دو پالس انحرافي از بازار مسکن

رفع هيجان آخر سال «قيمت مسکن» با سقوط 56‌درصدي معاملات در فروردين همراه بود.
اولين ماه بازار مسکن 95، با کاهش هشت‌درصدي قيمت آپارتمان و سقوط 56‌درصدي حجم معاملات، به پايان رسيد. بررسي‌هاي جامع درباره آمار رسمي از «اوضاع مسکن در ماه نيمه‌تعطيل» به شناسايي دو پالس انحرافي منجر شده است که مشخص مي‌کند اگر چه تحولات فروردين 95، در ظاهر معناي «شروع دوباره نوسان قيمت» و «بازگشت رکود معاملاتي» را مي‌دهد، اما اين رفتار مطابق فروردين حداقل چهار سال گذشته بوده که در شروع هر سال چه رونق و چه رکود تکرار مي‌شود. با اين حال،‌ يک اتفاق جديد، آستانه رونق غيرتورمي را نشان مي‌دهد.

عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولين ماه سال 95، به ثبت دو علامت «گمراه‌کننده» در نبض فروردين ماه معاملات ملک منجر شد. ماه گذشته ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران با هشت درصد کاهش نسبت به اسفند 94، وارد سطح قيمتي بهمن و ماه‌هاي قبل از آن شد. همچنين تعداد معاملات خريد آپارتمان نيز در فروردين، سقوط 56 درصدي را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه يک فصل گذشته رسيد. در حال حاضر دو رخداد ملکي در ماه نيمه تعطيل سال 95 که شامل «افت محسوس قيمت مسکن آن هم يکسال پس از ثبات نسبي» و همچنين «ريزش حجم معاملات آپارتمان بعد از يک فصل صعود» مي‌شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسير تازه‌اي که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. اين دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهاي تکميلي، مورد تحليل اقتصادي قرار نگيرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخليه در قيمت» را منعکس کند. اما بررسي‌ها درباره تحولات يک ماه اخير در بازار مسکن نشان مي‌دهد: معاملات ملک در تهران طي فروردين امسال با تاثيرپذيري از شرايط «تقويم»، همچون اولين ماه هر سال، با يک تغيير جهت کوتاه‌مدت حداکثر 30 روزه روبه‌رو شد که اين اتفاق مطابق دوره‌هاي پيشين، ماندگار و قابل سرايت به ساير ماه‌هاي سال نيست. حجم معاملات ملک در فروردين به دليل تعطيلي کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نيمه دوم ماه محدود است که در اين زمان اندک نيز عمده بازاريابي‌ها صرف فراهم کردن زمينه انجام معامله براي ماه بعد مي‌شود.

در فروردين ماه همچنين نگاه مبهم سمت عرضه به آينده قيمت مسکن، مانع از تمايل فروشنده‌ها به حضور در بازار مي‌شود طوري که به گفته مشاوران املاک، حتي در صورت تقاضاي موثر براي خريد مسکن در اين ماه، فايل‌هاي فروش با نظر مالکان برگشت مي‌خورد و عرضه دوباره آنها به ارديبهشت و خرداد موکول مي‌شود. تحت تاثير اين شيوه عملکرد بازار ملک، ابتداي امسال، حجم معاملات خريد مسکن در تهران از 13 تا 15 هزار واحد مسکوني در هر يک از ماه‌هاي زمستان 94 به رقمي معادل پنج هزار و 639 واحد مسکوني در فروردين نزول کرد. سقوط معاملاتي در فاصله اسفند تا فروردين را مي‌توان در چهار سال گذشته نيز رديابي کرد. در فروردين سال 92 که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزديک شدن به نقطه اوج بود، حجم خريد آپارتمان در تهران 63 درصد نسبت به اسفند 91 افت کرد و تنها 4900 فقره مبايعه‌نامه‌ در بنگاه‌هاي املاک شهر تهران صادر شد. همچنين در فروردين سال‌هاي 93 و 94 نيز حجم معاملات در اين بازار به ترتيب 55 درصد و 65 درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراين ماه ابتدايي سال 95 نيز عينا به وضعيت طبيعي ابتداي سال‌هاي قبل دچار شد.

در اين ماه، فقط يک گروه از فروشنده‌ها وارد بازار ملک مي‌شوند. اين گروه مالکاني هستند که به هر دليل اقتصادي يا غيراقتصادي، با شرايط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوري دارند. در نتيجه، ويژگي اين نوع فروشنده‌ها در ماه فروردين باعث مي‌شود معاملات انجام شده در اين ماه، به لحاظ قيمت به نفع خريدار تمام شود و ميانگين ارزش معاملات کاهش پيدا کند. در فروردين سال‌هاي 92، 93 و 94، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران به ترتيب 7.4 درصد، 3.7 درصد و 4.6 درصد افت کرد. در اين ميان، کاهش نزديک به هشت‌درصدي متوسط قيمت آپارتمان‌هاي پايتخت در اولين ماه سال 95، علاوه بر منشأ ذاتي بازار فروردين، يک علت ديگر نيز دارد و آن به «هيجان به‌وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمي‌گردد. در آخرين ماه سال گذشته، به دليل کاهش دستوري نرخ سود بانکي و تغيير مقصد تقاضاي سرمايه‌اي به سمت بازار ملک، قيمت مسکن در تهران از مسير نوسان صفر ماه‌هاي قبل خود خارج شد و هشت درصد افزايش پيدا کرد.

در حال حاضر سطح قيمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هيجان بازگشته است و اين افت قيمت با توجه به ساير متغيرهاي اقتصاد مسکن، ارتباطي به حباب يا تخليه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن براي سنجش ميزان حباب قيمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بين قيمت مسکن و اجاره‌بهاي سالانه استفاده مي‌شود.

عدد حاصل از اين نسبت طي 25 سال گذشته، در دوره‌هاي رکود و زماني که حباب قيمت مسکن به‌صورت کامل تخليه مي‌شود، به سطح 15 رسيده و در نقطه اوج و جهش قيمت مسکن نيز تا مرز 25صعود کرده است. در حال حاضر که پايان دوره رکود مسکن است و به دليل ثبات يکساله قيمت مسکن بعد از يک‌ سال و نيم روند کاهشي، مي‌توان به تخليه حباب قيمت اميدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح 9.14 قرار دارد که اين نسبت به معناي نبود حباب در قيمت مسکن است. با اين استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن براي تشخيص حباب قيمتي از آن استفاده مي‌کنند، مشخص مي‌شود، در وضعيت فعلي معاملات مسکن مي‌تواند بدون نوسان قيمتي رونق بگيرد. هر چند حجم معاملات مسکن در فروردين امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقايسه با فروردين سال گذشته، 19 درصد افزايش يافت که از اين منظر، نقطه قوت پيش‌بيني‌هاي قبلي مبني بر پايان رکود مسکن در سال جاري، محسوب مي‌شود. اين در حالي است که فروردين سال گذشته، حجم معاملات خريد مسکن در تهران 28 درصد نسبت به فروردين سال 93 افت کرد. به اين ترتيب، مطابق چشم‌انداز کارشناسي، بازار معاملات مسکن با سپري کردن دوره پيش‌رونق در زمستان94، ظرف ماه‌هاي آينده وارد دوره رونق غيرتورمي خواهد شد. اين دوره به‌صورتي خواهد بود که ميزان رشد احتمالي قيمت‌ها کمتر از نرخ تورم است.

ماه گذشته اگر چه قيمت مسکن هشت درصد کاهش يافت اما در مقايسه با فروردين سال94، رقمي معادل چهار درصد افزايش پيدا کرد که در مقايسه با نرخ تورم نقطه به نقطه 7.4درصدي در همين ماه،‌ بيانگر نوسان مسکن در سطح زيرين تورم است. علاوه بر دو علت ناشي از «ساختار بازار ملک در فروردين» و «رفع هيجان قيمتي اسفند»، يک علت سوم نيز براي کاهش قيمت مسکن در فروردين امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگي خريد و فروش آپارتمان در مناطق 22 گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه يک و سه به‌عنوان مناطق گران قيمت بازار مسکن -که اثر فزاينده بر ميانگين وزني قيمت مسکن شهر تهران دارد- به يک سوم ماه‌هاي قبل کاهش يافت اما در دو منطقه چهار و پنج، حجم معاملات بيش از 50 درصد افت نکرد و در برخي مناطق جنوبي نيز نصف شد. 25 درصد کل معاملات خريد مسکن در تهران، در دو منطقه چهار و پنج انجام مي‌شود و متوسط قيمت در آنجا کاملاً به ميانگين قيمت کل شهر نزديک است. بنابراين، در ماه گذشته، موقعيت منطقه‌اي معاملات نيز به نوعي از کاهش قيمت پشتيباني کرده است.

روايت مديرکل اقتصاد مسکن از نوسان کوتاه‌مدت
مديرکل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن اعلام کرد: تحولات ماه فروردين در بازار معاملات مسکن به «ابعاد زماني» مربوط است و نوعي نوسان کوتاه‌مدت غير قابل تعميم به ساير ماه‌هاي سال به حساب مي‌آيد. علي چگيني تصريح کرد: روند طبيعي بازارها ممکن است تحت هر شرايطي با نوسانات زودگذر مواجه شود. معاملات مسکن در تهران نيز طي فروردين امسال به‌خاطر آنکه بازار تا نيمه ماه کاملا تعطيل بود، با افت حجمي روبه‌رو شد، ضمن آنکه در اين ماه معامله‌گران ملک معمولا دنبال خريد و فروش بزرگ به لحاظ ارزش معامله نمي‌روند، بنابراين روند طبيعي معاملات ملک مجددا از اواسط ارديبهشت و حداکثر خرداد ماه برقرار مي‌شود. چگيني افزود: در اين فاصله زماني، دو طرف عرضه و تقاضاي مسکن سعي مي‌کنند انتظارات خود را با فضاي اقتصادي بازار تطبيق دهند اما در فروردين، قطعا امکان تشخيص اقتصادي براي تصميم‌گيري وجود نداشته است. وي تاکيد کرد: کاهش معاملات مسکن در ماه گذشته باعث شد قيمت به سطح قبل از اسفند برگردد اما با اين حال، ماه‌هاي ارديبهشت و اسفند، زمان تعيين‌کننده براي آينده قيمت است. ضمن آنکه، احتمال نوسانات در نيمه اول سال بعيد است.