اثر ضدنوساني وام مسکن

بازار خريد و فروش مسکن «امتياز وام مسکن» در سال 94 به‌رغم دو مرحله افزايش اساسي سقف تسهيلات، آرام‌ترين دوره به لحاظ دامنه نوسان قيمت را پشت‌سر گذاشت.
قيمت اوراق تسهيلات خريد مسکن در سال گذشته با کمترين افت و خيز در مقايسه با چهار سال قبل از آن روبه‌رو شد به‌طوري که بهاي هر فقره اوراق حدود 10 هزار تومان نوسان کرد در حالي که سال‌هاي قبل، دامنه تغييرات قيمت، حداقل معادل دو برابر پارسال و حدود 20 هزار تومان در هر سال بود.

 در سال 94، سقف ريالي وام اوراق خريد مسکن که به شکل بدون سپرده و به‌صورت آني در فرابورس از طريق فروش امتياز اوراق به متقاضي ارائه مي‌شود، در دو مقطع زماني به ترتيب 55 درصد (در نيمه اول سال) و 57 درصد (در اواخر سال) افزايش پيدا کرد به‌طوري که مبلغ تسهيلات يک‌بار از 45 ميليون تومان به 70 ميليون و بار ديگر به 110 ميليون تومان تبديل شد اما در اين فاصله زماني تحت‌تاثير سه عامل اقتصادي، نه‌تنها جهش قيمت سال 93 بازار اوراق تسهيلات، در سال 94 تکرار نشد که فرآيند تقويت سقف تسهيلات، اثر معکوس بر بهاي فروش اوراق گذاشت.

 متوسط قيمت اوراق وام مسکن در سال 94 رقمي معادل 11.8 درصد نسبت به سال 93 کاهش يافت و بهاي هر فقره اوراق 500 هزار توماني به سطح 74 هزار و 700 تومان رسيد. پارسال قيمت اوراق در بازه 75 هزار تا 88 هزار تومان نوسان کرد و در حال حاضر قيمت تک‌اوراق، در سطح 82 تا 83 هزار تومان قرار دارد. بررسي‌ها درباره اين آرامش قيمتي که در حال حاضر نيز کماکان در بازار اوراق وام مسکن برقرار است، نشان مي‌دهد: سه عامل در کنترل خودکار قيمت اوراق تسهيلات مسکن موثر بوده است. اين عوامل شامل «رکود نسبي معاملات در يک سال اخير»، «فعاليت کارآمد سه ابزار ضد سفته‌بازي در بازار اوراق مسکن» و همچنين «تطبيق طبيعي و غيردستوري قيمت اوراق با سطح تورم عمومي» مي‌شود.

 با اين حال، «انتظار تغيير شرايط بازار معاملات مسکن» در سال جاري آن هم با توجه به «شروع فاز پيش رونق» طي ماه‌هاي اخير، يک نوع علامت ميان‌مدت براي بانک عامل اوراق مسکن از بابت «نياز بازار اوراق به برنامه‌هاي تنظيم‌کننده» محسوب مي‌شود. بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک منتشرکننده اوراق تسهيلات مسکن، در سال گذشته 12.5 درصد کمتر از سال 93، اوراق منتشر کرد و در نتيجه، ميزان منابعي که پارسال در قالب اوراق جديد به متقاضيان ارائه شد، به مراتب کمتر از دو سال قبل بود. اين در حالي است که با افزايش سقف تسهيلات، چون که حجم بسته اوراق 500 هزار توماني مورد نياز خريدار نسبت به قبل بيشتر شده است، بايد ميزان انتشار اوراق نيز افزايش پيدا مي‌کرد (براي خريد امتياز وام 70 ميليوني، بسته 140 فقره‌اي اوراق نياز است اما وام 45 ميليوني با خريد 90 فقره اوراق، قابل دريافت بود). بررسي‌هادرباره علت کاهش حجم انتشار اوراق مسکن در سال گذشته حاکي است: کمبود منابع مربوط به حساب اوراق مسکن باعث شده بانک مسکن براي رعايت تعادل در منابع و مصارف، درصد تخصيص اوراق به مانده حساب سپرده‌گذاران را از 45 درصد سال 93 به 33 درصد و حتي 27 درصد مبلغ مانده در سال گذشته و امسال برساند و در نتيجه، ميزان انتشار ماهانه اوراق تسهيلات مسکن نسبت به قبل کاهش پيدا کند. در سال 93، ماهانه به‌طور متوسط 455 ميليارد تومان اوراق منتشر مي‌شد اما سال گذشته اين حجم به 359 ميليارد تومان کاهش يافت. هر چند در سال گذشته، تحت‌تاثير رکود معاملات خريد مسکن، ميزان تقاضاي اوراق نيز کاهش يافت و حجم تسهيلات دريافتي از محل اوراق توسط خريداران مسکن 11.3 درصد افت کرد اما در همان سال 94، ميزان تسهيلات دريافتي 9 درصد بيشتر از حجم انتشار اوراق جديد بود و مابه التفاوت آن، از طريق خريد و فروش اوراق قديمي، تامين شد.

به اين ترتيب در سال جاري براي حفظ آرامش قيمتي در بازار اوراق مسکن، لازم است ميزان انتشار اوراق تسهيلات افزايش پيدا کند و دست‌کم به ميزان سال 93 برسد. رديابي ميزان تقاضا در بازار اوراق مسکن طي 6 سال گذشته از عمر فعاليت اين بازار در فرابورس، مشخص مي‌کند: ميزان تقاضا فقط در دو سال اخير، از ميزان عرضه اوراق جديد، سبقت گرفته است که اين موضوع به تقويت سقف تسهيلات خريد پس از سال‌ها سرکوب تقاضا (ممنوعيت افزايش وام خريد مسکن از سال 86 تا 82) برمي‌گردد.

کسري يک ميليون اوراق در سال 94
آخرين آمار رسمي از وضعيت معاملات اوراق وام مسکن طي يک سال گذشته، از سبقت حجم تقاضا در برابر عرضه اوراق حکايت دارد. طي ‌سال 94 در مجموع حدود 9 ميليون و 546 هزار ورقه اوراق حق تقدم وام مسکن منتشر شد. اين در حالي است که بيش از 10 ميليون و 445 هزار ورقه اوراق تسهيلات طي 12 ماه سال گذشته تبديل به وام خريد مسکن شده است. به اين ترتيب، در سال 94، تقاضاي متقاضيان خريد مسکن براي استفاده از اوراق به منظور دريافت وام خريد آپارتمان، حدود يک ميليون ورقه بيشتر از حجم کل اوراقي بوده که سال 94 از طرف بانک مسکن منتشر شد.

 سال گذشته، متقاضيان خريد مسکن براي پوشش کسري يک ميليون ورقه‌اي اوراق وام، اين اوراق را از محل موجودي اوراق منتشر شده قبلي در فرابورس خريداري کرده‌اند. هر کدام از اوراق تسهيلات مسکن به‌طور معمول دو سال تاريخ مصرف دارد و به اين ترتيب سال گذشته حدود يک ميليون ورقه از مجموع اوراق منتشر شده سال‌هاي 92 و 93 به بازار تقاضاي وام مسکن وارد شده و مورد استفاده قرار گرفته است. به اين ترتيب اگر چه سال گذشته تقاضا براي خريد اوراق وام به نسبت حجم عرضه افزايش يافت اما بانک عامل بخش مسکن عملا نتوانست متناسب با ميزان تقاضا اوراق تسهيلات منتشر کند. اين در حالي است که سال گذشته، بنا به دو دليل عمده ضرورت افزايش عرضه اوراق وام مسکن قابل پيش بيني بود. سال 94، به دليل افزايش دو مرحله‌اي سقف تسهيلات خريد مسکن از محل اوراق تقدم دريافت وام، افزايش تقاضا براي خريد اوراق موضوعي قابل پيش بيني بود. از سوي ديگر، با توجه به اينکه سال 94، آخرين سال رکود معاملات مسکن محسوب مي‌شد، انتظار افزايش حجم تقاضاي خريد اوراق براي وام مسکن انتظاري طبيعي بود.

تشديد شکاف عرضه و تقاضاي اوراق
با اين حال، بنا به دلايلي که کارشناسان بازار سرمايه تحت عنوان سياست‌هاي شناور بانک مرکزي و بانک مسکن براي تعيين ميزان تخصيص اوراق به صاحبان سپرده‌هاي بانکي در هر سال عنوان مي‌کنند، سال گذشته ميزان تقاضا از ميزان عرضه اوراق بيشتر شد و حتي اين شکاف نسبت به سال 93 تشديد نيز شد. کسري 432 ميليارد توماني حجم اوراق در سال 93 نسبت به تسهيلات پرداختي به خريداران در سال 94 به 449 ميليارد تومان رسيد و اين ميزان کمبود اوراق جديد توسط اوراق قديمي جبران شد. کاهش 11‌درصدي قيمت اوراق وام مسکن در سال 94، حکايت از مصرفي بودن بازار اوراق در سال 94 به‌رغم افزايش شکاف بين عرضه و تقاضا و سبقت حجم تقاضا از عرضه اين اوراق دارد. اسفند سال گذشته، قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني وام مسکن به خاطر رشد معاملات خريد مسکن در بهمن، از مرز 86 هزار تومان عبور کرد. اما جهشي که سال 93 قيمت اوراق را به مرز 100 هزار تومان رساند، در سال گذشته تکرار نشد. همچنين به‌رغم افزايش شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق در سال 94 نسبت به سال 93، نرخ سوداگري در بازار اوراق هم کاهشي بوده است.

دو پيام مهم به بازار مسکن
تحولات سال گذشته بازار اوراق تسهيلات مسکن در بردارنده دو پيام مهم براي مسوولان بانکي و متقاضيان مسکن است.افزايش سقف وام مسکن از محل اوراق در سال 95 در کنار افزايش شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق تسهيلات، ضرورت افزايش حجم انتشار اوراق از سوي بانک عامل بخش مسکن در سال 95 را بيش از پيش مي‌کند.از سوي ديگر، کاهش 11‌درصدي ميانگين يکساله قيمت اوراق مسکن در سال گذشته به رغم افزايش شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق، دربردارنده اين پيام مهم براي متقاضيان خريد مسکن است که بازار اوراق در حال حاضر بازاري کاملا مصرفي و ايمن از حضور سوداگران است.هرچند در چنين شرايطي تقاضاهاي سفته‌بازي هم طبيعتا ميل به ورود به بازار معاملات اوراق خواهند داشت اما عملکرد بازار اوراق وام در سال گذشته نشان مي‌دهد ابزارهاي مقابله با سفته‌بازي در فرابورس امکان خريد سرمايه‌اي در بازار اوراق را سلب کرده است. در اين ميان سه ابزار مهم اعمال محدوديت براي ممانعت از فعاليت سفته بازان موجب شده حجم سفته‌بازي يا ميزان معاملات مازاد بر مصرف اوراق تسهيلات مسکن در سال 94، به 1.5 درصد کاهش يابد.

نرخ سفته‌بازي با اوراق در حد صفر
آن طور که رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس اعلام کرد ميزان معاملات مازاد بر مصرف اوراق وام مسکن در صورتي که کمتر از 10 درصد از حجم کل معاملات اوراق باشد، اساسا سفته‌بازي به شمار نمي‌رود. نرخ سفته‌بازي در بازار اوراق وام مسکن که در حال حاضر 1.5 درصد است، از مابه التفاوت حجم کل اوراق خريداري شده و حجم اوراق تبديل شده به تسهيلات به دست مي‌آيد به اين معني که در سال گذشته فقط 1.5درصد اوراقي که در فرابورس معامله شد دست دارندگان اوراق ماند و به وام خريد مسکن براي خريد آپارتمان تبديل نشد. بنابراين هم اکنون بازار اوراق به‌طور کامل بازاري مصرفي براي متقاضيان محسوب مي‌شود.

به گفته عليرضا توکلي، از اوايل سال 93 همزمان با اعمال سياست‌ها و ابزارهاي مقابله با سفته‌بازي و سوداگري در بازار اوراق تسهيلات مسکن، معاملات سوداگرانه اوراق از ميانگين سه تا پنج درصد به زير دو درصد رسيد. وي با اشاره به سه ابزار مهم مقابله با سوداگري در بازار اوراق تسهيلات مسکن که از سال 93 در اين بازار مورد استفاده قرار گرفت توضيح داد: اعمال محدوديت زماني چهار‌ماهه براي فروش اوراق خريداري‌شده اولين محدوديتي بود که براي مقابله با سفته‌بازي در اين بازار اعمال شد. توکلي ادامه داد: با افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن از نيمه سال 94 به 70 ميليون تومان، اوراقي که قبل از نيمه سال 94 يعني قبل از افزايش سقف وام منتشر شده بودند اعتبار لازم براي وام 70 ميليوني را نداشتند و همين موضوع باعث شد اوراقي که پيش از اين براي وام 45 ميليوني و با قيمت پايين‌تر خريداري شده بودند زمينه ورود سفته‌بازي به بازار معاملات را به دست نياورند. همچنين اعمال محدوديت در خريد بسته‌هاي اوراق وام در هر بار انجام معامله، سومين محدوديتي بود که به‌عنوان ابزار مقابله با سوداگري در بازار اوراق تسهيلات مسکن اعمال شد. متقاضيان براي دريافت وام 70 ميليوني تنها در هر بار انجام معامله مجاز به خريد تنها يک بسته 140 فقره‌اي اوراق وام مسکن هستند و اجازه خريد حجم بيشتر اوراق را ندارند.

توصيه کارشناسي به متقاضيان وام
کارشناسان به آن دسته از متقاضيان خريد اوراق براي دريافت وام مسکن توصيه مي‌کنند از آنجا که هم اکنون بازار اوراق، بازار مصرفي و خالي از هر گونه سفته‌بازي و تقاضاي سوداگرانه است نگراني از بابت افزايش قيمت اوراق طي ماه‌هاي آينده وجود ندارد و بنابراين نيازي به هجوم به بازار اوراق براي خريد نيست. چراکه هجمه تقاضا ناشي از ترس از افزايش قيمت اوراق طي ماه‌هاي بعد خود مي‌تواند مهم‌ترين عامل ايجاد گراني در بازار اوراق باشد و قيمت‌ها را از حالت فعلي خارج کند.

افت حجم کل تسهيلات مسکن
اما همزمان با قرار گرفتن معاملات سوداگرانه در پايين‌ترين حد خود در بازار معاملات اوراق وام، حجم کل ارزش تسهيلات ارائه شده از سوي بانک مسکن هم در سال 94 به نسبت سال 93 کاهش يافت. بر مبناي گزارشي که اخيرا از سوي سازمان فرابورس درخصوص عملکرد يک ساله معاملات اوراق مسکن منتشر شده، پارسال 4773 ميليارد تومان تسهيلات مسکن عرضه شد؛ اين در حالي است که حجم کل تسهيلات استفاده شده با اتکا به اوراق وام 5223 ميليارد تومان بوده است؛ به اين معنا که 449 ميليارد تومان از تسهيلاتي که به متقاضيان در سال 94 پرداخت شده از محل اوراقي بوده که سال‌هاي گذشته منتشر شده است. در واقع سال گذشته علاوه بر اينکه يک ميليون ورقه اوراق تسهيلات بيش از حجم کل اوراق عرضه‌شده جديد براي دريافت وام از طرف متقاضيان مورد استفاده قرار گرفته است، حجم ريالي استفاده از تسهيلات هم 449 ميليارد تومان بيشتر از حجم ريالي تسهيلات عرضه‌شده از سوي بانک مسکن بوده است.

علت کاهش عرضه اوراق
رئيس اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس دو رخداد اصلي را به‌عنوان مهم‌ترين علل افزايش شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق وام مسکن در سال 94 مي‌داند. به اعتقاد عليرضا توکلي، در شرايطي که شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق وام مسکن در سال گذشته نسبت به سال 93 شيب تندتري به خود گرفته است، دو اتفاق اصلي را مي‌توان به‌عنوان عوامل موثر در بروز اين موضوع عنوان کرد. وي گفت: کاهش حجم سپرده‌هاي بانک مسکن به‌عنوان پشتوانه صدور اوراق وام به دليل افت سپرده‌گذاري‌هاي مردم از يک طرف و همچنين کاهش ضريب تخصيص اوراق به سپرده‌گذاران تحت تاثير سياست‌هاي بانک مرکزي و بانک مسکن در سال 94 دو علت مهمي است که علاوه بر ايجاد شکاف بيشتر بين حجم عرضه و تقاضاي اوراق تسهيلات خريد آپارتمان، منجر به کاهش عرضه اوراق در سال 94 در مقايسه با حجم کل عرضه اوراق وام در سال 93 شده است.

کاهش 14‌درصدي خريداران مسکن با اوراق
توکلي خاطرنشان کرد: اين در حالي است که اگر چه سال گذشته شکاف بين حجم تقاضا و حجم عرضه اوراق نسبت به سال 93 بيشتر شده است اما حجم تقاضا براي خريد اوراق در مقايسه با حجم کل تقاضاي سال 93 هم روند کاهشي داشته است. در واقع پارسال متقاضيان خريد مسکن هم به نسبت سال 93 تعداد وام کمتري از بانک مسکن تقاضا و دريافت کرده‌اند. به اين معنا که سال 93 مجموعا 130 هزار نفر از محل خريد اوراق، وام مسکن دريافت کرده و با آن اقدام به خريد آپارتمان کردند اما در سال 94 اين تعداد به 112 هزار نفر کاهش پيدا کرده است. در واقع حجم تقاضاي واقعي براي خريد اوراق در سال 94 به نسبت سال 93 (معادل تعداد وام دريافت شده از بانک مسکن از محل اوراق از سوي متقاضيان) 14 درصد کاهش يافته است.

چشم‌انداز افزايش تقاضا در بازار اوراق
بر مبناي گزارش شرکت فرابورس از چشم‌انداز معاملات اوراق وام در سال 94، در شش سال گذشته بانک مسکن با عرضه بيش از 19 هزار ميليارد تومان تسهيلات مسکن از طريق اوراق حق تقدم وام، زمينه خانه‌دار شدن بيش از 625 هزار نفر را فراهم کرده است. با توجه به اينکه به‌طور متوسط سالانه حدود يک ميليون معامله خريد مسکن در کشور صورت مي‌گيرد، طي شش سال گذشته حدود 10درصد از معاملات مسکن با کمک تسهيلات از محل خريد اوراق انجام شده است.

 اين گزارش همچنين از پيش‌بيني افزايش حجم تقاضا در بازار خريد اوراق وام مسکن طي ماه‌هاي آتي خبر مي‌دهد. اين گزارش مي‌افزايد: با توجه به مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار مبني بر کاهش نرخ سود تسهيلات مسکن از 18.5 درصد به 17.5 درصد و همچنين افزايش سقف تسهيلات مسکن زوجين به ارقام 110 ميليون تومان براي شهر تهران، 90 ميليون تومان براي مراکز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر و 70 ميليون تومان براي ساير شهرها، پيش‌بيني مي‌شود که بازار اوراق تسهيلات مسکن با رونق بيشتري رو به رو شده و تقاضا براي اوراق تسهيلات وام مسکن افزايش يابد. اين موضوع ضرورت افزايش عرضه اوراق وام از سوي بانک عامل بخش مسکن را تشديد مي‌کند؛ چراکه افزايش شکاف بين عرضه و تقاضاي اوراق با توجه به اين پيش‌بيني مي‌تواند به منزله تهديد جدي براي ثبات و آرامش قيمت اوراق به شمار رود. اين در حالي است که علاوه بر افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن ورود بازار ملک به فاز رونق طي ماه‌هاي آينده خود مي‌تواند عامل مهمي در افزايش حجم تقاضا براي خريد اوراق و در نتيجه تشديد شکاف بين عرضه و تقاضا در اين بازار باشد.