افت 2 درصدي هزينه ساخت در سال 94 ، بال اول پرواز قيمت در بازار مسکن غيرفعال شد

رشد شاخص قيمت مصالح ساختماني در سال 94 منفي شد.
بازار ساخت‌و‌ساز مسکوني به‌دنبال تحريک سازنده‌ها از ناحيه «افزايش سقف تسهيلات» با انتشار يک گزارش رسمي درباره «وضعيت قيمت مصالح ساختماني»، از محل «افت هزينه‌هاي ساخت» نيز براي ورود سرمايه‌گذاران مساعد شد. آمارها نشان مي‌دهد شاخص قيمت توليد مصالح ساختماني در تهران پس از سه سال رشد مثبت، در سال 94 رقمي معادل 1.8درصد کاهش يافت. اين شاخص در سال‌هاي 91 تا 93 به ترتيب 36.7 درصد، 23.8 درصد و 6.7 درصد رشد کرده بود. سال گذشته علاوه‌بر نزول قيمت مصالح، قيمت زمين مسکوني نيز بعد از تخليه حباب سال‌هاي قبل، به نوسان صفر دچار شد و ثابت ماند. به اين ترتيب در شرايط کنوني، نه‌تنها زمان بازگشت فعالان ساختماني به بازار فرارسيده است که به‌واسطه کاهش و تثبيت هزينه‌هاي ساخت‌و‌ساز، روند عرضه مسکن طي امسال و سال 96، به لحاظ «قيمت تمام شده» از جهش قيمتي در امان خواهد بود. آنچه دورنماي رونق غيرتورمي بازار ملک را تقويت مي‌کند، مساعد بودن قيمت‌ها در پنج گروه مصالح ساختماني مورد مصرف در مراحل «تکميل و نازک کاري ساختمان» است که مي‌تواند جريان تبديل «نيمه‌کاره»‌ها به واحدهاي «تازه‌ساز» را تسريع کند. در اين صورت، احتمال کسري عرضه ناشي از رکود ساختماني سال‌هاي اخير طي دو سال پيش رو منتفي خواهد بود.

شاخص «قيمت بالادست» مسکن با ثبت رکورد بيشترين کاهش طي يک سال اخير، طول زمان ثبات «قيمت مسکن» در ماه‌هاي آينده به‌خصوص براي آپارتمان‌هاي نوساز شهر تهران را افزايش داد. گزارش جديد مرکز آمار ايران درباره شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني در تهران نشان مي‌دهد: روند کاهش «شتاب رشد هزينه ساخت مسکن» در پايتخت که بعد از جهش هزينه‌اي سال 91، از اوايل سال 92 شروع شده بود، در سال 94 سرانجام منجر به رشد منفي هزينه ساخت شد، طوري که شاخص قيمت توليد مصالح ساختماني در يک سال94 رقمي معادل 1.8 درصد نسبت به يک سال 93 کاهش يافت. بررسي‌ها از جزئيات اين آمار نشان مي‌دهد: در حال حاضر مجموعه بازار معاملات و ساخت‌و‌ساز مسکن، با سه تحول مثبت به نفع رونق غيرتورمي روبه‌رو شده است. از يکسو، سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني سال گذشته، بدون رشد در هزينه ساخت آغاز شده که با توجه به پروسه 1.5 تا 2 ساله يک عمليات ساختماني مسکوني، آثار افت هزينه‌ها در حال حاضر نيز ادامه دارد و مي‌تواند باعث تحريک سازنده‌ها به ساخت‌و‌ساز بيشتر شود. از سوي ديگر، آپارتمان‌هايي که طي امسال و عمدتا در سال 96، به‌صورت نوساز وارد بازار عرضه مي‌شود، از تحريک قيمت به‌ واسطه هزينه‌هاي ساخت، در امان خواهند بود.



آمارها همچنين بيانگر آن است که در اوج رکود ساختماني سال گذشته، تمرکز سازنده‌ها بر فرآيند تکميل نيمه‌کاره‌ها، تاحدودي بيشتر از ساخت‌و‌ساز جديد بوده است. اين نتيجه‌گيري، از روي اختلاف بين تغييرات شاخص قيمت توليدکننده دو دسته مصالح ساختماني قابل مصرف در عمليات «اوليه ساخت» و عمليات «نازک‌کاري» به‌دست آمده است. با توجه به افت شديد شاخص قيمت آهن و سيمان در مقابل رشد مثبت شاخص قيمت درب و شيشه و پنجره و کاشي و سراميک، مشخص مي‌شود، در سال گذشته تقاضا از طرف سازنده‌ها براي خريد مصالح تکميلي، بيش از مصالح مختص اسکلت و سفت‌کاري بوده است. پارسال، در گزارشي که نيمه سال در نشست دوره‌اي تيم اقتصادي دولت درباره تبعات رکود مسکن عنوان شد، به وخامت شرايط توليد کارخانه‌هاي مصالح ساختماني اشاره شد که به دليل انباشت محصول فروش‌نرفته، به کاهش توليد و قيمت فروش درب کارخانه رو آورده‌اند. شاخص قيمت توليدکننده آهن‌آلات ساختماني در سال 94، بيش از 21 درصد افت کرد.

در حال حاضر زمين ساخت‌و‌ساز،‌ به‌واسطه تورم منفي هزينه ساخت، تثبيت قيمت ملک کلنگي و افزايش سقف وام ساخت، هموارتر از سال گذشته شده و در اين ميان، رشد محسوس معاملات مسکن، زمينه رونق ساخت مسکن را از هر نظر فراهم آورده است. مرکز آمار ايران در دومين گزارش رسمي خود از تغييرات شاخص قيمت بالادست مسکن طي 6 ماه اخير ميزان رشد شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران را منتشر کرد. اين شاخص در بازار مسکن توسط کارشناسان اقتصادي با عنوان شاخص «قيمت بالادست» مسکن مورد تحليل و بررسي قرار مي‌گيرد؛ به اين معني که ارقام مربوط به اين شاخص تغييرات قيمت مصالح ساختماني مورد استفاده در ساخت‌و‌سازهاي پايتخت را نشان مي‌دهد و در نتيجه بيانگر تغيير در هزينه ساخت مسکن است. قيمت تمام شده مسکن ترکيبي از دو جزء هزينه ساخت و قيمت زمين است که معمولا و به‌طور متوسط هزينه ساخت در تهران کمتر از 50درصد قيمت تمام‌شده مسکن را تشکيل مي‌دهد. بنابراين شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران از اين منظر شاخص قيمت بالادست مسکن محسوب مي‌شود که افزايش يا کاهش آن در يک مقطع زماني، با تاخير يک تا حداکثر دو سال مي‌تواند منجر به افزايش يا کاهش قيمت آپارتمان‌هاي نوساز شود. از آنجا که آپارتمان‌هاي نوساز بيش از نيمي از معاملات مسکن را به خود اختصاص مي‌دهند در نتيجه صعود يا نزول قيمت نوسازها، بهاي فروش کل آپارتمان‌هاي شهر تهران را تحت تاثير قرار مي‌دهد. نهادهاي رسمي درباره بازار مسکن شهر تهران سه نوع اطلاعات از سطح قيمتي مسکن را ارائه مي‌کنند. اولين آمار مربوط به قيمت آپارتمان‌هاي فروش رفته يا قيمت قطعي است که تحت عنوان قيمت مسکن، نرخ قطعي معاملات مسکن را نشان مي‌دهد. دومين سطح قيمتي که در دوره‌هاي زماني مختلف نسبت به انتشار آنها اقدام مي‌کنيم مربوط به قيمت‌هاي پيشنهادي فروشنده‌ها در بازار مسکن است که قبل از انجام معاملات قطعي به‌عنوان قيمت پيشنهادي فروش ملک اعلام مي‌شود که اين سطح قيمتي تحت عنوان «پيش‌قيمت» شناخته مي‌شود.

سومين سطح قيمتي که مرکز آمار از اواخر سال گذشته براي اولين بار اقدام به اعلام و انتشار آن کرد شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي مسکوني شهر تهران است که از آن به‌عنوان شاخص قيمت بالادست مسکن يا همان هزينه ساخت نام برده مي‌شود. مرکز آمار ايران طي دو روز گذشته دومين گزارش مربوط به شاخص قيمت توليدکننده‌هاي نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران را منتشر کرد که اين گزارش از کاهش شيب رشد هزينه توليد مصالح و نهاده‌هاي ساختماني طي سال 94 خبر مي‌دهد. شاخص قيمت بالادست مسکن يا قيمت توليد مصالح ساختماني از سال 92 به مدت دو سال روند کاهشي نرخ رشد را طي کرد. اين در حالي است که اگرچه هزينه ساخت مسکن تحت تاثير هزينه توليد نهاده‌هاي ساختماني در شهر تهران رشد مثبت داشت اما شيب نرخ رشد هزينه ساخت روندي کاهشي داشته است. به اين معنا که شاخص قيمت بالادست مسکن در سال‌هاي 92 و 93 اگرچه رشد مثبت داشت اما در سال 93 شيب رشد مثبت در مقايسه با سال 92 کمتر بود.

در سال 94 نرخ رشد شاخص هزينه ساخت در ادامه اين مسير کاهشي، منفي شد، يعني رکورد بيشترين کاهش در نرخ رشد شاخص قيمت بالادست مسکن در سال گذشته اتفاق افتاد. شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران بر مبناي عدد 100 براي سال 1390، در سال 94، برابر با 177.2 بود که نسبت به سال 93، معادل 1.8 درصد افت کرد. اين در حالي است که اين شاخص در سال‌هاي 92 و 93 به ترتيب 23.8 و 6.7 درصد رشد کرد.

سال 91 شاخص قيمت بالادست مسکن (شاخص قيمت توليدکننده مصالح ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران) بيشترين رشد را داشت و نسبت به سال 90، معادل 36.7 درصد رشد کرد. کارشناسان در تحليل علت جهش 36.7 درصدي رشد شاخص قيمت بالادست مسکن در سال 91 دو عامل مهم را دخيل مي‌دانند. عامل اول به جهش تيراژ ساخت مسکن در تهران مربوط مي‌شود که منجر به ساخت 253 هزار واحد مسکوني در شهر تهران در سال 91 شد. در واقع رکورد بيشترين ساخت‌و‌ساز مسکن در شهر تهران در آن سال زده شد. اين در حالي است که متوسط تيراژ ساخت مسکن در تهران طي سال‌هاي گذشته 150 هزار واحد بوده است.

علت دوم به رونق سرمايه‌گذاري ساختماني در کنار و همزمان با رونق معاملات مسکن در سال 91 برمي‌گردد. در واقع سال 91 هم سال رونق سرمايه‌گذاري ساختماني و هم رونق معاملات مسکن بود، بنابراين رشد ساخت‌وساز در آن سال منجر به رشد شديد تقاضا براي مصالح ساختماني و در نتيجه جهش قيمت در بازار توليد مصالح ساختماني شد. اما در سال 92 تيراژ ساخت نسبت به سال 91 کمتر شد و به 239 هزار واحد مسکوني رسيد. در واقع از يکسو تيراژ ساخت کم شد و از سوي ديگر هم ساخت‌و‌ساز و هم معاملات مسکن از تابستان 92 از نقطه اوج رونق فاصله گرفتند و مقدمات شکل‌گيري رکود از همان زمان آغاز شد.

در نتيجه نرخ رشد شاخص قيمت بالادست مسکن در سال 92 با 12.9 درصد کمتر از شاخص رشد قيمت توليد مصالح ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران در سال 91 به سطح 23.8 درصد رسيد. همچنين در سال 93 به تناسب تعميق رکود ساختماني و کاهش محسوس تقاضا در بازار مصالح ساختماني قيمت‌ها در اين بازار به مراتب کمتر از سال 92 رشد کرد، طوري که شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران در سال 93 با رشد تک‌رقمي 6.7درصدي همراه شد.

تداوم رکود ساخت‌وساز در سال 94 باعث شد انبار کارخانه‌هاي توليدکننده محصولات ساختماني با مازاد محصول مواجه شود و شرايط توليد به‌خصوص براي دو گروه آهن و سيمان به‌قدري وخيم شد که توليدکنندگان اين دو محصول و ساير محصولات ساختماني مجبور به کاهش قيمت شدند. در سال 94 شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران با پيروي از مسير کاهشي رشد، رکورد بيشترين افت را به ثبت رساند طوري که اين شاخص نسبت به سال 93 معادل 1.8 درصد کاهشي بود. آنچه باعث شده شاخص قيمت بالادست مسکن (شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران) ديرتر از قيمت مسکن کاهش پيدا کند به تاخير زماني بين رکود معاملات و رکود ساخت‌و‌ساز برمي‌گردد.

در بازار مسکن تغييرات حجم معاملات زودتر از تغييرات حجم ساخت‌و‌ساز اتفاق مي‌افتد به اين معني که بعد از جهش قيمت مسکن تقاضا براي خريد آپارتمان به تدريج کاهش پيدا مي‌کند و با کاهش حجم معاملات، عمليات تخليه حباب قيمت شروع مي‌شود. اين اتفاق به‌عنوان رکود معاملات مسکن بعد از يک تا دو فصل منجر به کناره‌گيري سرمايه‌گذاران ساختماني از بازار ساخت‌و‌ساز و در نتيجه کاهش حجم فعاليت‌هاي ساختماني و شروع رکود منجر مي‌شود. به اين ترتيب اگرچه نرخ رشد قيمت مسکن در سال 93 و به دنبال آن در سال 94 وارد سطح زير صفر شد و در حال حاضر با نوسان صفر عملا به ثبات رسيده اما نرخ رشد شاخص قيمت بالادست مسکن يک سال ديرتر و در سال 94 رشد منفي را تجربه کرد. تغييرات متغيرها در بازار ساخت‌و‌ساز کندتر از بازار معاملات است، علت اين موضع آن است که يک سرمايه‌گذار ساختماني به مراتب ديرتر از يک خريدار يا فروشنده مسکن تصميم به شروع يا توقف عمليات ساخت مي‌گيرد.

ضمن آنکه اين تصميم همواره بعد از تحولات در بازار معاملات آغاز مي‌شود. در حال حاضر کاهش 1.8درصدي شاخص قيمت بالادست مسکن علامتي از دورنماي مثبت بازار آپارتمان‌هاي نوساز براي تقاضاي مصرفي است. افت اين شاخص در سال 94 مشخص مي‌کند پروژه‌هاي جديد مسکوني در سال 94 و همچنين پروژه‌هاي تکميل ساختمان‌ها در همان سال بدون افزايش قيمت ناشي از نوسان هزينه تامين مصالح ساختماني پيش رفتند.

از طرف ديگر براساس گزارش‌هاي قبلي مرکز آمار ايران در سال 94، قيمت زمين مسکوني نيز در تهران بدون تغيير بود طوري که نرخ رشد صفر براي متوسط قيمت هر مترمربع زمين يا آپارتمان کلنگي در تهران براي دست کم 9 ماهه اول سال 94 به ثبت رسيد. بنابراين با احتساب رشد منفي شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران و رشد صفر قيمت زمين در سال 94 در پايتخت، مشخص مي‌شود بازار عرضه آپارتمان‌هاي تازه ساز در سال جاري و به‌خصوص در سال 96 (که عمده ساخت‌و‌سازهاي سال 94 در اين سال تکميل خواهد شد) از محل قيمت تمام شده تحريک نمي‌شود و از اين منظر مي‌توان چشم انداز غيرتورمي براي فروش واحدهاي نوساز و ساير آپارتمان‌ها متصور شد. با اين حال اگر چه بال اول پرواز قيمت در بازار مسکن به واسطه عدم افزايش هزينه‌هاي ساخت‌و‌ساز غير فعال شده است اما بال دوم که به حجم سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در حوزه تکميل ساختمان‌هاي نيمه کاره مربوط مي‌شود هنوز تعيين تکليف نشده است، اگر در ماه‌هاي آينده رونق ساخت‌و‌ساز در حوزه تکميل ساختمان‌هاي نيمه کاره اتفاق بيفتد مي‌توان به‌طور قطعي نسبت به ثبات قيمت مسکن در يکسال آينده و عدم جهش آن در سال 96 اميدوار بود.

پيام سوم قيمت مصالح براي بازار مسکن
در شرايطي که مرکز آمار ايران در گزارش اخير خود با اعلام خبر ثبت رکورد کاهش رشد شاخص هزينه ساخت مسکن در سال 94، موضوع منفي شدن شيب رشد شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران را پس از سه سال اعلام کرد، از دو پيام مهم ديگر از ناحيه تاثير هزينه‌هاي ساخت مسکن بر چشم انداز آتي اين بازار خبر داد. پيام دوم اين گزارش حاکي است از آنجا که رشد کاهنده شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران پس از سه سال پياپي رکورد زد و منفي شد، اين موضوع باعث مي‌شود آپارتمان‌هاي نوساز از ناحيه هزينه تامين مصالح ساختماني دچار تحريک و التهاب نشود. اين در حالي است که اين گزارش رسمي پيام سومي هم براي بازار مسکن و چشم انداز آتي آن دارد. ر سال گذشته فرآيند تکميل ساختمان‌هاي نيمه کاره در اوج رکود مسکن شرايط بهتري نسبت به فرآيند ساخت‌و‌سازهاي جديد داشته است. به اين معنا که حجم کار يا فعاليت‌هاي ساختماني در پروسه تکميل ساختمان‌هاي نيمه کاره بيشتر از ساخت‌و‌سازهاي جديد بوده است. اين علامت از روي ميزان تغييرات شاخص قيمت در 15 گروه مصالح و نهاده‌هاي ساختماني در سال 94 مشخص شده و قابل رديابي است.

در سال گذشته در حالي که رشد شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران 1.8 درصد افت کرد، اما رشد شاخص قيمت در 5 گروه از مصالح ساختماني که همگي آنها در پروسه نازک کاري و تکميل ساختمان مصرف مي‌شوند با رشد مثبت 1 تا 12.8 درصدي مواجه شدند؛ طوري که شاخص قيمت شيشه، مصالح نقاشي ساختمان، درب و پنجره، شيرآلات و کاشي و سراميک به ترتيب 12.8، 1.7، 1.9، 1 و 3.3 درصد نسبت به سال 93 افزايش پيدا کرد. در مقابل شاخص قيمت توليدکننده دو گروه از نهاده‌هاي ساختماني شامل آهن آلات و سيمان که بيشترين مصرف را در پروسه اوليه ساخت‌و‌ساز (ساخت وسازهاي جديد) دارد در سال گذشته بيشترين کاهش رشد را تجربه کردند.

رشد شاخص قيمت آهن آلات در سال 94 معادل 21.4 درصد نسبت به سال 93 کاهش پيدا کرد؛ رشد شاخص قيمت گچ و سيمان هم در اين سال در مقايسه با مدت مشابه سال قبل از آن يک‌درصد افت کرد. از طرف ديگر رشد شاخص قيمت توليدکننده نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسکوني شهر تهران يا همان شاخص قيمت بالادست مسکن در فصل زمستان سال گذشته رشد 0.5درصدي را بعد از سه فصل افت تجربه کرد از اين منظر مي‌توان گفت ساخت‌و‌سازهاي مسکوني در تهران در آخرين فصل سال گذشته تغيير مسير پيدا کردند به‌طوري که پروسه تعميق رکود ساختماني شايد در زمستان سال گذشته متوقف شده باشد. که در اين صورت مي‌توان به رونق ساخت‌وساز در سال جاري آن هم به واسطه افزايش سقف وام ساخت مسکن بيشتر اميدوار شد. زمستان سال گذشته، بازار مسکن شاهد خروج از رکود و ورود به فاز پيش رونق بود بنابراين مي‌توان گفت بازار ساخت وساز زودتر از دوره‌هاي قبل به تغيير فاز بازار معاملات مسکن واکنش نشان داده است.