بازار مسکن از فقدان مديريت صحيح رنج مي‌برد، وجود نزديک به 2 ميليون خانه خالي در کشور

يک موسسه علمي با اشاره به فقدان مديريت صحيح در بازار مسکن اعلام کرد: يک ميليون و 700 هزار واحد مسکوني خالي از سکنه در سراسر کشور وجود دارد.
به گزارش گروه اقتصادي خبرگزاري تسنيم، مسکن به عنوان يکي از کالاهاي ضروري بشر، ابعاد مختلفي از زندگي انسان را شامل مي‌شود؛ شکل‌گيري هويت فردي و اجتماعي، امنيت رواني و فيزيکي، برخورداري از حداقل هاي رفاهي، آثار اقتصادي بر کلان جامعه، اثر بر برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نياز بشر به مسکن مي‌شود. هر يک از اين نقش ها و همچنين نقشي که تأمين مسکن در توليد ملي کشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمين اين نياز اساسي را تأکيد مي‌کند.
از سوي ديگر يکي از بخشهاي مهم اقتصادي که در تحقق اقتصاد مقاومتي بسيار مي‌تواند مؤثر باشد، بخش مسکن است. اين بخش هم از حيث اثرگذاري بر رفاه اقتصادي و عدالت اجتماعي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي و نيز از حيث مقابله با تکانه‌هاي خارجي، از بخش‌هاي مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتي است.
رکودي که در کشور در حوزه مسکن در دو سال اخير اتفاق افتاده، هم از حيث رفاه عمومي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي، نگراني سياستگذاران اين حوزه به‌خصوص مسکن شهري را برانگيخته و آنها را به تکاپو براي اتخاذ تصميمات مؤثر و کارا در اين حوزه واداشته است. آنچه که در اين زمينه قبل از اتخاذ سياست مهم مي‌باشد ريشه‌يابي دلايل رکود است.
بدين منظور انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در پژوهشي تلاش کرد تا تحليل دقيقي نسبت به عرضه و تقاضاي مسکن شهري در سطح کل کشور ارائه دهد.
سيد محسن طباطبايي مزدآبادي دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در تشريح نتايج اين پژوهش گفت: در اين تحقيق سؤال اصلي آن است که آيا اساساً در کشور از جانب عرضه و تقاضاي مسکن شهري خللي رکودزا وجود دارد يا خير و اگر در اين حوزه ها عوامل اختلال‌زا وجود ندارد، دلايل رکود در بازار مسکن در کجا بايد جستجو شود.
وي با اشاره به اينکه نتايج اين تحقيق نشان مي‌دهد ميزان تقاضاي واحدهاي مسکوني در کشور با استفاده از آمار ميزان خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج‌هاي صورت گرفته، بهسازي واحدهاي مسکوني بدون اسکلت ساختماني مناسب و قديمي و نيز واحدهاي مسکوني بدون حداقل‌ها، 34.3 ميليون واحد مسکوني است که از اين مقدار 12 ميليون مسکن روستايي و 22.2 ميليون مسکن شهري مي باشد، گفت: در خصوص طرف عرضه نيز 16.2 ميليون واحد مسکوني در سال 90 در مناطق شهري کشور عرضه شده که اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و  موجودي عرضه مسکن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسکوني در کشور رسيده است.
وي با بيان اينکه از اين رو در اين پژوهش به ارزيابي عرضه و تقاضاي مسکن شهري و نيز برآورد کمبود عرضه و يا تقاضا در اين بازار پرداخته شد و توصيه‌هاي سياستي جهت بهينه‌سازي مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه موجود در بازار مسکن ارائه گشت، افزود:  اين تحقيق در نهايت طبق دو سناريو به دو نتيجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94 رسيده که در هر دو سناريو مازاد عرضه روبه افزايش بوده است که در سناريوي اول ميزان مازاد عرضه به 3.6 ميليون و در سناريوي دوم به 0.6 ميليون واحد مسکوني رسيده است.
 بخش نخست از اين تحقيق پيش از اين تحت عنوان ارزيابي طرف تقاضاي مسکن شهري منتشر شد و اکنون بخش دوم اين پژوهش با محوريت تحليل طرف عرضه بازار مسکن ارائه مي‌شود.
*برآورد طرف عرضه در کشور
منبع اصلي عرضه مسکن در کل کشور سه مورد است که عبارتند از:
• تعداد واحدهاي مسکوني موجود در مناطق روستايي و شهري کشور که نوعي عرضه مثبت تلقي مي‌شود
• تعداد واحدهاي مسکوني خالي از سکنه در کشور که با اعمال سياست هاي درست از سوي دولت اين تعداد مي‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود
• ميزان تخريب واحدهاي مسکوني فرسوده جهت بناي واحدهاي مسکوني جديد که به نوعي عرضه منفي تلقي مي‌شود
در ادامه به ارزيابي عرضه مسکن تحت هر يک از عناوين کلي فوق پرداخته مي‌شود؛
*تعداد واحدهاي مسکوني شامل خانوار
طبق آمارهاي ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماري نفوس و مسکن سال 1390، تعداد 14.8 ميليون واحد مسکوني حاوي سکنه در مناطق شهري و حدود 5.2 ميليون واحد مسکوني حاوي سکنه در مناطق روستايي کشور ثبت شده است.

براي ارزيابي دقيق‌تر ميزان واحدهاي مسکوني بايد ميزان مسکن عرضه شده طي سال هاي 90 تا 94 نيز مورد توجه قرار بگيرند.
بانک مرکزي برآوردي از ميزان واحدهاي مسکوني تکميل شده در مناطق شهري طي سال هاي 90 تا 94 (تا نيمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق اين آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسکوني تکميل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده اند.
در اين سال عمليات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تکميل شده است. به عبارتي در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسکوني وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسکوني از 206 هزار ساختمان تکميل(3.82 واحد مسکوني در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است که در سال هاي آتي انتظار مي‌رود وارد بازار مسکن در کشور شوند.
در سال 92، 830 هزار واحد مسکوني در 218 هزار ساختمان تکميل شده(4 واحد مسکوني در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نيز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسکوني در 197 هزار ساختمان تکميل شده(3.83 واحد مسکوني در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نيز در حال ساخت بوده و در نيمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسکوني در 40 هزار ساختمان تکميل شده(3.74 واحد مسکوني در هر ساختمان) و عمليات ساخت 35 هزار ساختمان نيز شروع شده است.
 

بانک مرکزي، اداره آمارهاي اقتصادي
با توجه به جدول فوق، طي سال‌هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول سال 94، حدود 2.7 ميليون واحد مسکوني در مناطق شهري کشور تکميل شده(به دليل انجام سرشماري در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گيري واحدهاي مسکوني تکميل شده طي سال هاي پس از 90 تا نيمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد مي‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدي واحدهاي مسکوني روستايي از کل واحدهاي مسکوني در کشور، حدود 940 هزار واحد مسکوني نيز در مناطق روستايي طي اين سالها تکميل شود. در مجموع، 3.6 ميليون واحد مسکوني به بازار مسکن طي سال هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول 1394 در کشور عرضه شده است.
از آنجايي که درصدي از خانه هاي موجود در سرشماري سال 1390 و تعدادي از خانه هاي ساخته شده در مناطق شهري و روستايي در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمکرد اين بخش نيز مورد توجه قرار گيرد.لازم به ذکر است طبق آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي، از ميزان موجودي مسکن در سرشماري سال 1390 که حدود 20 ميليون واحد مسکوني در کشور به ثبت رسيده، حدود 330 هزار واحد مسکوني مسکن مهر ماست. که توليد مسکن مهر از بعد از سرشماري سال 90 تا پايان سال 93، چيزي در حدود  1.38 ميليون برآورد مي‌شود.
موجودي مسکن مهر در پايان سال 93 در حدود 1.7 ميليون واحد است که از ميزان حدود 2.1 ميليوني واحد مسکوني هدفگذاري شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسکوني کمتر است. در واقع در پايان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسکوني مهر طبق اهداف برنامه مسکن مهر، ساخته نشده که مي‌توانست در صورت ساخت، ميزان عرضه مسکن را افزايش دهد.
مطابق آمار ارائه شده از توليد مسکن مهر در مناطق شهري کشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده است که اين درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسيده است که نشان از حجم بالاي اين نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد.تحقق کامل برنامه وزارت راه و شهرسازي در ساخت مسکن مهر و جبران عقب ماندگي از اهداف برنامه توليد مسکن مهر، مي‌تواند اين تعداد را به حدود 2.15 ميليون (در حدود 12.4 درصد)برساند.
*خانه هاي خالي از سکنه
يکي از نکات مهم در سرشاري واحدهاي مسکوني در سال 1390، سرشماري از واحدهاي مسکوني داراي سکنه است. به عبارتي در اين سرشماري علاوه بر واحدهاي مسکوني داراي سکنه، تعدادي از واحدهاي مسکوني خالي از سکنه نيز هستند که طبق روش هاي شناسايي مرکز آمار کشور به عنوان واحدهاي خالي از سکنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش هاي مرکز آمار در تشخيص منازل مسکوني خالي از سکنه داراي شبهات و اشکالاتي است؛ اما مي‌توان اين ميزان آمار ارائه شده از واحدهاي مسکوني خالي از سکنه را به نوعي برآوردي نزديک به واقع از واحدهاي مسکوني خالي از سکنه در نظر گرفت.
طبق آمارهاي مرکز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسکوني خالي از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد مي‌شود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو مي‌توان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسکوني خالي از سکنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسکوني خالي از سکنه در مناطق روستايي برآورد کرد که به نوعي عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب مي‌شوند.
از سوي ديگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضريب استاندارد خانه‌هاي خالي از سکنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده که براي پاسخگويي به جابجايي، گردشگري و ... است.
اين نوع خانه‌هاي خالي از سکنه به دليل نداشتن ظرفيت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از اين محاسبات کنار گذاشته مي‌شوند و با توجه به ضريب استاندارد خانه هاي خالي(در حدود 83 هزار واحد مسکوني در کل کشور که حدود 66 هزار واحد مسکوني در مناطق شهري و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستايي قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسکوني در کل کشور (حدود 1.3 در مناطق شهري و 300 هزار در مناطق روستايي) قابليت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت که لازم است دولت و شهرداري ها، سياست هاي مناسبي براي عرضه اين واحدهاي مسکوني به بازار مسکن در کشور تدبير کند.
*عرضه منفي ناشي از تخريب جهت ساخت واحد مسکوني
يکي از نکات مهم در تخمين دقيق ميزان عرضه مسکن در نقاط شهري و روستايي کشور، توجه به ميزان ساختمان هاي تخريبي جهت ساخت واحدهاي مسکوني نوساز مي‌باشد. در واقع به ازاي ساخت تعدادي از واحدهاي مسکوني، تعدادي تخريب مي‌شوند.
از اين رو بايد به نسبت تخريب ساختمان هاي مسکوني و واحدهاي مسکوني نيز توجه شود و با برآوردي از ميزان واحد مسکوني تخريب شده، اين آمار به عنوان عرضه منفي در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود.
در واقع بعد از سرشماري سال 1390، برخي از واحدهاي مسکوني حاوي سکنه مورد سرشماري قرار گرفته، تخريب شده اند که لازم است اين تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ايران، طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، درصد بناهاي تخريبي در پروانه هاي صادره به ترتيب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است که به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه هاي ساختماني صادر شده، جهت ساخت ساختمان جديد با تخريب بناي قبلي بوده است.
نکته مهم و قابل توجه در ارزيابي بناهاي تخريبي در کشور، اين است که برخي از پروانه هاي صادر شده فرآيند ساخت را شروع نکرده و در نهايت تبديل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنين ممکن است برخي از ساختمان هاي شروع شده، در سالهاي قبل پروانه ساختماني تهيه کرده باشند. از اين رو مناسب است به جاي تعداد پروانه هاي صادر شده جهت تخريب، تعداد ساختمان هاي شروع شده در نظر گرفته شود.
در واقع مي‌توان گفت در فرآيندِ ساختِ ساختمان هاي شروع شده اي که پروانه ساخت در بناي تخريبي داشته، حتما ساختمان قديمي تخريب و ساختمان جديد بنا شده است و از اين جهت تعدادي از ساختمان هااز بازار ساختمان کشور کنار گذاشته شده اند.از سوي ديگر به دليل اينکه درصدي از ساختمان هاي تخريب شده، مسکوني و يا مسکوني توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان هاي مسکوني و توام شروع شده در نظر گرفته شود.
در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخريب شده است و طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسکوني و يا مسکوني و غيرمسکوني توام تخريب شده اند. براي تبديل تعداد ساختمان هاي مسکوني تخريب شده به تعداد واحدهاي مسکوني تخريب شده، از متوسط تعداد واحد مسکوني در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهاي مسکوني تکميل شده به تعداد ساختمان هاي مسکوني تکميل شده) استفاده مي‌شود.
در واقع برآورد اين تحقيق از تعداد واحدهاي مسکوني تخريب شده برابر است با ضرب ساختمان هاي مسکوني و توام تخريب شده در فرآيند ساخت ساختمان جديد در متوسط تعداد واحد مسکوني در هر ساختمان. طبق آمار طي سال هاي 90 تا نيمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسکوني تخريب شده است که عرضه منفي واحد مسکوني در کشور محسوب مي‌شود.
*تحليل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهاي مسکوني در کشور
بعد از برآورد عرضه و تقاضاي مسکن در مناطق شهري کشور لازم است در خصوص ميزان مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه مسکن شهري برآوردي صورت بگيرد تا متناسب با نتايج، سياست‌هاي صحيح در خصوص بازار مسکن شهري از سوي مسئولان اتخاذ شود. از اين رو ميزان عرضه واحدهاي مسکوني در کشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول سال 1394 مطابق آمارهاي موجود در جدول ذيل ارائه مي‌شود.
عرضه مسکن در هر سال مجموع واحدهاي مسکوني موجود، واحدهاي مسکوني تکميل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسکن ناشي از خانه هاي خالي باشد که از اين مقدار ميزان واحدهاي تخريب شده جهت ساخت واحدهاي مسکوني جديد نيز کسر مي‌شود.
واضح و مبرهن است که ميزان عرضه بالقوه ناشي از خانه هاي خالي از سکنه در صورتي مي¬تواند به فعليت برسد که سياست‌هاي صحيح مالياتي و نظارتي دقيقي جهت شناسايي واحدهاي خالي از سکنه و نيز عرضه آنها به بازار مسکن اتخاذ شود.
طي آمارهاي جدول ذيل، 16.2 ميليون واحد مسکوني در سال 90 در مناطق شهري کشورعرضه شده که اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده است. طبق آخرين آمارهاي موجود، در نيمه اول سال 94 بيش از 23.2 ميليون واحد مسکوني در کشور عرضه شده است.
به دليل اينکه در خصوص خانه هاي خالي از سکنه در کشور هيچ تدبير مؤثري از سوي نهادهاي سياست‌گذاري شهري و دولتي انجام نگرفته است، پيشبيني مي‌شود ميزان خانه هاي خالي از سکنه در مناطق شهري کشور به ميزان آمار ارائه شده در سرشماري سال 90 باشد.
از سوي ديگر ميزان تقاضاي مسکن در مناطق شهري در کشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول 1394نيز در جدول ذيل ارائه شده است. طبق اين جدول، ميزان تقاضاي مسکن در هر سال مجموع تقاضاي ناشي از تعداد خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج هاي صورت گرفته و نيز تقاضاي ناشي از تعويض واحدهاي مسکوني بدون امکانات رفاهي ضروري مي‌باشد. از سوي ديگر واحدهاي مسکوني قديمي نيز جزء تقاضاي پنهان مسکن در کشور محسوب مي‌شود که در بلند مدت و يا طي سياست هاي تشويقي و يا بازدارنده دولت مي‌تواند به ميزان تقاضاي مسکن در کشور افزوده شود.
از آنجايي که طي سال هاي 90 تا 94 سياست خاصي در خصوص واحدهاي مسکوني بدون حداقل هاي رفاهي ضروري اتخاذ نشده، ميزان واحدهاي مسکوني بدون امکانات ضروري طي اين سال ها برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. از سوي ديگر واحدهاي مسکوني قديمي و فرسوده نيز به دليل مذکور طي سال هاي 91 تا 94 برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است.
ميزان تقاضاي مسکن در سال 90 برابر با 20.1 ميليون واحد بوده که طي سال هاي 91، 92، 93 اين ميزان به 21.1، 21.7 و 22.2 ميليون واحد مسکوني رسيده است. در نيمه اول سال 1394 ميزان تقاضاي مسکن در حدود 22.6 ميليون واحد مسکوني است.
براي محاسبه ميزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهري در کشور لازم است ميزان عرضه و تقاضا در تقابل با يکديگر ديده شوند.براي برآورد ميزان مازاد عرضه مسکن از دو سناريو استفاده شده است. در سناريوي اول مازاد عرضه مسکن در حالتي محاسبه شده که براي عرضه واحدهاي خالي از سکنه به بازار مسکن شهري تدبير انديشيده نشده و از اين رو از ميزان عرضه مسکن حذف شده اند. از سوي ديگر در اين سناريو، ميزان تقاضاي مسکن ناشي از نوسازي بافت هاي قديمي نيز حذف شده اند.
در سناريوي دوم ميزان عرضه و تقاضاي کل در نظر گرفته شده است و فرض اصلي در اين سناريو اين است که ميزان واحدهاي خالي از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهري و نيز ميزان تقاضاي ناشي از نوسازي واحدهاي مسکوني قديمي، ميزان تقاضاي مسکن شهري را طي سال هاي 90 تا 94 متاثر کرده است.
طبق برآورد مازاد عرضه مسکن در سناريوي اول، ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است به طوري که از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسکوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسکن خالي از سکنه و نيز واحدهاي مسکوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده است. در واقع آمارهاي فوق نشان از کاهش کمبود مسکن شهري درکشور و حتي مازاد عرضه در کشور است.