هزينه مسکن در اقتصاد خانوارهاي ايراني چقدر است؟

طي 20 سال گذشته هزينه مسکن در اقتصاد خانوارهاي ايراني همواره با نوسان همراه بوده و هم‌اکنون معادل 28.4 درصد است که رقمي معادل دو برابر کشورهاي توسعه يافته محسوب مي‌شود.
برآوردها نشان مي‌دهد در کشورهاي توسعه‌يافته مسکن حدود 10 تا 15 درصد از کل هزينه اقتصادي مردم را در بر مي‌گيرد و اين رقم هم‌اکنون در ايران 28.4 درصد است. البته در سال 1375 اين عدد 37 درصد بود که تا سال 1384 به 31 درصد رسيد و با روي کار آمدن دولت نهم، سهم مسکن در اقتصاد خانوار به 45 درصد در سال 1392 افزايش يافت.

نوسانات پي در پي هزينه مسکن در خانوارهاي ايراني به عوامل مختلفي برمي‌گردد که تکانه‌هاي اقتصاد کلان، نوسانات قيمت نفت، نوسانات اقتصاد مسکن و چالش‌هاي طرف عرضه و تقاضا از جمله اين عوامل هستند. البته تجربه نشان داده حمايت‌هاي مستقيم دولت‌ها در ايران از بخش مسکن چه از طريق تسهيلات و چه از طريق ساخت، نه تنها موجب کاهش هزينه مسکن نشده بلکه جهش‌هاي ادواري قيمت مسکن را در پي داشته و توان خريد خانوارهاي متوسط به پايين را نحيف‌تر کرده است.

با اين وجود ارايه تسهيلات ارزان قيمت که بتواند بيش از 80 درصد قيمت مسکن را پوشش دهد از جمله مسائلي است که کارشناسان معتقدند مي‌تواند کمک موثري در تامين مسکن اقشار جامعه کند. در کشورهاي اسکانديناوي يا آمريکاي شمالي،‌ بخشي اعظم و حتي تا 95 درصد از هزينه خريد مسکن با وام‌هاي بلندمدت (15 تا 30 ساله) با بهره کم (3 تا 5 درصد سالانه) بانکي تامين مي‌شود. در نتيجه حتي اقشار کم‌درآمد نيز توانايي خريد مسکن براي زندگي در آن را به‌دست مي‌آورند. اما در ايران وام‌هاي بانکي با بهره‌هاي بالا ارايه مي‌شوند و همواره از بخش‌هاي سفته‌بازي و سوداگري سر در مي‌آورند. البته طي سال‌هاي اخير به دليل کاهش درآمدهاي نفتي و مشکلات بودجه‌اي، منابع بانکي به شدت کاهش يافته و تسهيلات مسکن، قطره‌چکاني با بهره‌هاي بيش از 20 درصد ارايه مي‌شود که نمي‌تواند راهي براي خانه‌دار شدن اقشار پايين‌دست باز کند.

از سوي ديگر، در چارچوبي که نظام مالياتي اين کشورها ايجاد کرده تقاضاي غيرمصرفي و سوداگرانه مسکن بسيار محدود شده و در نتيجه قيمت مسکن به‌صورت حبابي افزايش يا کاهش نمي‌يابد. اين در حالي است که به دليل ضعف نظام مالياتي مسکن در ايران تعداد قابل توجهي از فعالان اين بخش را سرمايه‌گذاراني تشکيل مي‌دهند که به انتظار حباب‌هاي ادواري مسکن، خانه‌هاي خود را خالي مي‌گذارند و بدين ترتيب سرمايه‌هاي کشور را بعضا تا سال‌ها بلااستفاده نگه مي‌دارند؛ تا جايي که به گفته‌ي عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي 20 ميليارد دلار مسکن خالي در کشور وجود دارد که بايد با استفاده از ماليات‌هاي مستقيم وارد بازار اجاره شوند.

کشورهاي توسعه يافته با به کار گرفتن نظام‌ مالياتي مناسب و پايش مستمر ميزان عرضه و تقاضا، دوره‌هاي رونق و رکود بخش مسکن در اين کشورها مديريت شده‌اند. موضوع کليدي ديگري که کامل‌کننده دلايل منطقي بودن قيمت مسکن در اين کشورها و نبود مازاد تقاضا يا کمبود عرضه است، توازن نسبي تقاضاي مسکن در تمام پهنه جغرافيايي اين کشورها است. در طول چهار دهه اخير در ايران، بدون در نظر گرفتن شرايط زيست‌محيطي و توسعه شعرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و ميزان شهرنشيني از کمتر از 40 درصد به بيش از 92 درصد رسيده است. همچنين،‌ تمرکز امکانات و سرمايه در پايتخت و به تبع آن ميل هرچه بيشتر افراد به سکونت در اين کلان‌شهر، آن را با کمبود فضاي سکونت و مازاد تقاضاي مسکن روبه‌رو کرده است. اين روند به اين ختم شده که هم‌اکنون متوسط قيمت يک متر آپارتمان مسکوني در شهر تهران در حدود 4 ميليون تومان گزارش مي‌شود که در نتيجه،‌ براي خريد يک آپارتمان 100 متري متوسط در تهران و با پس‌انداز يک ميليون تومان در ماه، 33 سال زمان لازم است.

در بسياري از کشورهاي اروپايي و آسيايي، قيمت مسکن منطقه اي، براساس سال ساخت تعيين مي شود و متقاضيان در صورت کمترين نوسان مثبت، خريد مسکن را متوقف مي کنند و به همين دليل، بهاي مسکن در بيشتر نقاط جهان رشد منفي را تجربه مي کند.

طي 20 سال اخير روند سهم هزينه اجاره‌بها يا به‌طور معادل ارزش جاري مسکن براي مالکان آن در طول سال‌هاي 75 تا 92 حاکي از آن است که پس از يک دوره کاهشي که سهم هزينه مسکن در بودجه خانوار از حدود 37 درصد‌ در سال 84 به 31 درصد رسيد، روند صعودي در 8 سال پس از آن موجب شد سهم هزينه سرپناه در هزينه‌هاي خانوار ايراني نه تنها به 37 درصد سال 75 بازگشت کند؛ بلکه به بيش از 45 درصد در سال 92 برسد. اين موضوع بازتاب‌دهنده افزايش و جهش‌هاي قيمتي مسکن در طول اين سال‌ها از يکسو و در سوي ديگر رشد نکردن درآمد کل يک خانوار به‌طور متناسب با هزينه‌هاي وي است؛ موضوعي که سبب شده به علت ضرورت تامين سرپناه و مسکن براي يک خانواده،‌ از سهم ساير اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به معنايي ديگر، سفره خانوار به بهاي داشتن سقف و سرپناه، کوچک‌تر شود.

پژوهش‌ها مشخص مي‌کند در حال حاضر جامعه اجاره‌نشين يا همان متقاضيان مصرفي خريد مسکن، 33.2 درصد کل خانوارهاي موجود در کشور را تشکيل مي‌دهند که اين گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزينه تامين مسکن» به ترتيب 2.4 برابر و 1.36 برابر نرخ عرف جهاني را بايد متحمل شود تا بتواند وضعيت ملکي خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گيرد. متقاضيان مسکن ملکي در ايران که جمعيت آنها از 28.5 درصد کل خانوارها در سال 84 به 33.2 درصد در سال 91 افزايش پيدا کرده، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، بايد 12 سال پس‌انداز و تجهيز مالي انجام دهند تا بتوانند بعد از اين دوره انتظار آپارتمان با قيمت متوسط بازار، خريداري کنند. اين در حالي است که نرخ رايج براي طول زمان دسترسي به مسکن که از نسبت قيمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست مي‌آيد، در دنيا رقمي معادل 5 سال است.

از طرفي، سهم مسکن در سبد هزينه خانوارهاي اجاره‌نشين جمعيت متقاضي مسکن از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبديل شده که اين نيز در مقايسه با نرخ رايج در جهان که 25 درصد است، سهم بالايي به حساب مي‌آيد.

در پژوهشي، سه علت براي کاهش نرخ مالکيت خانوارها از 71.5 درصد در سال 84 به 66.8 درصد در سال 91 شناسايي شده که شامل افزايش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعي خانوار و افزايش قيمت مسکن مي‌شود. همچنين آنچه باعث افزايش سهم مسکن در سبد هزينه‌ خانوارها طي اين سال‌ها شده نيز به سه عامل تغييرات درآمد خانوار، قيمت مسکن و اجاره‌بها برمي‌گردد.