رونمايي از سه محرک تقاضا در بازار ملک و مسکن

بانك مركزي در تازه‌ترين تصميم خود براي رونق بازار مسكن از 3 محرك تقاضا رونمايي كرد. برهمين اساس، علاوه بر انتشار مبلغ 3 هزار ميليارد ريال اوراق رهني به پشتوانه تسهيلات رهني از سوي بانك مسكن، امكان تعميم انتشار اوراق حق تقدم مسكن (اوراق تسه) به ساير بانك‌ها و همچنين امكان فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در حوزه مسكن مشروط به عدم استفاده آن شركت‌ها از منابع بانك‌ها، در دستور كار قرارگرفت. تصميمات جديد بانك مركزي در حالي منتشر شده است كه چندي پيش نيز بانك مسكن در راستاي بهبود بازار مسكن، اقدام به افزايش سقف تسهيلات ساخت و صدور ابلاغيه اجراي طرح فروش مسكن قسطي كرد و انتظار مي‌رود كه اقدامات بانك مركزي و بانك مسكن بتواند راهكارهاي مناسبي براي خروج از ركود و رونق نسبي بازار مسكن در سال جاري باشد.
محمدرضا فرهادي‌پور، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن درباره تصميم اخير بانك مركزي مبني بر انتشار 3 هزار ميليارد ريال اوراق رهني مسكن به "روزنامه تعادل" مي‌گويد: اگرچه پيش‌بيني مي‌شود در گذر زمان بازار مسكن در ايران از بازار رهن اوليه فاصله گرفته و به رهن ثانويه نزديك شود و اين فرآيند غيرقابل اجتناب است اما زمان و چگونگي تصميم‌گيري براي جانشيني اين بازارها بسيار مهم است، ضمن اينكه در تصويب و اجراي اين‌گونه تصميمات بايد بهبود بازار ملاك بوده و اين تصميمات نبايد موجب افزايش مشكلات بخش مسكن شود. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن مي‌افزايد: بازار رهن ثانويه زماني مي‌تواند، اثرگذار باشد كه بازار رهن اوليه عميق باشد در حالي كه بازار رهن اوليه (ارائه وام‌هاي خريد مسكن) در ايران عمق و عمر كافي را ندارد. به گفته فرهادي‌پور، درحال حاضر حجم تسهيلات پرداخت شده براي خريد مسكن در ايران كافي نيست، ضمن اينكه پرداخت اين تسهيلات نيز در اولويت بانك مسكن و مركزي نيست و عموم سياست‌گذاري‌ها در پرداخت تسهيلات مربوط به ساخت مسكن است.
اين كارشناس ارشد مسكن اظهار مي‌كند: تا زماني كه پرداخت تسهيلات خريد مسكن در ايران عميق و بلندمدت نشود، نمي‌توان انتظار داشت كه بازار رهن ثانويه و اعطاي اوراق تسهيلات رهني به درستي اجرايي شود و پيش‌بيني مي‌شود كه اين اقدام چندان موفقيت‌آميز نبوده و سرانجامي مانند صندوق سرمايه‌گذاري بورس مسكن داشته باشد. وي درباره تصميم ديگر بانك مركزي درباره بازار مسكن مي‌گويد: به نظر نمي‌رسد كه آغاز به كار شركت‌هاي ليزينگ كمكي به بهبود بازار مسكن كند و اين شركت‌ها مي‌توانند، موجب رانت‌خواري در بخش مسكن شوند. فرهادي‌پور معتقد است كه براي آغاز به كار شركت‌هاي ليزينگ، ويژگي‌هايي براي اين شركت‌ها در نظرگرفته مي‌شود كه همين موضوع مسير را براي ايجاد رانت‌خواري افزايش مي‌دهد ضمن اينكه علاوه بر رانت‌خواري، با توجه به سود تسهيلات ارائه شده از سوي اين شركت‌ها استقبال چنداني از اين طرح نمي‌شود.
اين كارشناس ارشد بازار مسكن مي‌افزايد: تجربه‌يي مانند شركت‌هاي ليزينگ ايراني در ساير كشورها وجود ندارد درحالي كه يا بايد از تجربه‌هاي موفق ساير كشورها در بخش مسكن الگو‌برداري كرد يا تصميمات كارشناسي شده‌يي در اين زمينه اجرايي كرد كه به نظر نمي‌رسد چنين روندي درباره ليزينگ مسكن اجرايي شده باشد. وي بيان مي‌كند: طرح ليزينگ خودرو در ايران با موفقيت همراه نبوده و كارايي لازم را نداشته است و پيش‌بيني مي‌شود كه اين طرح درباره مسكن نيز تاثيرگذار نباشد ضمن اينكه چارچوب مشخصي نيز براي ليزينگ مسكن تعريف نشده است و هنوز مشخص نيست كه چه امتياز ويژه‌يي به استفاده‌كنندگان از اين تسهيلات تعلق مي‌گيرد. اين كارشناس اقتصاد مسكن به ديگر تصميمات اخير وزارت راه‌وشهرسازي انتقاد مي‌كند و مي‌گويد: قرار است، تسهيلات ساخت مسكن به 150ميليون تومان افزايش يابد اين درحالي است كه قيمت زمين بيش از 50درصد از هزينه و ارزش ملك را دربرمي گيرد و اين تصميم مي‌تواند درباره اعطاي زمين با قيمت دولتي يا كاهش قيمت زمين شهري اجرايي شود.
فرهادي‌پور ادامه مي‌دهد: بهترين اقدام و تصميم دولت براي بهبود بازار مسكن پرداخت 60 تا 70 درصد قيمت و ارزش ملك با تسهيلات بانكي و مشاركت تمام بانك‌هاست. وي بيان مي‌كند: تا سال 84، 70درصد از ارزش ملك از طريق پس‌انداز، ‌20 تا 24درصد مربوط به تسهيلات بانكي و 4 تا 5درصد مابقي نيز از ساير منابع پرداخت مي‌شد، اما ازآن پس 55 تا 56درصد را پس‌انداز، ‌40درصد را تسهيلات بانكي و سهم ساير منابع تغييري نكرده است.
اين كارشناس ارشد مسكن در پايان اظهار مي‌كند: تجربه اين سال‌ها نشان مي‌دهد كه جانشيني دولت به جاي بخش خصوصي و افزايش سهم دولتي‌ها، كمكي به بهبود بازار مسكن نكرده و مشكلات را افزايش داده است.