كناره گيري خصوصي ها از سرمايه گذاري در مسكن

رشد منفي سرمايه گذاري خصوصي در ساخت و ساز را بررسي مي كند محمدرضا فرهادي پور: براي جبران سهم بخش خصوصي نقش دولت در اين صنعت افزايش خواهد يافت گروه راه و شهرسازي زهره علامي اگرچه آمار منتشر شده درباره حجم معاملات خريد و فروش مسكن در دي و بهمن سال 94 همچنين فروردين ماه سال جاري نشان از افزايش قراردادها نسبت به ماه هاي مشابه سال93 و 94 دارد و برخي كارشناسان و مسوولان بخش مسكن، رشد معاملات را نشانه خوبي براي خروج از ركود و بهبود بازار ارزيابي مي كنند اما رونق مسكن تنها وابسته به حجم معاملات نيست و عوامل ديگري ازجمله رشد ساخت و ساز (به ويژه ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي)، افزايش قدرت خريد مردم و... نيز در معادله رونق بازار مسكن موثر هستند كه آمار بانك مركزي درباره ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي مسكن در سه ماهه سوم سال 94 نشانگر آن است كه شاخص سرمايه گذاري در ساختمان هاي شروع شده، نيمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال 93 به شدت افت كرده و منفي شده كه اين موضوع مي تواند كاهش عرضه را در سال هاي آتي به همراه داشته باشد زيرا افت در ميزان ساخت و ساز با توجه به روند رو به رشد خريداران مسكن، انباشت تقاضا و به هم ريختگي ميان بخش عرضه و تقاضا را موجب مي شود كه مي تواند بازار مسكن را با مشكلات بسياري همراه كند. اين موضوع بهانه يي شد تا روزنامه تعادل گفت وگويي با محمدرضا فرهادي پور، عضو هيات علمي موسسه آموزش علمي بانكداري و كارشناس ارشد اقتصاد مسكن داشته باشد و درباره آثار كاهش شديد سرمايه گذاري بخش خصوصي در بازار مسكن پرسش هايي را مطرح كند. به گفته فرهادي پور با كم رنگ شدن حضور سرمايه گذاران بخش خصوصي در حوزه مسكن، دولت مجبور به افزايش سهم خود در ساخت وساز مي شود و بايد سياست هاي قدرتمندتري را اعمال كرده و از ابزارهاي جديد بهره گيرد البته اين امكان نيز وجود دارد كه ابزارهاي جديد و تغيير سياست ها موثر نبوده و دولت به شوك درماني متوسل شود كه اين روش مي تواند آثار ناخواسته يي به دنبال داشته باشد و شاهد پيامدهايي مانند افزايش شديد قيمت ها، كاهش كيفيت ساخت و ساز، فروش فزاينده تراكم و... باشيم.
آمار منتشر شده از سوي بانك مركزي نشان از كاهش شديد ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي مسكن در سه ماهه سوم سال 94 دارد، اين درحالي است كه براساس آمار از سه ماهه دوم سال 93 تاكنون شاهد اين تعداد شاخص منفي در سرمايه گذاري بازار مسكن نبوديم، اين كاهش شديد به چه معناست؟ افت در ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي مسكن در دو سه سال اخير دور از انتظار نبوده و به نظر مي رسد كه در سه ماهه چهارم سال 94 ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي با كاهش بيشتري (نسبت به سه ماهه سوم سال 94) مواجه شده باشد. براساس اين آمار همه شاخص ها درباره ساختمان هاي شروع شده، نيمه تمام و تمام شده منفي است كه در سال هاي گذشته اينچنين نبوده ضمن اينكه رقم كاهش نيز بسيار بالاست و اين موضوع نشان از عميق تر شدن ركود در سال 94 دارد. آثار و تبعات كاهش سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش مسكن چه مي تواند باشد؛ با توجه به آنكه بخش خصوصي مهم ترين نقش را در اقتصاد مسكن بازي مي كند؟ با كم رنگ شدن حضور سرمايه گذاران بخش خصوصي مسكن، دولت مجبور به افزايش سهم خود در اين بخش مي شود.
در دولت گذشته نقش دولت در بخش مسكن افزايش يافت و دولت يازدهم نيز كه اين نقش را به ارث برده بود، تغييري در اين سهم ايجاد نكرد. آمارها در اين بخش نشان مي دهد كه تا سال 92 ميزان سرمايه گذاري در بخش مسكن به اين ترتيب بوده است: بخش خصوصي 60 درصد، دولت 30درصد و ساير منابع نيز 10درصد. البته دولت يازدهم در دو سه سال گذشته سهم خود را تغيير نداد و بخش خصوصي هم تمايلي به افزايش نداشت اما با كاهش سرمايه گذاري بخش خصوصي در بازار مسكن، دولت در يكي دو سال آينده بايد نقش پررنگ تري را ايفا كند يا ابزارهاي جديدي را مورد استفاده قرار دهد زيرا با عميق تر شدن ركود دولت براي خروج از شرايط نابسامان بايد سياست هاي قدرتمندتري را اعمال كند البته اين امكان نيز وجود دارد كه ابزارهاي جديد و تغيير سياست ها نيز موثر نبوده و دولت به شوك درماني متوسل شود كه اين روش مي تواند آثار ناخواسته يي به دنبال داشته باشد و شاهد پيامدهايي مانند افزايش شديد قيمت ها، كاهش كيفيت ساخت و ساز، فروش فزاينده تراكم و... باشيم. آيا اين آمار مي تواند نشانه يي براي ادامه ركود در سال جاري يا سال هاي آتي نيز باشد؟ اگر شرايط فعلي ادامه يابد و دولت سياست گذاري ويژه يي براي بهبود شرايط نداشته باشد شاهد عميق تر شدن ركود بازار مسكن در آينده خواهيم بود.
در 8 سال گذشته سرمايه گذاري دولت در بخش مسكن نسبت به بخش خصوصي تغيير داشته و سرمايه بخش خصوصي به ساير حوزه هاي اقتصادي حركت كرده كه ركود حاكم بر اقتصاد كلان موجب شده كه اين سرمايه ها در ساير بخش ها قفل شده يا سرمايه گذاران تمايلي براي بازگشت به بخش مسكن را نداشته باشند در واقع با توجه به نقش پررنگ بخش خصوصي در بازار مسكن، كاهش تمايل سرمايه گذاران مي تواند عاملي براي ادامه ركود باشد، با توجه به شرايط ساير بازارها سرمايه گذاران ديگر رغبتي براي حضور در بازار مسكن ندارند زيرا در سال گذشته سود سرمايه گذاري يك ساله در بانك 25درصد بود درحالي كه فعاليت در بخش مسكن سودي نداشت. كاهش شاخص سرمايه گذاري بخش خصوصي در سه ماهه دوم سال 94 مي تواند باعث افزايش عدم تعادل عرضه و تقاضا شود ؟ درحال حاضر عرضه به ميزان كافي است اما تقاضاي موثر وجود ندارد و اگر تقاضا در سال هاي آتي با افزايش قدرت خريد مردم بهبود نيابد نمي توان انتظار داشت كه با كمبود عرضه مواجه شويم زيرا درحال حاضر عرضه مناسب است و اگر قدرت خريد مردم با حمايت هاي مالي دولت و رونق اقتصاد كلان بهبود نيابد افزايش فزاينده تقاضا تا يكي دو سال آينده اتفاق نمي افتد. در فروردين ماه سال جاري براساس آمار بانك مركزي شاهد رشد 20.4درصدي معاملات نسبت به سال گذشته بوديم. افزايش معاملات از دي ماه شروع شد اما در اسفند شاهد كاهش بوديم آيا مي توان افزايش قراردادها را به معناي خروج از ركود مسكن و بهبود نسبي بازار مسكن بدانيم؟
 اغلب معاملات صورت گرفته در فروردين ماه مربوط به واحدهاي كوچك متراژ بوده كه اين واحدها درصد كوچكي از بازار مسكن را به خود اختصاص داده اند ضمن اينكه بايد مشخص شود كه واحدهاي فروخته شده در ماه نخست سال مربوط به واحدهاي نوساز يا قديمي بوده است(فروش واحدهاي نوساز بايد مورد توجه قرار گيرد و ميزان خريد و فروش واحدهايي با سن بناي بالاي 5 سال مد نظر نيست) و با اتكا به افزايش حجم معاملات نمي توان از بهبود بازار مسكن سخن گفت. زيرا رونق بازار مسكن متاثر از عوامل متعددي ازجمله تعداد پروانه هاي صادر شده، سرمايه گذاري در ساختمان هاي شروع و تكميل شده و... است و افزايش حجم معاملات تنها يك عامل در ايجاد رونق بازار مسكن است در واقع رشد تعداد قراردادها، چراغ راهنماي خوبي براي تشخيص بهبود بخش مسكن نيست.