پرداخت 10 نوع تسهيلات جديد خريد مسکن

شعب بانک مسکن سراسر کشور به‌عنوان «عامليت پرداخت» 10 نوع تسهيلات جديد ساخت و خريد، موظف شده‌اند شکل سنتي وام‌دهي را که به صورت گيشه‌اي و بدون مشاوره مالي انجام مي‌شود، کنار بگذارند و با برقراري ارتباط متعارف و موثر با متقاضيان، نياز مالي خريداران مصرفي و سازنده‌هاي مسکن را شناسايي و متناسب با ويژگي اقتصادي آنها، يک يا ترکيبي از انواع تسهيلات را ارائه کند.
بنا بر اين گزارش، عامليت پرداخت 10 نوع تسهيلات نقد و غيرنقد براي ساخت و خريد آپارتمان، روز گذشته ماموريت پيدا کرد به‌عنوان تنها «حلقه واصل» بين منابع جديد و بازار ملک، بخش مسکن‌ و ساختمان را حداکثر تا نيمه امسال در مسير رونق مستقر کند. شعب سراسر کشور بانک عامل بخش مسکن، با دريافت اين ضرب‌الاجل، موظف شده‌اند در سال جاري به يک ميليون متقاضي تسهيلات در اين بخش، پاسخ مالي مناسب از طريق ارائه يک يا ترکيبي از تسهيلات جديد ارائه کنند. برنامه تامين مالي يک ميليون متقاضي تسهيلات مسکن در سال 95، شامل «400 هزار وام خريد يا وام ساخت آماده انتقال به خريدار»،‌ «100 هزار وام ساخت با نرخ 10 درصد مخصوص بافت فرسوده»، «100 هزار وام ساخت با نرخ سود مشارکتي»، «200 هزار فقره وام تعميرات قابل استفاده براي خريد مسکن» و همچنين «200 هزار وام تکميل مسکن‌مهر» مي‌شود که همه آنها توسط بانک مسکن پرداخت خواهد شد.

اين برنامه در چارچوب 5 نوع وام ساخت و خريد، سه نوع ابزار يا نهاد بورسي و همچنين دو دسته تسهيلات غيرنقد، شامل همه فعالان بازار ملک خواهد شد. اواسط هفته‌اي که گذشت، جزئيات برنامه تامين مالي يک ميليون متقاضي ساخت و خريد مسکن در سال95 به همراه سبد 10گانه تسهيلات تدارک‌ديده شده، در جلسه‌اي با حضور معاون اول رئيس‌جمهور و مسوولان اقتصادي از جمله وزير راه و شهرسازي، نهايي شد و ديروز پکيج کامل آن از جانب مدير عامل بانک مسکن به روساي شعب اين بانک در سراسر کشور ابلاغ شد.

بانک عامل بخش مسکن از حدود دو سال پيش با پيگيري وزارت راه و شهرسازي و بانک مرکزي، به‌عنوان «بانک توسعه مسکن» نزد دولت معرفي شد؛ به اين معنا که همه مسووليت تامين مالي برنامه‌هاي مدنظر دولت براي تامين مسکن اقشار هدف، صرفا از اين مسير جلو رود و در مقابل، يکسري امتياز و مشوق‌هاي مالي از جمله کاهش نرخ سپرده قانوني، افزايش سرمايه و معافيت‌هاي مالياتي، براي بانک مسکن در نظر گرفته شود.

در حال حاضر بخش‌هايي از مراحل تغيير ريل نظام تامين مالي مسکن و تبديل شدن بانک مسکن از صرفا بانک تخصصي به بانک توسعه‌اي-تخصصي به پايان رسيده و بخش‌هاي ديگر قرار است در هفته‌هاي آينده از طريق تغيير اساسنامه بانک، تکميل شود. براساس آنچه در سال 95 براي اين بانک به منظور تجهيز بنيه اعتباري بابت پرداخت تسهيلات بيشتر و ارزان قيمت نهايي شده، سرمايه بانک مسکن از سه هزار و 300 ميليارد تومان به هشت هزار و 300 ميليارد تومان افزايش پيدا مي‌کند و همچنين نرخ سپرده قانوني حساب مربوط به وام اوراق نيز از 10 درصد به دو درصد کاهش مي‌يابد. با اين اقدامات که در حال حاضر آغاز شده، از يکسو هزينه تجهيز منابع در بانک عامل بخش مسکن کاهش مي‌يابد و از سوي ديگر قدرت وام دهي بانک در صورت جذب سپرده، 12 برابر خواهد شد؛ ضمن آنکه دست کم يک‌هزار ميليارد تومان منابع نقد از محل کاهش نرخ سپرده، براي بانک آزاد مي‌شود. بانک مسکن در سال گذشته، 41 درصد کل تسهيلات ارائه شده از طرف سيستم بانکي به بخش مسکن را پرداخت کرد؛ اما در قالب برنامه سال95، سهم اين بانک در تامين مالي مسکن بايد به حداقل 50 درصد افزايش پيدا کند.

امسال مطابق برنامه تامين مالي يک ميليون واحد مسکوني، حدود 18 هزار و 300 ميليارد تومان وام ساخت و خريد (بخش تسهيلات نقد سبد 10 گانه) به متقاضيان پرداخت مي‌شود و مابقي تقاضا نيز از ساير تسهيلات برخوردار مي‌شوند. سبد تسهيلات جديد از 5 نوع تسهيلات نقد شامل وام خريد مسکن صندوق يکم (مشمول يک‌سال سپرده‌گذاري)، اوراق وام خريد (وام بدون سپرده)، وام بدون سپرده 130 ميليوني براي ساخت در تهران و 120 تا 90 ميليوني در ساير شهرها،‌ وام ساخت مسکن مهر و همچنين وام تامين مواد و تجهيزات اوليه براي کارخانه‌هاي توليد مصالح ساختماني، تشکيل شده است. بخشي از اين سبد شامل سه ابزار يا نهاد بورسي مي‌شود که عبارتند از؛ صندوق زمين و ساختمان براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني، انتشار اوراق رهني در قالب بازار رهن ثانويه و صندوق سرمايه‌گذاري املاک و مستغلات براي جذب منابع ايرانيان مقيم خارج. بخش ديگر اين سبد به دو نوع تسهيلات غيرنقد شامل تضمين فروش قسطي مسکن و راه‌اندازي حساب اماني براي تضمين پيش‌فروش اختصاص دارد.

فارغ از اين بسته، ساير بانک‌ها نيز در سال جاري همچون روال سال‌هاي گذشته دست کم 10 تا 15 هزار ميليارد تومان تسهيلات ساخت و خريد مسکن پرداخت خواهند کرد که البته اين گروه از تسهيلات با نرخ سود بالاي 20 درصد ارائه خواهد شد؛ درحالي‌که سبد 10گانه تسهيلات تدارک ديده شده توسط بانک عامل اين بخش، به‌طور متوسط با نرخ سود 15 درصد پرداخت مي‌شود.

روز گذشته مدير بانک عامل بخش مسکن از روساي شعب سراسر کشور خواست، براي رونق‌بخشي سريع به بازار خريد و ساخت مسکن، ابتدا نسبت به «ويژگي انواع تسهيلات 10 گانه جديد که برخي از آنها امکان ترکيب‌شدن و تبديل به تسهيلات جديدتر را دارند»، تسلط کامل پيدا کنند و سپس با برقراري «ارتباط متعارف و مناسب با مشتريان براي شناسايي محتواي نياز مالي متقاضيان خريد و ساخت مسکن» در نقش حلقه مياني اعتبارات و متقاضيان، امکان وصل تسهيلات به بازار را فراهم کنند. طيف متنوع سبد 10گانه تسهيلات جديد مسکن اگر چه در ظاهر، محتواي سبد را پيچيده و مبهم کرده است؛ اما به‌گونه‌اي طراحي شده که به گفته مديرعامل بانک مسکن، براي همه نوع تقاضاي موثر خريد مسکن در دهک‌هاي مياني به بالا و همچنين انواع ساخت‌و‌سازهاي مسکوني در مناطق مختلف شهري، تسهيلات مناسب و سازگار با نياز آنها،‌ وجود دارد مشروط به اينکه ارائه‌کنندگان تسهيلات با مهارت و شناخت سريع به جزئيات اين سبد، بتوانند متناسب با سطح اقتصادي نياز خريداران و سازنده‌ها، تسهيلات مربوطه را پرداخت کنند.

عبور از گردنه رکود با کنترل نامحسوس شعب بانک
محمدهاشم بت‌شکن، مدير عامل بانک مسکن در نشست ديروز خود با روساي شعب سراسر کشور، با تاکيد بر اينکه امسال به‌عنوان سال عبور از گردنه رکود اقتصادي هدف‌گذاري شده است، بخش مسکن را موتور اصلي حرکت از اين مسير معرفي کرد. براي اين منظور، بايد حداکثر تا نيمه سال 95، بخش مسکن به‌صورت غيرتورمي رونق بگيرد.

بررسي‌هاي صورت گرفته در بانک عامل بخش مسکن نشان مي‌دهد بخش مسکن با 78 رشته صنعتي و توليدي ارتباط پيشين و با 56 رشته نيز ارتباط پسين دارد؛ به اين معنا که 78 رشته صنعتي، در صورت رونق ساخت‌و‌ساز، بازار تقاضا پيدا مي‌کند و در نتيجه کارخانه‌هاي مربوطه در اين رشته‌ها به توليد بيشتر براي فروش به عوامل ساخت مسکن تحريک مي‌شوند. اين 78 رشته عمدتاً توليدکننده‌ها، مصالح ساختماني و محصولات مورد نياز ساخت‌و‌ساز هستند.

همچنين 56 رشته صنعتي ديگر نيز چرخه بعد از بازار ساخت را تشکيل مي‌دهند که شامل توليدکنندگان لوازم خانگي مي‌شوند.

مدير عامل بانک مسکن با بيان اينکه، مسير پرداخت تسهيلات جديد در سال جاري از طريق افزايش سرمايه بانک و کاهش نرخ سپرده قانوني، هموار شده است به مصوبه‌اي از شوراي پول و اعتبار اشاره کرد که بر مبناي آن، 45 هزار ميليارد تومان تسهيلات پرداخت شده مسکن مهر، از طرف بانک مرکزي براي بانک مسکن به مدت 10 سال استمهال و 20 سال تقسيط شده است.

اين ميزان خط اعتباري که معادل مجموع سپرده‌هاي جذب شده در بانک مسکن طي 77 سال گذشته است، نوعي منابع ماندگار براي بانک عامل بخش مسکن به حساب مي‌آيد که مي‌تواند در سال جاري و سال‌هاي بعد، در نقش اهرم مالي، قدرت تسهيلات دهي به بخش را به‌صورت تصاعدي افزايش دهد. در حال حاضر طبق آخرين برآوردهاي بانکي، قيمت تمام شده تسهيلات بلندمدت در بخش مسکن، حدود 22 درصد است؛ درحالي‌که تسهيلات صندوق يکم و اوراق به ترتيب با نرخ 13 درصد و 17.5 درصد پرداخت مي‌شود. بنابراين فاصله حداقل 4.5 درصدي بين قيمت تامين تسهيلات (نرخ سپرده و هزينه‌هاي بانک) و بهاي عرضه آن (نرخ سود تسهيلات) توسط همين خط اعتباري مسکن مهر که به نوعي يارانه دولتي تحت اختيار بانک توسعه‌اي محسوب مي‌شود، جبران خواهد شد. بت‌شکن مدير عامل بانک مسکن خطاب به روساي شعب سراسر کشور، ضمن تبيين مسووليتي که اين بانک در 5 ماه آينده براي تغيير فاز بازار مسکن از رکود به رونق، دارد، اعلام کرد: شعب بانک از همين ماه، بابت نحوه تعامل با متقاضيان تسهيلات و همچنين چگونگي معرفي تسهيلات 10‌گانه، کنترل نامحسوس خواهند شد و به‌صورت ماهانه عملکرد تک‌تک شعب در پرداخت تسهيلات ساخت و خريد مسکن، در قالب ارزيابي نظام عملکرد، سنجش مي‌شود.