي‌هايشان را به سمت بخش مسکن سوق دهند.

او در ادامه بيان کرد: بنابراين وقتي نقدينگي يا دارايي‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پيدا کند، قطعاً قيمت مسکن آرام‌آرام افزايش پيدا مي‌کند. زماني که قيمت مسکن افزايش پيدا کند، نسبت اجاره به قيمت مسکن کوچک مي‌شود. مثلاً شما فرض کنيد اگر اجاره را در يک عددي نگه داريد و قيمت مسکن 20 درصد افزايش پيدا کند در اين صورت نسبت اجاره به قيمت مسکن کاهش پيدا کرده است.

رحماني گفت: با وقوع اين اتفاق چون قيمت اجاره تابعي از قيمت مسکن است در نتيجه پس از مدتي شاهد افزايش اجاره مسکن خواهيم بود. بنابراين اثر کاهش نرخ سود بانکي در بلندمدت اثر افزايشي بر نرخ‌هاي اجاره دارد. البته اين ‌روند پس از مدتي متوقف مي‌شود و بازار به حالت عادي برمي‌گردد.

او افزود: يعني افزايش قيمت‌ها بر اثر کاهش نرخ سود تا زماني ادامه دارد که نرخ بازدهي مسکن به حالت متعادل نرسيده است. اگر اين نرخ متعادل شود ديگر روند افزايشي متوقف مي‌شود. بنابراين انتظار ما اين است که با وقفه‌اي نرخ سودي که کاهش پيدا مي‌کند، بر نرخ اجاره تاثير بگذارد و به اين ترتيب اين دارايي‌ها به يکديگر مرتبط مي‌شوند.

رحماني بيان کرد: کاهش نرخ سود بانکي به طور طبيعي مالکان يا صاحبخانه‌ها را به پايين آمدن نسبت وديعه به اجاره متمايل مي‌کند. به اين ترتيب سبب مي‌شود آنها وديعه را کاهش دهند تا اجاره بيشتري دريافت کنند. اما به دليل اينکه اين مساله قدرت چانه‌زني را ضعيف مي‌کند، موقتاً نبايد انتظار افزايش اجاره را داشته باشيم. چرا که مالک تنها جاي وديعه و اجاره را جابه‌جا مي‌کند و اين امر به معناي افزايش اجاره نيست.

او افزود: مثلاً فرض کنيد شما براي اجاره خانه‌اي به جاي آنکه 50 ميليون تومان وديعه دهيد، 30 ميليون تومان وديعه دهيد اما معادل آن را به عنوان اجاره ماهانه بايد بپردازيد. پس اجاره افزايش پيدا نمي‌کند و تنها جاي آن با وديعه تغيير مي‌کند.

عضو هيات علمي دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران گفت: يعني سودي که مالک از طريق وديعه دريافت مي‌کرد اکنون به صورت اجاره ماهانه نصيبش مي‌شود. به اين ترتيب مي‌توان گفت که کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت اثر چنداني در افزايش نرخ اجاره مسکن ندارد. گرچه مالکان را متمايل مي‌کند که بخش بيشتري از اجاره را نه به شکل سود حاصل از گذاشتن وديعه در بانک بلکه به شکل اجاره ماهانه دريافت کنند.

او افزود: بنابراين اگر به صورت کوتاه‌مدت به اين موضوع نگاه کنيم کاهش نرخ سود بانکي اثري بر افزايش نرخ اجاره ندارد. حتي ممکن است در کوتاه‌مدت اثر کاهشي بر اجاره‌بها هم داشته باشد.

او در ادامه بيان کرد: همان‌طور که گفتم اين‌روند پايدار نيست و در بلندمدت با افزايش قيمت مسکن پس از يک وقفه نرخ اجاره نيز افزايش مي‌يابد. بازهم تاکيد مي‌کنم اين موضوع را نبايد فراموش کنيم که نرخ‌هاي سود بالاي بانکي سبب شده که بخش مسکن در حدود دو سالي در رکود به سر ببرد.

او افزود: البته منظور رکود از نظر ساخت‌وساز يا بخش توليد مسکن است. آمار تعداد پروانه‌هاي ساختماني در دو سال اخير به خوبي نشان مي‌دهد که نرخ سود بالا مدتي مانع از ساخت مسکن شده است. بنابراين در سال‌هاي پيش‌رو ممکن است که ما با يک مقدار کمبود عرضه در مقايسه با تقاضا روبه‌رو شويم، بنابراين از آن نظر هم افزايش نرخ اجاره دور از ذهن نيست و قابل انتظار است. معتقدم در شرايط فعلي کاهش نرخ سود بانکي در مجموع رونق‌زاست.

رحماني گفت: قاعدتاً اين موضوع اقتصاد را دچار رونق مي‌کند و زماني که اقتصاد رونق پيدا کند، به طور طبيعي بخش مسکن را هم رونق مي‌دهد، يعني انتظار ما اين نيست که با کاهش نرخ سود در بخش مسکن هيچ‌گونه اتفاقي نيفتد و اين موضوع طبيعي نيست. قطعاً کاهش نرخ سود باعث خواهد شد تا مسکن رونق پيدا کند.

او بيان کرد: بنابراين زماني که در اقتصاد کشور رونقي به وجود آيد، کاملاً طبيعي است که قيمت افزايش يابد. بنابراين نبايد انتظار داشته باشيم قيمت اجاره افزايش پيدا نکند. در واقع اين ‌رونق در اقتصاد کشور سطح عمومي قيمت کالا و خدمات را اندکي رو به افزايش خواهد برد و در بازار اجاره مسکن هم در اين مسير ويژه با يک وقفه اندک افزايش نسبي قيمت را شاهد خواهيم بود.