کاهش نرخ سود به نفع بازار مسکن

مهم‌ترين بازار رقيب مسکن، بازار پول است؛ به طوري که جابه‌جايي نقدينگي ميان مسکن-بانک بسيار قوي‌تر از جابه‌جايي نقدينگي ميان مسکن-بورس يا مسکن-طلا و ارز است. بر اين مبنا بازارهاي پول و مسکن، تاثيرات انکارناپذيري بر يکديگر برجاي مي‌گذارند.

واقع مطلب اين است که اقتصاد ايران در تنگناي مالي و اعتباري پيچيده‌اي گرفتار آمده است که داراي ابعاد متنوعي است؛ هر چند نرخ‌هاي بالاي سودِ بانکي، بيش از ساير موارد، نمود دارد. تک‌رقمي شدن نرخ تورم نقطه به نقطه از آذرماه سال گذشته نيز فشارها براي کاهش نرخ سود بانکي را دوچندان کرده است. مهم‌ترين دليل اقتصادي حاميان کاهش نرخ دستوري سود، مبتني بر رابطه فيشر است که بيانگر تناسب ميان نرخ سود اسمي و نرخ تورم عمومي است.

با اين حال چهره‌نمايي مشکلات نظام بانکي مي‌تواند در عارضه‌يابي آن موثر باشد. بديهي است که بالا بودن مطالبات غيرجاري و معوق بانک‌هاي کشور، يکي از اين مشکلات است. در اين راستا بانک روي تسهيلاتي که پرداخت مي‌کند، به صورت تعهدي سود شناسايي مي‌کند اما سودي که به سهامدار و سپرده‌گذار پرداخت مي‌کند نقدي است؛ که نتيجه طبيعي آن تضعيف بانک‌هاست. ضمن اينکه با رکود بازار مسکن طي سه سال گذشته، منابع بسياري از بانک‌ها در بازار املاک و مستغلات قفل شد؛ وضعيت ترازنامه بانک‌ها نيز نگران‌کننده و مملو از دارايي‌هاي سمي است.

نکته‌اي که نبايد از آن غفلت کرد، مهيا بودن غلتيدن نظام بانکي کشور به انحصار چندجانبه، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که اين مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتي را دوچندان مي‌کند. به عنوان نمونه، هيچ حرجي نيست اگر سياست‌هاي بازدارنده در خصوص برخي از بانک‌ها اعمال شود و حتي سهامداران بانک‌ها ضرر کنند، چون در شرايطي که نظام بانکي زيان‌ده بوده است، سودها را از مجامع خودشان گرفته‌اند. طبيعتاً نبايد اجازه تقسيم سود به بانک‌هاي زيان‌ده داده شود. نبايد اجازه داد سودهاي دفتري که در نظام بانکي ما شناسايي مي‌شود، نقدي به سهامداران پرداخت شود. در خصوص سپرده‌گذاران نيز رابطه بانک با سپرده‌گذار تقريباً ريسکي ندارد در حالي که رابطه بانک با تسهيلات‌گيرنده پرريسک است.

در چنين شرايطي، تعدادي بانک‌ِ بد نيز، قواعد بازي را تخريب مضاعف مي‌کنند و مشتريان بانک‌هاي ديگر را با وعده پرداخت سودهاي بالاتر ترغيب به خروج از آن بانک و سپرده‌گذاري در بانک خود مي‌کنند.

به اين ترتيب، مسابقه‌اي شکل گرفته که بانک‌ها براي حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غيراقتصادي سود سپرده هستند؛ در حالي که منابع بانک‌ها در سال‌هاي گذشته به شدت تضعيف ‌شده و بانک‌ها منبعي براي دادن اين نرخ‌هاي سود ندارند.

به هر شکل آنچه در عمل اتفاق افتاده است، نرخ‌هاي بالاي سود واقعي بانک طي سه سال اخير است؛ به طوري که به‌رغم کاهش نرخ تورم نقطه به نقطه از حدود 45 درصد در بهار 1392 به حدود هشت درصد در بهار سال جاري، تفاوت معناداري در نرخ‌هاي بانکي مشاهده نمي‌شود.

نگاهي به پيشينه نرخ‌هاي اسمي سود بانکي حاکي از آن است که اين نرخ طي 25 سال گذشته براي سپرده‌هاي يک‌ساله، حدود 15 درصد بوده است. اين نرخ سود در زمره يکي از پايين‌ترين نرخ‌هاي بازدهي در ميان بازارهاي کشور قرار دارد. با اين حال بايد توجه داشت که يکي از اصول اوليه سرمايه‌گذاري در هر بازار، مبادله بين بازده انتظاري و ريسک است. در واقع به طور نرمال، کسب بازده بالاتر، مستلزم پذيرش ريسک بيشتر است و شخصي که ريسک کمتري تحمل مي‌کند، نبايد انتظار بازدهي بالاتر داشته باشد. از آنجا که سرمايه‌گذاري در سيستم بانکي با حداقل ريسک است، بنابراين بازدهي سود بانکي تضمين‌شده، پايين‌تر از ساير دارايي‌هاست. بر اين مبنا، بازار مسکن با دارا بودن ريسک بيشتر (نسبت به سپرده‌گذاري در بانک)، از بازدهي بالاتري نيز برخوردار است.

رصد نظريات مسوولان اقتصادي، پولي و بانکي کشور، حاکي از آن است که انتظار کاهش نرخ سود بانکي در سال جاري دور از ذهن نيست. حال سوال قابل طرح اين است که اين کاهش، چه تاثيراتي بر بازار مسکن خواهد داشت.

کاهش نرخ سود بانکي از دو کانال، تقاضاي مسکن را تحريک مي‌کند: نخست، با کاهش نرخ سود سپرده‌گذاري‌ها، انگيزه سپرده‌گذاري در بانک، کاهش يافته و بخشي از نقدينگي به سمت بازار مسکن روانه مي‌شود. اين مساله باعث تحريک تقاضاي مسکن و در نتيجه افزايش قيمت مسکن مي‌شود. اين پديده بر اين مبنا استوار است که مسکن و حساب‌هاي پس‌انداز بانکي، دارايي‌هاي جايگزين هستند؛ از اين‌رو هر زمان که بازدهي يکي از اين دارايي‌ها کاهش مي‌يابد، تقاضا به سمت دارايي رقيب جريان مي‌يابد. شايان توجه است که به اعتقاد بسياري از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در ايران، مهم‌ترين بازار رقيب مسکن، سپرده‌هاي بانکي است. دوم اينکه، با کاهش نرخ سود تسهيلات، تمايل خريداران براي پذيرش بدهي بالا و خريد خانه افزايش مي‌يابد که اين مساله، تحريک بيشتر تقاضا و در نهايت افزايش قيمت مسکن را به دنبال دارد.

تحريک قيمت مسکن در هر دو مورد فوق، افزايش فعاليت‌هاي سوداگرانه در بخش مسکن را نيز موجب مي‌شود که خود منجر به افزايش قيمت و افزايش انتظارات قيمتي و در نتيجه افزايش دوباره قيمت مي‌شود.

در سمت عرضه نيز کاهش نرخ سود مي‌تواند موجب تعديل هزينه تمام‌شده ساخت مسکن شود. با اين حال به نظر مي‌رسد، اثر تغييرات بهره بانکي بر سمت تقاضا، به مراتب قوي‌تر از سمت عرضه است. بر اين اساس مي‌توان در مجموع، برآيند اثر تغييرات بهره بانکي را بر تغييرات بازار مسکن، ناهمسو، ارزيابي کرد. مجموع اين عوامل موجب انتقال به راست منحني تقاضاي مسکن بر اثر کاهش نرخ بهره بانکي مي‌شود.

همان‌گونه که در نمودار زير نيز مشاهده مي‌شود، تغييرات نرخ‌هاي سود واقعي (با تعديل اثر تورم عمومي) تا حدودي ناهمسو با نرخ رشد قيمت مسکن است. در مجموع، ميان صاحب‌نظران اقتصادي، درباره اين موضوع که کاهش نرخ بهره مي‌تواند به تحريک بازار مسکن کمک کند، اجماع نظر نسبي وجود دارد.



بازار اجاره نيز از اثرات تغيير نرخ سود بانکي، متاثر مي‌شود چرا که مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر اجاره مسکن، قيمت مسکن است. علاوه بر اين، تغييرات نرخ سود بانکي مي‌تواند علاوه بر تغيير اجاره‌بها، ترکيب دريافت وديعه (رهن) و اجاره نقدي را تحت تاثير قرار دهد. به طوري که ميزان تقاضاي موجرين براي دريافت وديعه (رهن)، با نرخ بازدهي دارايي‌ها (خصوصاً نرخ سود بانکي) رابطه مستقيم دارد.

بر اين اساس هرچه نرخ سود بانکي کاهش يابد، تقاضاي موجرين براي وديعه (رهن) مسکن، کاهش و تقاضا براي دريافت اجاره نقدي، افزايش مي‌يابد.