دو تکليف براي بازار مسکن 95

اقتصاد > مسکن - دنياي اقتصاد نوشت:مشاور مالي وزير راه و شهرسازي نقشه جديد ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسيم کرد.
حسين عبده تبريزي با اشاره به تحولات سال‌هاي گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکيد کرد: اگر چه سقف وام خريد مسکن به منظور تقويت توان مالي متقاضيان مصرفي آپارتمان‌ها افزايش پيدا کرده است اما دو تکليف عمده به‌عنوان دو ماموريت بازار مسکن در سال 95 بايد اولا از جانب نظام بانکي کشور و ثانياً از طرف انبوه‌سازان محقق شود تا اين دو ماموريت بتواند در نقش مکمل وام‌هاي جديد در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.
از طرف ديگر هر چند که سقف تسهيلات خريد مسکن افزايش يافته است اما در وهله بعدي بايد دامنه فراگيري متقاضيان مصرفي از وام خريد مسکن هم افزايش يابد به اين معني که بايد توان وام دهي نظام بانکي به لحاظ تعداد يا فقره تسهيلات در سال بعد افزايش پيدا کند. مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به بررسي فراگيري وام مسکن در 16 کشور جهان تاکيد کرد: نسبت حجم تسهيلات رهني (وام خريد) مسکن به توليد ناخالص داخلي در اين کشورها نشان مي‌دهد به‌طور متوسط اين نسبت در ميان اين کشورها بين 40 تا 60 درصد است. به اين معنا که دامنه فراگيري وام مسکن در اين کشورها عدد قابل توجهي را به خود اختصاص مي‌دهد اين در حالي است که در کشور ما اين نسبت به‌طور متوسط زير 10 درصد است.
به‌عنوان مثال، نسبت حجم تسهيلات رهني (وام خريد) مسکن به توليد ناخالص داخلي در کشور انگليس معادل بيش از 80 درصد، آمريکا بيش از 70 درصد، اسپانيا بيش از 60درصد، آلمان حدود 50 درصد و ژاپن و فرانسه حدود 40 درصد است. بنابراين علاوه بر افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن بايد سازوکاري طراحي شود که بازار تسهيلات رهني بخش مسکن در ايران تقويت شود که در حال حاضر تنها يک بعد از اين موضوع که همان افزايش سقف وام است تقويت شده است. در واقع در مراحل بعدي پس از افزايش سقف وام لازم است متقاضيان بيشتري از تعداد بالاتري از وام‌هاي مسکن برخوردار شوند و همچنين ضروري است در گام سوم طول بازپرداخت تسهيلات هم از مدت زمان 12ساله فعلي تقويت شده و به نزديک 20سال برسد. به‌عنوان نمونه، مدت زمان بازپرداخت تسهيلات خريد مسکن در آمريکا بيش از 25سال است.
ماموريت تازه براي انبوه‌سازان
عبده تبريزي بعد از تشريح مهم‌ترين تکاليف نظام بانکي براي ماموريت جديد آن در بازار مسکن سال 95، ماموريت دوم را متوجه انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران بخش مسکن مي‌داند. به اعتقاد وي، انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران ساختماني بايد از ابتداي سال آينده الگوي ساخت و سازهاي مسکوني در وهله اول و همچنين ساختار خود در شرکت‌هاي ساختماني و انبوه‌سازي را تغيير دهند. در اولين تغيير لازم است روالي که طي 10سال گذشته از سوي انبوه‌سازان در ساخت و سازهاي مسکوني پي گرفته شد و در نهايت نمود عيني خود را در مازاد عرضه واحدهاي مسکوني بزرگ متراژ، لوکس و فاقد شرايط حداقلي براي برقراري ارتباط با تقاضاي غالب خريد مسکن نشان داد، کنار گذاشته شود و فعاليت انبوه‌سازان در سال جديد عمدتا به سمت ساخت آپارتمان‌هاي ارزان قيمت، کم متراژ و ميان متراژ سوق داده شود.
عبده تبريزي تاکيد کرد: در اين راستا لازم است ساخت وسازهاي جديد سازگاري حداکثري با تسهيلات خريد مسکن داشته باشد که براي اين منظور بايد در متراژ و ويژگي‌هاي ساخت، تجديد نظر اساسي صورت بگيرد تا قيمت فروش واحدها با تسهيلات جديد قادر به ايجاد نوعي تناسب و هماهنگي در سطح بالا باشد. اين در حالي است که در تغيير ساختار شرکت‌ها بايد شرکت‌هاي انبوه‌ساز و ساختماني تبديل به شرکت‌هاي بزرگ مهندسي در حوزه ساخت‌وساز شوند و فعاليت‌هاي آنها از مسکن‌سازي و تجاري‌سازي به احداث پروژه‌هاي زيربنايي هم تعميم و توسعه پيدا کند. ضمن اينکه در اين ميان شــرکت‌هاي ساختـماني کوچک هم بايد در شرکت‌هاي بزرگ ادغام شوند تا به لحاظ مالي و عملياتي بتوانند به نوعي هم افزايي دست پيدا کنند؛ در چنين حالتي اين شرکت‌ها در صورت بروز دوره‌هاي رکود مسکن مي‌توانند قدرت بقا و مقاومت خود را افزايش دهند.
وي خطاب به انبوه‌سازان گفت: لازم است سازندگان استراتژي فعاليت‌هاي خود در حوزه ساخت مسکن در سال آينده را با تغييراتي ساختاري همراه کنند. مشاور مالي وزير راه و شهرسازي با اشاره به تاکيد وزارت راه‌وشهرسازي بر راه‌اندازي و تقويت بازار تسهيلات رهني بر ضرورت تجديدنظر در ساختار حرفه‌اي شرکت‌هاي انبوه‌ساز از سال آينده تاکيد کرد. بنا بر آنچه عبده تبريزي چهارشنبه شب در جمع انبوه‌سازان مسکن به‌عنوان استراتژي کاربردي در حوزه ساخت و ساز در سال 95 تشريح کرد هم اکنون شرايط بازار مسکن به گونه‌اي است که لازم است بازار تسهيلات مسکن (وام‌هاي رهني) به معناي بازار خريد بلند مدت مسکن با اتکا به وام‌هاي موثر و کارآمد با دوره بازپرداخت طولاني برقرار شود تا از اين طريق با کاهش عمق رکود طي ماه‌هاي آتي، رونق بازار مسکن از طريق تقويت قدرت خريد متقاضيان حاصل شود.
سمت و سوي ساخت مسکن در سال 95
مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به مازاد ساخت و عرضه مسکن از سال 86 به بعد مشکل فعلي در اين بخش را مربوط به مسکن اقشار کم درآمد و ساخت آپارتمان‌هاي ارزان قيمت عنوان کرد. بنا بر نظر وي مشکل اصلي در حوزه ساخت مسکن در حال حاضر مربوط به تقاضاي مسکن معمولي و مصرفي است. همچنين به اعتقاد وي از سال 86 به بعد شرايطي در بازار ساخت و ساز حاکم شده که هم اکنون لازم است انبوه‌سازان با دقت بيشتري روي ارقام کلي ساخت مسکن در کشور کار کنند؛ وي معتقد است: ساخت سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکوني متناسب با ارقام انباشت تقاضا در بخش مسکن و همچنين ايجاد نيازهاي جديد براي آپارتمان‌هاي مسکوني ارقامي است که انبوه‌سازان مي‌توانند براي سال بعد مورد نظر داشته باشند. به اين ترتيب سازندگان مسکن نيازي نيست در مقطع زماني فعلي که بازار مسکن در بخش‌هايي غير از مسکن اقشار کم‌درآمد و مصرفي با مازاد عرضه مواجه است بر ساخت ارقام بالايي از واحدهاي مسکوني تمرکز کنند.
چرا که اين موضوع مي‌تواند با افزودن بر حجم خانه‌هاي خالي، مازاد عرضه در بخش‌هاي غير ضروري بازار مسکن را دامن بزند و دوره رکود در بازار معاملاتي اين واحدها را طولاني‌تر کند. حسين عبده‌تبريزي با اشاره به تاکيد وزارت راه‌وشهرسازي بر تقويت قدرت خريد خانوارها در نتيجه راه‌اندازي مجدد و تقويت بازار رهن براي خروج از رکود مسکن و حل معضل تامين آپارتمان‌هاي مصرفي مورد نياز خانوارها گفت: تنها راهکار عملياتي، مهم و موثر براي خروج از رکود در حال حاضر از ديدگاه وزارت راه‌وشهرسازي خريد آپارتمان با اتکا به تسهيلات بانکي موثر با دوره‌هاي بازپرداخت طولاني است. وي افزود: هم اکنون سهم هزينه مسکن در بودجه خانوارها چيزي حدود يک‌سوم است که هزينه بسياري به شمار مي‌رود؛ ضمن اينکه در سال‌هاي اخير آمار اجاره‌نشيني در مقايسه با نسبت خانوارهاي مالک واحدهاي مسکوني به شدت افزايش يافته است و اين موضوع همان چيزي است که از آن با عنوان تغيير در نحوه تصرف واحدهاي مسکوني طي سال‌هاي اخير ياد مي‌شود.
مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي همچنين با اشاره به کاهش چشمگير سهم وام مسکن در تامين هزينه‌هاي خريد يک واحد مسکوني طي سال‌هاي اخير خاطرنشان کرد: سهم تسهيلات خريد مسکن از تامين قدرت مالي متقاضيان مصرفي طي 10 سال اخير به شدت افت کرده است و همين موضوع باعث کاهش قدرت خريد خانوارها و در نتيجه افزايش آمار اجاره‌نشيني در مقايسه با سکونت در واحدهاي مسکوني ملکي شده است. سهم هزينه مسکن در بودجه خانوار که در سال 75 يعني دو دهه قبل برابر با 25 درصد بوده است در سال 92 به 34 درصد و در سال 93 به 33 درصد رسيده است. اين در حالي است که آمارهاي موجود از نحوه تصرف واحدهاي مسکوني در کشور نشان مي‌دهد در شرايطي که در سال 1355 تنها 15 درصد از خانوارها مستاجر بوده‌اند اين نسبت در سال 90 به 6/ 26 درصد افزايش يافته که بالاترين حد اجاره‌نشيني طي سه‌دهه اخير بوده است.
نرخ مالکيت مسکن در همين دوره با حدود 14 درصد افت از 1/ 76 درصد در سال 55 به 6/ 62 درصد در سال 90 کاهش پيدا کرده است. وي افزود: در سال 83 نسبت وام مسکن در برابر هزينه خريد يک آپارتمان مسکوني معادل 41 درصد بوده است، اين در حالي است که اين نسبت در سال گذشته به 11درصد رسيده است و به معناي واقعي افت سهم وام در تامين هزينه خريد مسکن طي يک دهه گذشته را شاهد بوده‌ايم. اين در حالي است که در 6 ماه دوم سال 94 نسبت وام به قيمت مسکن برابر 20 درصد گزارش شده است. عبده‌تبريزي تاکيد کرد: بنابراين فشاري که از جانب وزارت راه‌وشهرسازي به بانک مرکزي طي دو سال اخير براي افزايش سقف وام مسکن از 20 ميليون تومان به ارقام بالاتر وارد شد هم در راستاي همين اعتقاد بوده است که بايد هر چه سريع‌تر بازار مسکن را با اتکا به ابزارهاي رهني از شرايط رکودي به سمت رونق هدايت کرد.
وي افزود: بنابراين سازندگان مسکن و انبوه‌سازان هم بايد با در نظر گرفتن اين واقعيت‌ها و همراستايي با اهداف وزارت راه‌وشهرسازي براي افزايش قدرت خريد در بازار مسکن ساختار فعاليت خود در سال آينده را به اين سمت ببرند و بر ساخت واحدهايي تمرکز کنند که متقاضيان مصرفي بازار مسکن بتوانند با استفاده از وام‌هاي بلندمدت (بازار رهن) امکان خريد آنها را پيدا کنند. وي همچنين تاکيد کرد: واقعيت ديگري که در اين زمينه بايد مورد توجه قرار بگيرد آن است که اگر چه رشد جمعيت کلي کشور طي سال‌هاي اخير با شيب کندتري صورت گرفته است اما با کاهش بعد خانوار در واحد مسکوني و در واقع افزايش تعداد خانوارهاي نيازمند تامين مسکن مصرفي ضرورت تازه‌اي در بازار تقاضاي مسکن ايجاد شده است. عبده تبريزي گفت: براساس آمارهاي رسمي بعد خانوار به معناي تعداد نفر در هر خانوار در سال 75 معادل 63/ 4 نفر بوده است که اين ميزان هم اکنون به 48/ 3 نفر کاهش يافته است که بر مبناي آن بايد عرضه‌هاي جديد با توجه به کوچک شدن بعد خانوار، به لحاظ مساحت تغيير کند و کاهش متراژ پيدا کند.