شرايط تجميع ملک چيست؟

بند 313 مجموعه بخش نامه هاي ثبتي که به شماره 5354/3 مورخ 17/9/53 صادر گرديده است شرايط انجام عمليات ثبتي ديگري با عنوان « تجميع » را بيان مي کند . تجميع عبارتي عربي است که در لغت به معناي گردکردن ، بسيار گرد آوردن ، به نماز جمعه حاضر شدن و گردآوري آمده است . اما در قانون ثبت اسناد و املاک و در آيين نامه آن که خيلي پيشتر از تصويب اين بخشنامه مصوب شده اند نامي از تجميع برده نشده و در منابع حقوقي نيز تا کنون به عنوان يک اصطلاح حقوقي و ثبتي کاربرد نداشته است . اين بخشنامه بر حسب نياز و درخواستي که جامعه ايجاب نموده مقررشده که در مطلب بعدي به ذکر اهداف و شرايط آن (که در مجموع 21 پيش شرط مي باشد) مي پردازيم . هدف = اين بخشنامه در راستاي رسيدن به دو هدف تصويب و به تمامي ادارات ثبت ارسال گرديده و آن دو عبارتند از :
1 ـ تسريع بيشتر در کار مراجعين 2 ـ جلوگيري از مکاتباتي که ممکن است براي متقاضيان ايجاد معطلي و مشکل نمايد اين دو هدف خود نشانده اين است که پيش از تصويب بخشنامه5354/3 به دليل مسکوت ماندن اينگونه عمليات توسط قانونگذار از يک طرف و نياز اجتماع از طرف ديگر ادارات ثبت بلاتکليف بوده و با انجام مکاتبات بسيار که بالطبع موجب اطاله امر ثبتي مي شد خواستار يک راه حل قانوني بوده اند تا آنکه اين بخشنامه ارسال مي گردد . شروط اجرايي = اين بخشنامه دو شرط اساسي به لحاظ جغرافيايي و مختصات محلي را بيان نموده و آن دو عبارتند از :
1 ـ دو يا چند پلاک که در اثر ساختمان يا لااقل ديوارکشي به صورت واحدي در آمده اند .
2 ـ قطعاتي که وصل به هم باشد اين دو شرط را مي بايست نماينده ثبت در بازديدي که از محل وقوع دو ملک به عمل مي آورد احراز کند و اولين گام در جهت اجراي تجميع رعايت اين دو شرط است که نتيجتا اگر اين دو شرط محقق نبود يعني اتصال بين پلاک ها محرز نشد اجراي عمليات در همان محل متوقف خواهد ماند .
 ممکن است منظور از اين دو شرط آن باشد که چون پلاک هاي ثبتي به ترتيب و در مجاورت يکديگر شماره گذاري شده اند اين گونه پلاک ها يکپارچه سازي راحتي را سامان مي بخشند و از درهم پيچيدگي و بي سرو ساماني جغرافياي ثبتي جلوگيري مي کند.
در ادامه بخشنامه شروطي را مطرح مي کند که به شرح و توضيح هر يک مي پردازيم :
1 ـ رعايت مقررات مربوطه مقررات مربوطه چيست؟ منظور از مقررات مربوط و رعايت آن رعايت کليه مقررات مشترکي است که در حين انجام تمامي مجموعه عمليات ثبتي رعايت آنها الزامي است از جمله رعايت سلسله مراتب اداري مثل : الف/ متقاضي بايستي تقاضاي خود را همراه با اسناد مالکيت مربوط به ثبت محل تسليم دارد ب/ تقاضاي متقاضي حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر انديکاتور براي ضميمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتيب به بايگاني و يکي از نمايندگان ثبت ارجاع مي شود. ج/ تقاضاي متقاضي پس از ثبت در دفتر انديکاتور جهت ضميمه شدن به پرونده به بايگاني ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از رديف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماينده مربوطه ارسال مي گردد. د/ نماينده ثبت پرونده ثبتي و اسناد مالکيت ابرازي متقاضي را از هر جهت بررسي و چنانچه اشکالي موجود نباشد نظر خود را طي گزارشي به مسئول اداره تسليم مي دارد. ه/ مسئول اداره پرونده را بررسي ضمن اتخاذ تصميم روز معاينه محل را تعيين و به متقاضي اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بايگاني ارسال مي دارد . و/ در روز مراجعه متقاضي ، بايگاني پرونده را نزد مسئول اداره ارسال واو نماينده و نقشه بردار ي را جهت عزيمت به محل و انجام تجميع تعيين مي نمايد. ز/ بديهي است چنانچه مورد تقاضاخارج از شعاع 30 کيلومتر باشد متقاضي موظف است فوق العاده نماينده و نقشه بردار را به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملي مربوطه واريز نمايد. ح/ نماينده و نقشه بردار در معيت متقاضي به محل وقوع ملک عزيمت نموده و پس از استقرار در محل نماينده حدود املاک مورد نظر را با اسناد املکيت و مجاورين تطيبق و نقشه بردار حدود مورد تقاضا را برداشت مي نمايد ط/ نماينده صورت جلسه را با توجه به نقشه ترسيمي نقشه بردار تنظيم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک يا مالکين مربوطه رسانيده و پيش نويس سند مالکيت جديد را تهيه و مراتب را طي گزارشي به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدي را به متقاضي اعلام ميدارد. ي/ مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماينده و بررسي صورت جلسه و تطبيق حدود جديد با نقشه ترسيمي در صورتيکه اقدامات انجام شده را کافي تشخيص دهد ضمن امضاء پيش نويس سند مالکيت جديد دستور ابطال اسناد مالکيت اوليه و تنظيم سند مالکيت جديد را صادر مي نمايد. ـ / پرونده براي گواهي عدم بازداشت به دفتر بازداشتي ارسال و متصدي مربوطه پس از بررسي گواهي لازم را انجام و پرونده را به دفتر املاک اعاده مي دهد.
2 ـ در نظر گرفتن شرايط اين دستور اين شرايط موارد فوق و ذيل اين مقاله را شامل مي شود و هدف تاکيد بيشتر بر انجام عمليات تجميع در قالب همين بخشنامه بدون هيچ اعمال نظر و سليقه اي مي باشد
3 ـ مالک درخواست تجميع نمايد (توضيح آن در بند الف آمده است)
4 ـ مالکين مشاعي سهامي برابر داشته باشند. جهت رفع تعارض و اختلاف حتما مي بايست مالکين مشاعي سهامي برابر داشته باشند در غير اين صورت بيم تضييع حق مالکين مشاعي مي رود و از طرفي مانع رسيدگي سريع به انجام عمليات تجميع مي شود که يکي از اهداف دوگانه صدور اين بخشنامه بوده است
5 ـ مالکين با تسليم اسناد مالکيت صادره قصد تجميع دارند بي شک صدور اسناد جديد (تجميعي) که در واقع نوعي از اسناد تعويضي است مستلزم ابطال اسناد صادره قبلي است زيرا بيم صدور اسناد معارض مي رود .
6 ـ انجام تقاضا به هيچ وجه مخالف مقررات جاري نبوده عدم مخالفت با مقررات جاري رعايت کليه مقررات مشترکي است که در حين انجام تمامي مجموعه عمليات ثبتي رعايت آنها الزامي است که بحث آن پيشتر گفته شد .
7 ـ موجب تضييع حق و تعارض و توليد اختلافي نگردد پرهيز اين بخشنامه از تضييع حق و تعارض و توليد اختلاف امري است که در جاي جاي اين بخشنامه آمده است . لذا با مدنظر داشتن اين موضوع اقدام به تصويب اين بخشنامه شده و هر جا نماينده ثبت با تضييع حق و تعارض و توليد اختلاف مواجهه شد مي بايست از ادامه عمليات خودداري کند .
8 ـ ملک در بيع شرط يا وثيقه و بازداشت و بند ز نباشد . اين بند در بيان و رعايت حفظ حقوق اشخاص ثالثي مي باشد که بر طبق قانون يا برابر اسناد رسمي الزامات و تکاليفي را بر عهده مالک يا مالکين سند تجميعي نهاده اند .
9 ـ ترسيم نقشه و تنظيم صورت مجلس که متضمن حدود تجميع شده باشد . در صورت جلسه تجميعي نماينده بايستي ابتدا حدود املاک مورد تجميع را به ترتيب نوشته سپس حدود جديد و مساحت جديد ملک را در آن قيد نمايد. صورت جلسه و نقشه مرتبط با آن در ثبت نوعي استقلال عمليات ثبتي را از يکديگر نشان مي دهد .
10 ـ تجاوزي به مجاورين و کوچه ها و معابر و اموال عمومي نشود . عدم تجاوز به مجاورين با رعايت حدفاصل و تطبيق حدود مجاورين ميسر است که توسط نماينده ثبت انجام مي گيرد که يکي از کارهاي مهم و حساس نمايندگان ثبت مي باشد و عدم تجاوز به کوچه ها و معابر با تاييد نقشه تجميعي توسط شهرداري محل انجام پذير است که بر طبق قانون کوچه ها و معابر عمومي ملک شهرداري است.
11 ـ حدود تجميعي با حدود املاک مجاورين از هر حيث مطابق باشد. همان است که در بند گذشته آمد
12 ـ با دفتر املاک مطابقت داشته باشد . به نظر اين جانب در راستاي اجراي تفکيک وظايف مامورين ثبت مطابقت ثبت دفتر املاک با حدود تجميعي وظيفه متصدي دفتر املاک مي باشد که رئيس ثبت با توجه به اختياري که اين بخشنامه به او داده طي يک فقره گواهي از متصدي املاک استعلام مي کند .
13 ـ دستور اصلاح و تجميع توسط رئيس ثبت داده شود . حسب مفاد اين بخشنامه تمامي مراحل اجرايي عمليات تجميع مي بايست زير نظر و نظارت رئيس ثبت انجام گيرد و با ذکر عنوان مديران ثبت در صدر و ذيل بخشنامه صدر و ذيل عمليات تجميعي زير نظارت مديران ثبت بايد صورت گيرد .
14 ـ بايگاني نمودن اسناد مالکيت اوليه و صدور سند جديد توضيح در بند 5 آمده است .
15 ـ توضيح مراتب با در نظر گرفتن کليه مقررات مربوطه در دفتر املاک با توجه به ثبت دفتر املاک که دو پلاک قبل از تجميع در آن ثبت شده حتما مي بايست به مانند ديگر عمليات هاي ثبتي در ستون توضيحات دفتر املاک مراتب تجميع قيد گردد تا در مراجعات آينده پيشينه ي اينگونه ثبت ها مشخص و معين باشد .
16 ـ پلاک هايي که حدود آنها به مسيل و يا کوه و يا نظاير آن محدود شده از شمول اين دستور خارج است . احتياط قانونگذار در تصويب اين بند با توجه به رعايت تمامي شروط فوق الذکر بي مورد مي نمايد لاکن در عين حال قانونگذار بيم تجاوز و تعارض در اينگونه املاک را دارد .
17 ـ اين اجازه مانع از نظارت کامل مديران مناطق بر حسن جريان نخواهد بود . هماني است که در بند 13 آمده است طرح يک سوال آيا مي توان به موجب بند 313 مجموعه بخش نامه هاي ثبتي قسمتي از يک ملک را با قسمتي ديگر از ملک ديگر تجميع کرد؟جواب ـ خيـــر زيرا با انجام عمليات تجميع يک پلاک مستقل و به ميزان ششدانگ تحقق خواهد پذيرفت در حاليکه در صورت سوال وضعيت باقيمانده پلاک ها مبهم و نا معلوم خواهد گشت حتي در صورت داشتن سهام مشاعي برابر . لذا به موجب هفتمين پيش شرط اجرايي بند 313 به دليل تضييع حق و تعارض و توليد اختلاف مي بايست از اجراي چنين درخواست هايي اجتناب نمود و متقاضي را به طرف انجام ديگر عمليات ثبتي مانند تفکيک و غيره راهنمايي کرد . دو نکته پاياني: اول ـ چنانچه به دلايلي از قبيل تعريض گذر يا اشتباه در مساحي و يا وجود اضافه مساحت در پلاک و يا عدم تطبيق با مجاورين و يا هر علت ديگر سند مالکيت با محل تطبيق نکند بدوا بايستي با رعايت مقررات مربوط در خصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکيت اقدام و پس از اصلاح و تطبيق کامل اسناد مالکيت صادره با محل و مجاورين نقشه بردار و نماينده ثبت نسبت به تهيه کروکي تجميع حدود و گزارش اقدام نمايند و در مواردي که با کنترل دقيق مجاورين و توجه به طول ابعاد آن ها و حصول اطمينان از عدم تجاوز و تضيع حق مجاورين و شوارع مساحت و طول ابعاد براي سند مالکيتي که فاقد آنها بوده است تعيين گردد سپس نسبت به تجميع حدود اقدام گردد. دوم ـ پلاک هاي مورد تجميع کاربري يکسان داشته باشند لذا چنانچه قطعه زميني با کاربري مسکوني در مجاورت پلاک ديگري قرار گيرد که کاربري مسکوني ندارد با وجود تمام شرايط ديگر با هم قابل تجميع نخواهد بود .