جزء به جزء هزينه ساخت‌وساز در تهران ، بسازوبفروشي چقدر گران شده است؟

بخش مسکن اقتصادنيوز نوشت: ساخت‌وساز در تهران چقدر هزينه دارد و فعالان اين عرصه براي فکر کردن به اين چنين سرمايه‌گذاري‌اي بايد از چه قيمت‌هايي مطلع باشند؟
بسياري از مالکان املاک قديمي که در عرف بازار مسکن از آنها تعبير به املاک کلنگي مي‌شود، وسوسه مي‌شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمايه‌گذاري مستقيم، مشارکت در ساخت و... واحد مسکوني قديمي خود را به تعداد بيشتري از واحدهاي نوساز تبديل و از اين محل سود کسب کنند. البته در سال‌هاي اخير بسياري از سازندگان از افزايش هزينه‌ها شکايت داشته و معتقدند ساخت‌وساز به دليل گراني و رکود سنگين مسکن بازدهي کمتري داشته است؛ اما واقعاً چنين است؟ ساخت خانه چه هزينه‌اي را از کل هزينه تمام‌شده مسکن به خود اختصاص مي‌دهد؟ آيا هزينه‌هاي ساخت در شهرهاي مختلف فرق مي‌کند؟ در نقاط مختلف تهران وضعيت چطور است؟
هزينه ساخت در شمال و غرب شهر تهران؛ متري يک تا سه ميليون تومان
آرمان عرب‌زاده، مباشر و کارشناس املاک در محدوده هفت‌تير با بيان اين مطلب که قيمت ساخت‌وساز در ايران رابطه مستقيمي با قيمت زمين و هزينه ساخت دارد، گفت: قيمت ساخت هر مترمربع بنا به‌طور متوسط در نقاط مرکزي شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان، شمال و غرب شهر يک تا سه ميليون تومان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزينه‌هاي جواز) است.
وي درباره محدوده قيمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها نيز گفت: قيمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها برابر با هزينه ساخت‌وساز در جنوب شهر تهران است.
عرب‌زاده درباره هزينه ساخت‌وساز در محدوده ميدان هفت‌تير گفت: در محدوده هفت‌تير، قيمت هر مترمربع از يک واحد مسکوني نوساز با مصالح درجه‌يک حدود شش ميليون و 700 هزار تومان است که از اين مقدار حدود سه ميليون و 500 هزار تومان هزينه ساخت، قيمت زمين و موارد جانبي آن و حدود سه ميليون و 200 هزار تومان سود ناخالص يک سازنده در هر مترمربع است.
وي ادامه داد: در حال حاضر قيمت زمين در محدوده هفت‌تير حدود هشت‌ تا 9 ميليون تومان است. اگر سازنده‌اي در دوران رونق زمين 310 مترمربعي را به قيمت سه ميليارد و 500 هزار تومان خريداري کرده و به فرض مثال از اين متراژ، پنج واحد 200 متري که هر مترمربع آن براي سازنده حدود يک‌ميليون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز تمام شود را بسازد و از آنجا که هر مترمربع يک واحد نوساز در اين محدوده شش ميليون و 700 هزار تومان است مي‌تواند سود خوبي کسب کند.
اين مباشر املاک بابيان اين مطلب که بيشتر سازنده‌ها اگر بدهکار نباشند تا سود بالاي 60 درصد کسب نکنند واحدهاي موردنظر خود را نمي‌فروشند گفت: البته در شرايط رکود بازار آنها مجبور به بازنگري در سود خود نيز هستند.
وي درباره دليل هزينه بالاي ساخت در ايران گفت: متأسفانه در ساخت‌وسازهاي ما جاي خالي مديريت پروژه بسيار مشهود است و يک برنامه مديريتي اصولي مي‌تواند هزينه‌هاي ساخت را تا 40 درصد کاهش دهد.
هزينه سفت‌کاري در تهران 15 درصد بيشتر از شهرستان‌ها
محمد خاني، فعال و سازنده مسکن هم با بيان اين مطلب که سود ساخت‌وساز در چند سال اخير به‌شدت کاهش‌يافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزينه‌هاي ساخت چند برابر شده است. در حال حاضر در يک کارگاه ساختماني دستمزد کارگر ساده روزانه بين 50 تا 60 هزار تومان، آرماتوربند بين 80 تا 90 هزار تومان، قالب‌بند بين 100 تا 120 هزار تومان و بنا بين 300 تا 350 هزار تومان است که اين رقم‌ها مي‌تواند در شرايط مختلف کاري و مهارت‌هاي فني کارگران تغيير کند. نرخ دستمزد در کنار ديگر هزينه‌هاي يک کارگر ساده درنهايت 30 تا 35 درصد از نرخ نهايي هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص مي‌دهد و تأثير زيادي بر نرخ نهايي يک دستگاه آپارتمان دارد.
وي ادامه داد: هزينه‌هاي سفت‌کاري در شهرستان‌ها شامل ساخت هر متر سقف و ستون 260 تا 280 هزار تومان، هر متر تيغه‌چيني و گچ‌وخاک با مصالح، 50 هزار تومان و هر متر شيب بندي با مصالح، 11 هزار تومان است. هزينه اين موارد در تهران 15 تا 20 درصد بيشتر از موارد ذکرشده است. وي درباره محدوده قيمت نازک‌کاري اضافه کرد: به دليل استفاده از متريال‌هاي مختلف قيمت‌هاي اين بخش متفاوت است.
رشد هزينه احداث فونداسيون
علي گراوندي معتقد است: قيمت قالب‌بندي در چند سال گذشته رشد زيادي داشته و در حال حاضر قيمت هر مترمربع قالب‌بندي در فونداسيون 20 تا 30 هزار تومان، در ستون 40 هزار تومان در ديوار برشي، بسته به ارتفاع موردنظر از 40 هزار تومان به بالا و قالب‌بندي زير سقف 50 هزار تومان است.
اين سازنده اضافه کرد: دستمزد آرماتوربندي به ازاي هر کيلو تا قطر 16 حدود 350 هزار تومان، 16 تا 22 حدود 300 هزار تومان و 22 به بالا حدود 250 هزار تومان است. گراوندي در ادامه افزود: اجراي هر مترمربع تيرچه، بلوک کامل از 37 هزار تومان به بالا است.
هزينه‌ها عمدتاً افزايش‌يافته است
اما ساير هزينه‌هاي احداث يک واحد مسکوني چيست؟ هزينه‌هايي که مستقيماً به ساخت مربوط نمي‌شوند اما قيمت تمام‌شده ساخت را افزايش مي‌دهند.
حميدرضا افتخاري‌فرد، مديرعامل سايت هميار ناظر بابيان اين مطلب که بيشترين قيمت ساخت‌وساز مربوط به هزينه‌هاي جانبي دستگاه‌هاي خدمت رسان است، بيان کرد: در حال حاضر هزينه دريافت هر مترمربع پروانه ساختماني 240 هزار تومان، شناسنامه فني ملکي 1200 تومان، هزينه طراحي و نظارت 34 هزار تومان، هزينه کنترل و نظارت هزار و 600 تومان، هزينه بيمه اجباري کارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزينه تفکيک اعياني پرداختي شهرداري سه هزار و 500 تومان براي هر مترمربع است. هزينه تفکيک پرداختي به سازمان نظام‌مهندسي مترمربعي هزار و 500 تومان، هزينه‌هاي مجري 35 هزار تومان، بيمه تضمين کيفيت سه هزار و 700 تومان، شهرداري (پسماند، نوسازي، انتقال) دو هزار و 400 تومان، حق‌الزحمه مشاور املاک و شش درصد ارزش‌افزوده، شهرداري (آتش‌نشاني، خدمات شهري)500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نيرورساني هفت هزار و 500 تومان، حق انشعاب برق، نيرورساني، خدمات نظام‌مهندسي 14 هزار و 500 تومان، حق انشعاب گاز و خدمات نظام‌مهندسي دو هزار تومان است.
محمدخاني، فعال و سازنده مسکن با بيان اين مطلب که سود ساخت‌وساز در چند سال اخير به‌شدت کاهش‌يافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزينه‌هاي ساخت چند برابر شده است.
وي اضافه کرد: گمانه‌زني و ژئوتکنيک، نظام‌مهندسي سه هزار و تومان، ثبت‌اسناد و املاک، تفکيک و افراز 600 تومان، دفتر اسناد رسمي هزار و 600 تومان و بيمه مسووليت مدني نيز سه هزار و 500 تومان است.
به گفته اين فعال ساخت‌وساز، اگر اين ارقام به هزينه‌هاي اصلي ساخت ساختمان اضافه شوند، به رقمي بيشتر از 700 هزار تومان مي‌رسد که البته اين رقم کف هزينه‌ها است. وي برخلاف برخي فعالان بخش فروش ساختمان معتقد است: همه‌چيز گران شده و به نظر بنده ديگر هيچ سازنده‌اي ديگر به سود بالاي 30 درصد فکر نمي‌کند.
هزينه‌ها 30 درصد افزايش داشته است
احمد موسي‌وند، انبوه‌ساز هم با اشاره به هزينه‌هاي سرباري که بابت دريافت مجوزهاي مربوط به ساخت پرداخت مي‌شود، گفت:«يکي از مواردي که معمولاً کمتر موردتوجه قرار مي‌گيرد، هزينه‌هايي است که سازندگان بابت دريافت مجوزها بايد پرداخت کنند. به‌طور مثال هزينه دريافت پروانه ساخت طي سال گذشته و در ابتداي امسال تقريباً 30 درصد بالا رفته است و اکنون نيز مي‌شنويم قرار است شهرداري بازهم اين هزينه را پنج درصد افزايش دهد.
اين سازنده واحدهاي مسکوني ادامه داد:علاوه بر اين تمامي سازندگان بايد تا 15 درصد مبلغ پروانه ساخت را به‌عنوان هزينه بيمه به تأمين اجتماعي پرداخت کنند و اين در حالي است که اگر بخواهيم کارگران را بيمه کنيم بايد فهرست جداگانه و حق بيمه جدايي بپردازيم. اين 15 درصد به‌حساب صندوق بيمه کارگران ساختماني واريز مي‌شود.
اين سازنده ساختمان‌هاي مسکوني متذکر شد: برآوردهاي ما نشان مي‌دهد در سال گذشته به‌طور متوسط 30 درصد هزينه‌هاي ساخت افزايش پيداکرده است و نمي‌توان در حال حاضر با هزينه‌اي کمتر از مترمربعي يک‌ميليون تا يک‌ميليون و 200 هزار تومان در تهران خانه قابل قبولي ازنظر کيفيت مصالح و استانداردها ساخت و تحويل خريدار داد.
برخي سازنده‌ها سود بسيار بالا مي خواهند
محمدرضا سرحدي، کارشناس مسکن هم با بيان اين مطلب که برخي از سازنده‌ها توقع زيادي از سود دارند و به سودهاي کمتر از 100 درصد راضي نيستند به اقتصادنيوز گفت: در بيشتر کشورهاي پيشرفته، حداکثر سود در پرسودترين صنايع توليدي کمتر از 50 درصد است.
وي درباره دليل گراني هزينه‌هاي ساخت در ايران هم يادآور شد: تجمل‌گرايي، استفاده از مصالح و شيرآلات خارجي و اجراي نماي زمخت و پرهزينه باعث گران‌تر شدن ساخت‌وسازهاي ما شده است.