فرمول دومينوي تحريک مسکن

يک گروه از متقاضيان مصرفي خريد مسکن که «طيف مستعد» بازار کنوني معاملات ملک را تشکيل داده‌اند، از اين هفته در اولويت بازاريابي عوامل بانکي براي معرفي و پرداخت تسهيلات جديد قرار مي‌گيرند. اين تاکتيک با هدف تحريک دومينويي تقاضاي مسکن و در واکنش به توصيه مسوولان بابت «اقدام بانک‌ها در اتصال سريع وام‌هاي خريد مسکن به متقاضيان موثر» در دستور کار قرار گرفته است.
يک روز پس از اعلام مسووليت جديد نظام بانکي در برابر فعالان بازار مسکن بابت نحوه ارائه سبد متنوع تسهيلات خريد و ساخت، بانک عامل بخش مسکن به منظور ايجاد و تسريع رونق در اين بخش، اولويت کوتاه‌مدت خود را از بين سه گروه تقاضاي مصرفي خريد مسکن، بر تامين مالي «طيف مستعد» دريافت وام قرار داد. وزير راه و شهرسازي چهارشنبه گذشته با حضور در جمع روساي شعب بانک مسکن سراسر کشور، از آنها خواست شکل سنتي وام‌دهي به مشتريان به‌خصوص متقاضيان تسهيلات خريد مسکن را متوقف کنند و به جاي روال گيشه‌اي پرداخت تسهيلات -که صرفا با دريافت مدارک ملکي از متقاضي، وام مربوطه به او ارائه مي‌شود- به بهره‌گيري از شکل جهاني پرداخت تسهيلات مسکن در قالب ارائه «مشاوره مالي» پيش از ارائه وام رو بياورند.

در حال حاضر تاکيد دولت بر اين است که چون سبد وام‌هاي جديد و همچنين تسهيلات غيرنقد تصويب شده براي تامين مالي تقاضاي خريد مسکن به گونه‌اي است که براي همه نوع طيف تقاضاي مصرفي در دهک‌هاي مختلف درآمدي، ابزار موثر براي پوشش مناسب قدرت خريد وجود دارد، در نتيجه رونق بخش مسکن قطعا تا نيمه سال 95 اتفاق خواهد افتاد؛ مشروط بر آنکه ابتدا امکان معرفي ابزارها به متقاضي و تطبيق آن با نياز بازار توسط بانک عامل تسهيلات مسکن مهيا شود. بررسي‌هايي که پنج‌شنبه گذشته در اين باره توسط حوزه اعتبارات بانک عامل بخش مسکن انجام شد، نشان مي‌دهد در شرايط کنوني بازار ملک اگر چه سقف جديد تسهيلات خريد مسکن نياز مالي خانوارهاي موجود در نيمه بالاي دهک سوم تا انتهاي دهک نهم را پوشش مي‌دهد، اما به دليل رکود دو سال گذشته حاکم بر معاملات مسکن، عمليات تحريک تقاضا در کوتاه‌مدت بايد به‌صورت مرحله‌اي و زنجيره‌اي انجام شود.

براي اين منظور، از هفته جاري، انواع تسهيلات خريد مسکن وام‌هاي بدون سپرده و نيازمند سپرده‌‌گذاري با استفاده از فرمول «دومينو» پرداخت مي‌شود. در قالب اين فرمول، آن دسته از متقاضيان خريد مسکن که قصد تبديل به احسن کردن آپارتمان ملکي خود را در سال جاري دارند، به‌عنوان «طيف مستعد» دريافت تسهيلات جديد و «کاملا آماده» براي انجام معامله مسکن، تعريف شده‌اند که ورود آنها به بازار مي‌تواند منجر به تحريک دو دسته ديگر تقاضاي مصرفي شامل «خانه‌اولي‌ها» و «ساير خانوارهاي فاقد مسکن» شود. جامعه مستعد خريد مسکن از آنجا که منابع اوليه قابل توجهي از محل آپارتمان فعلي خود براي انجام معامله دارد، به کمک تسهيلات جديد، راحت‌تر از بقيه متقاضيان مي‌تواند وارد بازار شود. اين در حالي است که زوج‌هاي خانه‌اولي در حال حاضر عمدتاً وارد صندوق پس‌انداز مسکن يکم مي‌شوند و به دليل سپرده‌گذاري يکساله، معاملات در کوتاه مدت و ميان مدت از اين محل، رونق نخواهد گرفت.

نوع مشاوره مالي که قرار است براي تحريک جامعه مستعد خريد مسکن انجام شود، بر معرفي تسهيلات 100 ميليون توماني اوراق خريد مسکن و همچنين استفاده ترکيبي از اين وام و وام صندوق يکم پايه‌ريزي شده است.

در تهران به خانوارهايي که تاريخ ازدواج‌شان از ابتداي سال 85 به بعد است، بدون لحاظ سابقه مالکيت يا عدم مالکيت، 100 ميليون تومان وام بدون سپرده خريد مسکن از محل اوراق پرداخت مي‌شود که با احتساب وام جعاله، به 110 ميليون تومان قابل افزايش است. همچنين يکي از زوجين در اين خانوارها مي‌تواند با سپرده‌گذاري در صندوق يکم، 80 ميليون تومان وام خريد دريافت کند که با 110 ميليون تومان، به‌صورت يکجا قابل تجميع و استفاده براي خريد يک واحد مسکوني است. به اين ترتيب، خانوارهاي گروه «طيف مستعد» چون شرايط دريافت اين مدل تسهيلات را دارند، مي‌توانند نزديک به 200 ميليون تومان تسهيلات، براي خريد مسکن در تهران دريافت و با فروش ملک اوليه، اقدام به انجام معامله کنند. در اين بين، با گرم شدن نسبي بازار معاملات مسکن از محل ورود طيف مستعد، تحت تاثير فروش واحدهاي مسکوني اين گروه، عرضه آپارتمان فروشي مناسب خانه‌اولي‌ها در بازار افزايش پيدا مي‌کند و در نتيجه شرايط براي ورود حلقه‌هاي دوم و سوم زنجيره تقاضاي مصرفي نيز فراهم مي‌شود.

امکانات بانکي براي طيف مستعد خريد
پنج‌شنبه گذشته ابوالقاسم رحيمي انارکي عضو هيات مديره بانک عامل بخش مسکن در اين باره اعلام کرد: در حال حاضر زوج‌هاي خانه‌ اولي عمدتاً وارد صندوق پس‌انداز مسکن يکم مي‌شوند و يک‌سال براي دريافت تسهيلات بايد انتظار بکشند. اما يکي از انواع تسهيلات جديد خريد مسکن مي‌تواند موتور محرک بازار تسهيلات و همين‌طور بازار معاملات مصرفي مسکن قرار گيرد. با پرداخت اين نوع تسهيلات وام اوراق به متقاضيان تبديل به احسن آپارتمان‌هاي فعلي، اثر دومينويي در بازار به ‌وجود مي‌آيد و زنجيره‌‌اي از معاملات شکل مي‌گيرد. بانک عامل بخش مسکن براي تسهيل در پرداخت تسهيلات خريد مسکن، امکان «انتقال مانده بدهي وام‌گيرنده‌هاي قبلي و همچنين تعويض وثيقه» را براي طيف مستعد فراهم کرده است تا آن دسته از مالکاني که در حال حاضر بابت وام‌هاي قبلي خريد مسکن، به بانک بدهکار هستند بتوانند بدون نياز به تسويه کامل وام قبلي، آن را به آپارتمان جديد منتقل کنند و به اندازه مابه‌التفاوت مانده بدهي تا سقف تسهيلات جديد، وام اضافه دريافت کند. انارکي تصريح کرد: سبد جديد تسهيلات مسکن به لحاظ تنوع و ميزان پوشش قدرت خريد مسکن در 25 سال گذشته بي‌سابقه بوده است؛ اما حجم تقاضاي استفاده از اين تسهيلات به تناسب دوره‌هاي گذشته، افزايش نيافته که البته اين موضوع ناشي از رکود است. با اين حال، انتظار مي‌رود استراتژي دومينويي پرداخت تسهيلات بتواند به تحرک بخشي در بازار منجر شود.

انتظار کاهش سود تسهيلات
حسين قضاوي، معاون بانک و بيمه وزارت اقتصاد پنج‌شنبه گذشته با حضور در جمع مديران بانک عامل بخش مسکن، با بيان اينکه بازار پول از سال گذشته تاکنون به‌خاطر شرايط تفريطي حاکم بر نرخ سود تسهيلات، با آسيب‌پذيري مواجه است، اعلام کرد: در حال حاضر نرخ سود 20درصدي تسهيلات بانکي در مقابل نرخ تورم 11.2درصدي که البته قرار است تا خرداد ماه تک رقمي شود، باعث شده نرخ واقعي سود بانکي يا همان هزينه واقعي تامين مالي براي سرمايه‌گذاران، عملا 9درصد بيش از تورم باشد. اين موضوع امکان سرمايه‌گذاري‌هاي جديد را از سرمايه‌گذاران واقعي سلب کرده است. قضاوي گفت: الان در شرايط تفريط هستيم و بنگاه‌هايي که به ‌صورت واقعي توليدکننده هستند اگر بخواهند تسهيلات دريافت کنند، با اين نرخ براي شان صرفه اقتصادي ندارد و يک سرمايه‌گذاري منطقي با اين هزينه تامين مالي، قابل شکل‌گيري نيست.

تسهيلات بدون سپرده ساخت مسکن که سقف آنها اخيرا به 130 ميليون تومان در تهران و 90 تا 120 ميليون تومان در ساير شهرها افزايش يافت، با نرخ سود 22 درصد به سرمايه‌گذاران ساختماني پرداخت خواهد شد. معاون بانک وزير اقتصاد در اين باره تصريح کرد: کساني که با اين نرخ‌ها از بانک‌ها وام مي‌گيرند کساني هستند که بيشترين ريسک را تحمل مي‌کنند و مشتريان پرريسک هستند که خودشان را به بانک‌ها قالب مي‌کنند و اين مي‌تواند ترازنامه بانک‌ها را با مشکل مواجه سازد.

وي افزود: انتظار اين است که روند هزينه تامين مالي در کشور پايين خواهد آمد و خوشحال مي‌شويم که بازار پول با سياست‌ها و ابزارهاي غيرمستقيم پولي بتواند جهت بگيرد.قضاوي از بانک عامل بخش مسکن خواست با مشارکت سازنده‌ها، همچون تجربه‌اي که در چين در زمينه نوسازي محله‌هاي فرسوده وجود دارد، زمينه نوسازي بافت‌هاي فرسوده را فراهم کند.

قضاوي با بيان اينکه رشد اقتصادي 8درصد براي کشور هدف‌گذاري شده است و از طرفي، نرخ بيکاري 10.9درصدي در کشور و 12.2 درصدي در شهرها در کنار نرخ بيکاري 23.4 درصدي جوانان، ضرورت رونق اقتصادي را چند برابر ساخته است، افزود: در همه کشورها يکي از بخش‌هايي که به رونق اقتصادي کمک کرده، بخش مسکن بوده و در ايران نيز اين بخش به دليل زنجيره‌اي از توليد که به دنبال خود مي‌کشد، چنانچه به تحرک بيفتد، ساير بخش‌ها نيز متحول خواهد شد. وي درباره تامين مالي مسکن نيز به دو روش بانک‌ها و ليزينگ اشاره کرد و گفت: بانک‌ها نبايد الزاما به منابع مالي اتکا کنند بلکه مي‌شود بدون اتکا به اين منابع، دو گروه خريدار و فروشنده ملک را به‌ هم متصل کرد که اين نوع جديد مبادله بانکي خواهد بود. همچون طرح فروش قسطي يا ليزينگ مسکن.