پنج پيشنهاد براي خروج بازار مسکن از رکود

در هر كشوري به منظور تضمين استحكام اقتصاد اجتماعي جامعه در راستاي ارتقاي توسعه ملي، تهيه مسكن براي عموم مقوله‏اي اساسي است. دسترسي به امكانات و خدمات مسكن در ميان طبقات درآمدي از زمينه‏‌هاي توانمندسازي و ايجاد شرايط مساعد رفاه اقتصادي و اجتماعي براي بهره‌‏مندي و افزايش توان استفاده از فرصت‏‌هاي آموزشي، بهداشتي، و مانند اينها در جهت رشد سرمايه انساني است در چارچوب تامين فضاي مورد نياز براي آسايش انسان، مسكن وجودي مادي و كيفيتي فضايي است كه تامين نياز‏هاي روحي و رواني آدميان را بر عهده دارد. ويليامز معتقد است شهرهاي حامي عدالت اجتماعي، آن دسته از شهرهايي هستند كه سهم بيشتري از مسكن با تراكم بالا دارند.

بخش مسکن از آن جهت که تاثير متقابلي که بر ارزش افزوده کل اقتصاد، توليد ناخالص داخلي، صنايع وابسته و جامعه دارد، مورد توجه ويژه سياستگذاران است. زيرا هم از لحاظ تغييرات شاخص‌هاي کلان همچون رشد اقتصادي، اشتغال عوامل توليد و عدالت اجتماعي از جايگاه ويژه‏اي برخوردار است.

در دو سال اخير، رکود کم سابقه‏‌اي بر ساخت و ساز مسکن حاکم شده است، به طوري که تعداد واحد مسکوني پيش‌بيني شده براي پروانه‏‌هاي ساختماني صادر شده در نقاط شهري در سال 1393 نسبت به سال قبل از آن، به حدود نصف تقليل و از 770 هزار واحد مسکوني در سال 1392 به حدود 366 هزار واحد در سال 1393 کاهش يافته است. جدول ذيل تعداد پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان در نقاط شهري کشور را نشان مي‌دهد.


همچنين تعداد واحدهاي مسکوني تکميل شده توسط بخش خصوصي در 9‌ماهه اول سال 1393، نسبت به مدت مشابه در سال قبل 16 درصد کاهش داشته است. (بانک مرکزي نتايج بررسي فعاليت ساختماني بخش خصوصي در نقاط شهري). رکود بخش مسکن طي دو سال اخير به صنايع مرتبط با ساخت و ساز نيز سرايت کرده است (به ويژه در سال 1392 براي صنايع فولاد و سيمان و ....)

همزمان با افزايش تورم طي سال‏هاي گذشته، روند قيمت مسکن نيز افزايشي بود. در سال‏هاي اجراي برنامه پنجم توسعه، به استثناي سال 1391، تورم بخش مسکن همواره پايين‌تر از نرخ تورم کل بوده است. همچنين در سال 1393، تورم ارزش اجاري مسکن (که در چهار سال پيش از آن همواره پايين بوده است)، با نرخ تورم کل برابر شده است.

سهم هزينه تامين مسکن از کل درآمد خانوار شهري، در سال 1392 حدود 33.4 درصد بوده که نسبت به سال ابتدايي برنامه پنجم تقريباً ثابت مانده است. اما سهم هزينه مسکن از کل درآمد براي خانوارهاي دهک اول درآمدي از 62 درصد در سال 1388 به 42 درصد در سال 1392 رسيده و به متوسط کشور نزديک‌تر شده است(مرکز آمار ايران، نتايج آمارگيري از هزينه و درآمد خانوار شهري). اين بهبود قابل توجه در هزينه مسکن خانوارهاي کم درآمد را مي‏توان حاصل اجراي برنامه‏هاي وسيع حمايتي نظير مسکن مهر طي سال‏هاي 1388 تا 1392 دانست. اما بايد تاکيد کرد که همچنان حدود نيمي از درآمد خانوارهاي محروم کشور صرف تامين مسکن مي‏‌شود که اين رقم بالاتر از اندازه متعارف جهاني است. همچنين مطابق آمار در بازه سال 1385 تا 1390، حدود 70 درصد از تقاضاي مسکن کشور را تقاضاي سرمايه‏اي (غيرمصرفي) تشکيل داده است. در چنين شرايطي اکثر کشورهاي دنيا روش‌هاي مختلف کنترل بازار و مهار سوداگري را اتخاذ مي‌کنند (عمدتاً از طريق ماليات‏‌هاي هدفمند در حوزه زمين و مسکن که متکي بر سامانه اطلاعاتي دقيقي باشد).

بخش مسکن به دليل ارتباط پيشين قوي با بخش‏هاي ديگر اقتصادي نقش اساسي در رشد اقتصادي دارد. اين بخش به دليل نياز بالايي که به داده‌‏هاي بخش‏هاي ديگر اقتصاد دارد، مي‌‏تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. به‌رغم اين، در دو دهه گذشته بخش مسکن با نوسانات شديد قيمت در مناطق شهري کشور رو به رو بوده است. مساله بي‏ثباتي و نوسانات گسترده قيمت‏‌هاي مسکن به ويژه در کلان شهرها را مي‏توان بارزترين ويژگي اين بخش مهم اقتصادي کشور دانست. اگر بتوان عوامل موثر بر قيمت مسکن و نوسانات آن را شناسايي کرد، شناسايي اين روند مي‏تواند در تصميم‏‌گيري‌هاي مربوط به اين بخش چه از سوي بخش خصوصي و چه از جانب سياست‌گذاران اهميت زيادي داشته باشد.

نتايج تازه‌ترين پژوهشي که درباره عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسکن انجام شده، حاکي است که حجم نقدينگي، درآمد خانوار، قيمت‌ زمين و هزينه‌ساخت به ترتيب چهار متغير اقتصادي هستند که قيمت مسکن در تهران را تعيين مي‌کنند. اين فاکتورها در ساير شهرها رتبه‌هاي متفاوتي دارد؛ به اين معني که در شهرهاي کوچک اثر هزينه‌ ساخت و درآمد خانوار بر قيمت مسکن بيشتر است. همچنين اثر نقدينگي روي قيمت مسکن در شهرهاي بزرگ و کوچک به مراتب کمتر از تهران است.
اين تحقيق که در بولتن رسمي وزارت مسکن منتشر شده، با هدف شناسايي ريشه‌هاي التهاب قيمتي در بازار مسکن تهيه شده است که به اين ترتيب مي‌توان با کنترل آنها، مانع از نوسان مجدد قيمت مسکن شد.

در تحقيقي که درباره عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسکن انجام شده، شهرهاي کشور با توجه به اثر متفاوت متغيرهاي اقتصادي بر قيمت مسکن در نقاط مختلف، به لحاظ جمعيت به سه گروه تهران، شهرهاي بزرگ و شهرهاي کوچک تقسيم‌بندي شده‌اند. در تهران متغيرهايي همچون حجم‌ نقدينگي و درآمد خانوار تاثير بيشتري بر قيمت مسکن نسبت به شهرهاي ديگر دارند و در مقابل با مقايسه کشش متغيرها، احتمالاً متغير هزينه ساخت نقش بيشتري بر قيمت مسکن در نقاط شهري کوچک و بزرگ نسبت به تهران ايفا مي‌کند. اثر قيمت زمين بر قيمت مسکن در تمامي گروه‌هاي شهري مثبت است و نقش آن نيز يکسان است.

متغيرهايي که از طرف عرضه، قيمت مسکن را متاثر مي‌سازند، هزينه‌ساخت و قيمت زمين است و همچنين متغيرهايي که از طرف تقاضا بر قيمت مسکن تاثيرگذار است، شامل حجم نقدينگي، نرخ ارز، نرخ بهره و درآمد خانوار است.

نتايج تحقيقي که درباره عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسکن انجام شده، نشان مي‌دهد که اثر متغير حجم پول در تمامي گروه‌هاي شهري مثبت است؛ به اين مفهوم که با افزايش حجم نقدينگي در کشور قيمت مسکن نيز افزايش مي‌يابد، اما اثر اصلي اين متغير در شهر تهران است. همچنين با توجه به وقفه زماني بين نوسان قيمت مسکن در شهرهاي مختلف، احتمالاً اثر حجم نقدينگي با تاخير زماني به بقيه شهرها منتقل مي‌شود که البته اثر آن در ساير گروه‌هاي شهري کوچک است.

از ديگر نتايج اين تحقيق، اثر هزينه‌هاي ساخت بر قيمت مسکن است، به ‌طوري که کشش هزينه ساخت در شهر تهران کوچکتر از گروه‌هاي شهري بزرگ و کوچک است. از اين رو احتمالاً هزينه‌هاي ساخت در گروه‌هاي شهري بزرگ و کوچک نقش مهم‌تري در تعيين قيمت مسکن در مقايسه با شهر تهران دارد. درآمد واقعي خانوار نيز از جمله متغيرهايي است که اثر آن در تهران بيش‌از ساير شهرهاست. نتايج حاصل از اين تحقيق اثبات مي‌کند که اجراي سياست‌هاي يکسان اقتصادي براي کنترل قيمت مسکن در شهرهاي مختلف نمي‌تواند موثر باشد. با توجه به نتايج تحقيق، اجراي سياست‌هايي در جهت کنترل متغيرهاي کلان اقتصادي نظير حجم نقدينگي بر قيمت مسکن تهران اثر داشته و در مقابل براي کنترل نوسانات قيمت مسکن در شهرهاي ديگر، بهتر است از متغيرهاي خرد اقتصادي مانند هزينه‌هاي ساخت استفاده شود. اين در حالي است که قيمت زمين اثر قابل توجه و تقريبا يکساني بر ساير شهرها دارد.

در پايان نيز برخي از پيشنهاداتي که براي برون رفت از رکود مسکن مطرح است؛ بيان مي‌گردد:

1- افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن توسط بانک‌ها

2- بانک‌ها به منظور تامين اعتبارات مورد نياز جهت پرداخت تسهيلات ساخت مسکن و تامين منابع مالي طرح‌ها و پروژه‌هاي ساختماني، اقدام به انتشار اوراق گواهي سپرده عام و خاص کنند.

3- با ارايه مشوق‌هايي به سازندگان همچون کاهش نرخ عوارض صدور پروانه، افزايش سقف تسهيلات خريد متناسب براي يک دوره زماني مشخص و ارايه زمين ارزان قيمت جهت ساخت مسکن براي گروه‌هاي هدف، ساخت و ساز مسکن در کشور رونق يابد.

4- با توجه به خودکفايي کشور در بسياري از مصالح ساختماني، درون‌زا بودن بخش مسکن و وابستگي متقابل بخش مسکن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، تخصيص سهم بيشتري از منابع بودجه‌اي دولت به بخش مسکن جهت برون‌رفت اين بخش از رکود، توجيه‌پذير است.

5- با توجه به تجربه موفق بسياري از کشورها، طراحي مدل پيش‌فروش ساختارمند، جهت تقويت همزمان عرضه و تقاضاي مسکن، به توسعه بخش مسکن و خروج اين بخش از رکود کمک مي‌کند.