تجربه انگليسي وام مسکن، دو دهه پرداخت وام خريد مسکن با 4 ويژگي مصرفي

بخش مسکن دنياي اقتصاد نوشت: الگوي 20 ساله دولت انگليس در پرداخت تسهيلات خريد مسکن، موفق‌ترين سياست تامين مالي بلندمدت در جهان است.
در انگليس، 40 درصد حجم سالانه تسهيلات خريد مسکن توسط شرکت‌هاي پس‌انداز غيروابسته به نظام بانکي پرداخت مي‌شود. منابع اين شرکت‌ها را سپرده‌گذاري سازنده‌ها و متقاضيان خريد خانه، به‌عنوان سهامداران اين نهادها تشکيل مي‌دهد و به‌دليل نظارت همه‌جانبه سپرده‌گذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج اين شرکت‌ها، اعتبارات به جاي سرمايه‌گذاري‌هاي انحرافي -خريد ملک و ساختمان- صرفا در مسير وام خريد با نرخ بهره پايين مصرف مي‌شود. تجربه انگليسي تامين و پرداخت تسهيلات خريد مسکن، در مقايسه با شکل سنتي پرداخت وام بانکي، حاوي 4 ويژگي کاملا غيرتورمي است که از جمله آنها مي‌توان به مشارکت وام‌گيرنده‌ها در تامين منابع اوليه تسهيلات و در نتيجه، جذب نقدينگي‌‌هاي خُرد اشاره کرد. شرکت‌هاي پس‌انداز وام مسکن در اين کشور تا 95 درصد ارزش خانه‌هاي مصرفي (غير لوکس) را تسهيلات بلندمدت به متقاضيان پرداخت مي‌کنند. به‌طوري‌که بخشي از اين وام‌ها با هماهنگي دولت انگليس به اقشار ضعيف جامعه در قالب آپارتمان‌هاي اجاره به شرط تمليک داده مي‌شود. در اين طرح، خريداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهيلات، اجازه فروش ملک را ندارند.
ساختار تامين و پرداخت وام مسکن در انگليس، پس از دو دهه استفاده از سوي دولت‌ها در اين کشور، به موفق‌ترين الگوي جهاني براي تامين مالي خريد خانه تبديل شده است. «پلت‌فرم» وام خريد مسکن -ساختار پايه‌اي تسهيلات- در کشور انگليس، 20 سال پيش با هدف «قطع وابستگي بخش مسکن به اعتبارات محدود بانک‌ها» طراحي شد و طي اين مدت، انجمن‌هاي مردمي و تخصصي بازار ملک با فعال‌سازي بازوهاي غيربانکي براي تامين مالي اين بخش، توانستند 40 درصد بازار تسهيلات مسکن (به لحاظ حجم سالانه پرداخت وام) را در اختيار بگيرند و تا 95 درصد ارزش خريد خانه، وام به متقاضيان پرداخت کنند. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اين پلت‌فرم نشان مي‌دهد: تشکل‌هاي ساختماني با جذب سپرده‌هاي دو طيف متقاضيان مسکن و سازنده‌ها، در قالب شرکت‌هاي سهامي، کار تامين منابع اعتباري لازم براي پرداخت وام خريد و ساخت را برعهده دارند و در ازاي آن، تسهيلات بلندمدت خريد خانه پرداخت مي‌کنند. تسهيلات مسکن اين شرکت‌ها با تفاوت اساسي نسبت به تسهيلات بانکي، از 4 ويژگي مصرفي و غيرتورمي برخوردار است. اول اينکه، چون سپرده‌گذاران، سهامداران شرکت‌هاي وام‌دهنده محسوب مي‌شوند، مجموعه اين نهادها خود را از هر نوع «فعاليت ساختماني، ملک‌داري و اقدامات مالي انحرافي که بانک‌ها به آن دچار هستند»، منع کرده‌اند و صرفا در مسير پرداخت وام خريد يا ساخت فعاليت مي‌کنند. اين روش باعث شده تسهيلات مسکن بلندمدت با نرخ سود پايين‌تر از وام بانکي به خريداران خانه پرداخت شود و در نتيجه هزينه تمام شده تسهيلات براي وام‌گيرنده‌ها به‌خصوص اقشار ضعيف، ارزان شود. ويژگي دوم وام مسکن غيربانکي در انگليس را «عدم نياز به منابع بانکي» تشکيل مي‌دهد که اين موضوع، بازار تسهيلات را در دوره‌هاي رکود اقتصادي از بحران اعتباري (تنگناي مالي) مصون نگه مي‌دارد. سومين تفاوت به «تامين اعتبار وام از محل جذب نقدينگي و مشارکت متقاضيان مسکن در پروسه ايجاد منابع» مربوط مي‌شود که پيامد مثبت آن از تحريک قيمت جلوگيري مي‌کند.
آخرين ويژگي مصرفي وام مسکن در انگليس، اصابت تسهيلات خريد به جامعه هدف است به‌طوري‌که با هماهنگي دولت در اين کشور، اقشار مصرفي و کم‌درآمد در اولويت دريافت وام خريد مسکن هستند و سهمي از اين تسهيلات به خانه‌هايي که به‌صورت اجاره به شرط تمليک به خانوارهاي تحت حمايت واگذار مي‌شود، تعلق مي‌گيرد. طي دو دهه اخير بريتانيا شاهد رونق عظيمي در بخش مسکن بوده است. از سال 1996‌ تاکنون، ميانگين قيمت مسکن 281 درصد در سراسر بريتانيا افزايش پيدا کرده، درحالي که اين مقدار در لندن به 501 درصد رسيده است. بيشترين سود به کساني تعلق گرفته است که ملکي را تنها براي اجاره دادن خريدند و هر ماه اجاره ثابتي دريافت کرده‌اند. آنها نه تنها منبع مالي خوبي داشته‌اند بلکه بعد از چند سال با قيمت بسيار بالاتري ملکشان را به فروش رسانده‌اند. اين افراد توانسته‌اند به ازاي هر هزار پوند که 20 سال پيش سرمايه‌گذاري کرده بودند، بازگشت سرمايه‌اي تقريبا معادل 14987 پوند را شاهد باشند.

انجمن‌هاي ساختماني در انگلستان
انجمن‌هاي ساختماني اولين بار در انگلستان در قرن 19 تاسيس شده‌اند و تا سال‌ها مسووليت پرداخت وام مسکن برعهده اين بخش بود. اين انجمن‌ها، تعاوني‌هايي هستند که تمام اعضاي آن بدون در نظر گرفتن مقدار سپرده‌هايشان حق نظردهي و شرکت در جلسات را دارند. تمام اين انجمن‌ها عضو سازمان انجمن‌هاي ساختماني انگليس هستند. در سال 1980 وام مسکن از انحصار انجمن‌هاي ساختماني خارج شد و بانک‌ها نيز توانستند وام مسکن ارائه دهند. از سال 1984 تا به حال بانک‌ها سهم 60درصدي در ارائه وام مسکن دارند و به دليل تغيير سيستم در اين انجمن‌ها يعني تبديل شدن به شرکت‌هاي سهامي و قبول سرمايه‌داران خارجي در 100سال اخير، تعداد اين انجمن‌ها با رويکرد قبلي، از 2286 به 47انجمن رسيده‌است. اگر‌چه اين روند رايجي بود که در آن شرکت‌هاي کوچک با پيوستن به سازمان‌هاي بزرگ، تبديل به انجمن‌هاي بزرگ‌تر با دسترسي‌هاي بيشتري به منابع مالي شوند اما اين روند در‌واقع از جذابيت اوليه اين انجمن‌هاي ساختماني کاست. امروزه تفاوت عمده‌ انجمن‌هاي ساختماني با بانک‌ها در اداره آن توسط سهامداران خصوصي‌اش است که مانند شرکت‌ها نيازي به سود سهامشان ندارند. در نتيجه مي‌توانند با هزينه‌هاي پايين‌تر، وام‌هايي با نرخ بهره کمتر ارائه دهند. انجمن‌هاي ساختماني به چند دليل در بحران‌هاي اقتصادي خسارت‌ کمتري ديده‌اند: ريسک پايين به دليل محدوديت استفاده از بازارپول يعني به‌طور ميانگين 30درصد از بودجه‌شان را مي‌توانند از بازار پول تهيه کنند و تمرکز بر سپرده‌هاي مشتريان و وام مسکن؛ محدوديت‌هاي قانوني براي فعاليت‌هاي مالي؛ شعبه‌‌هاي با قدرت و سرمايه‌هاي زياد؛ تاکيد بر برنامه‌هاي بلندمدت براي سود‌دهي و توجه بيشتر به سود اعضايشان نسبت به سهامداران خارجي.

خانه‌هاي سودمند در انگلستان
سازمان دولتي کارو بازنشستگي انگلستان با ارائه طرح خانه‌هاي سودمند به افراد بازنشسته يا کم درآمد، به آنها در پرداخت اجاره‌خانه کمک مي‌کند. اين سازمان با توجه به شرايط متقاضي، سن و ميزان درآمدش همه يا بخشي از اجاره بها را پرداخت مي‌کند. البته پرداخت قبض آب و برق شامل اين طرح نمي‌شود و همچنين ميزان اجاره و مساحت خانه اجاره‌اي بايد متعارف باشد و شامل خانه‌هاي هر دو بخش دولتي و خصوصي مي‌شود و همچنين شرايط متقاضي بايد از سوي شوراي محلي هر ناحيه مورد ارزيابي قرار‌بگيرد. اين طرح شامل چند گروه نمي‌شود: افرادي که بالاي 16هزار پوند سپرده بانکي دارند و بازنشسته نيستند،افرادي که در خانه يکي از اقوامشان زندگي مي‌کنند، کساني که دانشجوي تمام وقت هستند و معلوليت جسماني و فرزند ندارند و کساني که مقيم انگلستان و جوياي کار هستند، پناهنده يا تحت حمايت هستند ويا اقدام به مهاجرت از انگلستان کرده‌اند.

طرح خريد خانه‌هاي مقرون به صرفه در انگلستان
اين طرح از سوي دولت انگلستان براي کمک به کساني که مي‌خواهند خانه بخرند، ارائه مي‌شود و شامل چهار بخش است:1- وام خريد خانه تا سقف 600هزار پوند؛ کساني که از اين وام استفاده مي‌کنند نمي‌توانند اين خانه را به ديگري واگذار کنند؛ 2-تضمين وام مسکن براي خريد خانه‌هاي تا سقف 600هزار پوند؛ در اين طرح خريدار مي‌تواند تنها 5در‌صد قيمت خانه را در ابتدا بپردازد؛ 3- طرح مالکيت مشترک که از سوي سازمان‌هاي مسکن ارائه مي‌شود، خريدار بايد 25درصد تا 75درصد از قيمت خانه را در ابتدا بپردازد و مابقي هزينه را به‌صورت اجاره با گرفتن وام مسکن پرداخت کند؛4- طرح خريد خانه‌هاي نوساز که مانند طرح وام مسکن، تنها 5درصد قيمت خانه بايد در ابتدا پرداخت شود. کمتر کسي در سال 1996 وقتي ملکي را خريده يا فروخته بود، مي‌توانست پيش‌بيني کند، در چند سال آينده اين سرمايه‌گذاري‌ها چه تاثير عظيمي برادامه زندگي‌اش خواهد داشت. نشريه گاردين در گزارشي، دو روايت متفاوت از مردم انگليس را در اين‌باره بازگو کرده است، گروهي که در اين سال‌ها صاحب‌خانه و سرمايه شده‌اند و گروهي که خانه‌هاي‌ خود را از دست دادند و اجاره‌نشين شده‌اند و درتنش هميشگي بالا رفتن قيمت‌ها روزگار خود را سپري مي‌کنند.
تجربيات برندگان و بازندگان مسکن انگليس
خانم داگمر نوبل عضو يکي از اين انجمن‌هاي ساختماني بود که با گرفتن وام مسکن از آنها صاحبخانه شده‌بود. اما به دليل پرداخت نکردن اقساط خود، در سال 1996 اين انجمن ساختماني براي پس گرفتن خانه دو اتاق خوابه او شروع به ارزيابي خانه‌اش کرد و در نهايت خانه‌اش را 12هزارپوند کمتر از 55 هزار پوندي که به او و همسرش در سال 1989 فروخته بود، دوباره خريداري کرد. پس از آن خانم داگمر حدود 90هزار پوند براي سکونت در اين خانه اجاره پرداخت کرد، خانه‌اي که امروزه ارزشش به 200هزار پوند مي‌رسد. او اکنون در سن 63 سالگي با پرداخت 420پوند ماهانه، يک آپارتمان يک خوابه در وستون سوپرماراجاره کرده‌ و از اين بابت خوشحال است.در آن سال‌ها او و همسرش مکرر شغل خود را از دست داده و دوباره مشغول به کار مي‌شدند و نه‌تنها هزينه رفت‌وآمدهايشان زياد شده بود بلکه پرداخت قسط وام مسکنشان نيز به تعويق افتاده بود. شرايط زندگي براي آنها به حدي سخت شده‌ بود که ادامه زندگي مشترکشان در خطر بود. در‌‌نتيجه از دست دادن خانه، زندگي آنها را آرامتر کرد. همچنين اجاره‌نشيني براي او نکات مثبتي نيز به همراه داشت، مانند قدرت انتخاب بيشتر در محل زندگي يا حل کردن مشکلات آب و برق توسط صاحب‌خانه.
او مي‌گويد: قيمت خانه در 20 سال اخير به‌طور ديوانه‌واري بالا رفته و اگر شما خانه‌ خود را در محله گران‌قيمتي فروخته يا خانه کوچک‌تري خريده باشيد هرگز نمي‌توانيد به محل سابق زندگي خود بازگرديد و اين موضوع امنيت خانه خريدن را به خطر مي‌اندازد. من ترجيح مي‌دهم از موسسه و بنياد‌هاي مسکن، خانه‌ام را اجاره کنم زيرا وقتي از اشخاص حقيقي خانه را اجاره مي‌کنيد پول اجاره شما براي پرداخت قسط وام مسکن آنها خرج مي‌شود و اين روش خانه‌دار شدن با گرفتن وام‌هاي به ظاهر کم‌سود، نتايج منفي براي آنها به دنبال خواهد داشت که من راغب نيستم در اين برنامه شرکت داشته باشم.
من گمان مي‌کردم با خانه‌دار شدن در دوران بازنشستگي به امنيت مالي خواهم رسيد ولي زندگي اين‌ گونه پيش نرفت. بن جونز يکي ديگر از شهروندان انگليسي است که در سال 1996 در نزديکي داگر نوبله صاحب خانه‌اي دو خوابه با تراس به ارزش 80هزار پوند در مرکز آکسفورد شد. او تا سه سال پيش در سن 50 سالگي ماهي 4 هزارپوند بابت قسط وام خانه‌اش پرداخت مي‌کرد و حالا او صاحب خانه‌اي به ارزش 525 هزار پوند است. او مي‌گويد، من قبلا اجاره‌نشين بودم ولي با توجه به شغلم که ساختن لانه بود نياز به يک خانه شخصي داشتم. اگرچه مجموعه نرخ‌هاي بالاي سود و 67 هزار پوند وام مسکن، مبلغ زيادي در آن زمان محسوب مي‌شد، اما به نظر مي‌رسد کار درستي انجام داده‌‌ام، مخصوصا بعد از شنيدن قيمت مسکن در چند سال اخير و وام‌هاي سنگيني که مردم براي خانه‌دار شدن بايد بپردازند.
بن جونز مي‌گويد: «من براي زندگي کردن اين خانه را خريده‌ام و هرگز به‌عنوان سرمايه به آن نگاه نمي‌کنم. اين خانه قديمي در محله گران‌قيمت آکسفورد، سالي حدود 5 هزار پوند هزينه تعميرات و نگهداري دارد اما من عاشق زندگي کردن در اين ناحيه هستم و قطعا انسان بسيار خوشبختي‌ام که در سن بازنشستگي‌ام که تنها حقوقي به ميزان مخارج زندگي‌ام دريافت مي‌کنم صاحب اين خانه هستم.» يکي ديگر از شهروندان انگليسي، جاناتان داني يک خانه به مساحت 140 مترمربع نزديک اولد استريت در مرکز لندن حدود 218 هزار پوند در سال 1996 خريد. اين خانه ماه پيش حدود 5/ 1 ميليون پوند ارزش‌گذاري شده است. جاناتان در سال 1996 بعد از مدتي کار کردن در ابوظبي درسن 30 سالگي به لندن بازمي‌گردد و تصميم مي‌گيرد با پولي که جمع کرده بود براي خود خانه‌اي بخرد. به گفته خودش خريد آپارتماني در مرکز لندن در خياباني که فقط کارگران کافه‌ها و سوپر مارکت‌ها بودند، ريسک بزرگي بود که او با تمام سرمايه‌اش انجام داد و ممکن بود با پايين آمدن قيمت مسکن در انگليس ارزش دارايي‌هايش کاهش پيدا کند. اما احتمال مي‌رفت با توجه به رکود اقتصادي چند سال اخير ناگهان قيمت مسکن بسيار بالا رود و هرگز نتواند خانه‌اي بخرد، اگرچه هرگز حدس نمي‌زد تا اين حد قيمت خانه بالا برود.
در سال 1999 با بالا رفتن قيمت ملک او توانست 90 هزار پوند از سرمايه‌اش را آزاد کند و با آن شبکه سوپرمارکت‌هاي خياباني را در خيابان لندن استريت تاسيس کند و به مرور توانست آنها را گسترش دهد. او توانست در سال 2004 بعد از تولد فرزندانش خانه‌اي در دالستون در شرق لندن به قيمت 750 هزار پوند بخرد که مقدار 150 هزار پوند آن را هم از سرمايه آپارتمان قديمي‌اش پرداخت کرد. بعد از نقل مکان به خانه جديد به مدت 10 سال با ماهي 2500 پوند خانه قديمي‌اش را اجاره داد. وي نه تنها حدود يک ميليون پوند از سود وام‌هاي مسکن بهره برد بلکه الان خانه‌‌اش 2 ميليون پوند ارزش دارد. او مي‌گويد: اگرچه فرزندان من آينده مطمئني خواهند داشت اما نگران نسل جديدي هستم که با کار زياد هم قادر به خريد خانه نخواهند بود. دولت بايد با ساختن خانه‌هاي دولتي قيمت مسکن را پايين بياورد تا جوانان قدرت خريد مسکن را داشته باشند زيرا لندن در حال تبديل شدن به شهري بدون ساکن است.