پيشنهاد 8 کارشناس براي چگونگي سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، همه گزينه‌هاي سرمايه‌گذاري حوزه ساخت‌وساز

بخش مسکن اقتصاد نيوز نوشت:کساني که ميل به سرمايه‌گذاري در حوزه مسکن دارند مي‌خواهند بدانند ورود به چه بخش‌هايي در ساختمان و مسکن، اميد زيادي براي برد دارد؟ واحد‌هاي کوچک يا بزرگ، کلنگي يا آپارتماني، شرق، غرب، شمال يا جنوب تهران، تجاري يا اداري؟
 در رکود چند سال اخير، تعدادي از سرمايه‌گذاران و سازندگان، عرصه ساخت‌وساز را به علت آينده غيرقابل پيش‌بيني رها کرده و سرمايه‌ها را وارد بازار‌هاي ديگر کرده‌اند. اما به نظر مي‌رسد به تازگي اميدهايي براي سروسامان گرفتن اين بازار پيش‌بيني شده است، از اين‌رو کساني که ميل به سرمايه‌گذاري در حوزه مسکن دارند مي‌خواهند بدانند ورود به چه بخش‌هايي در ساختمان و مسکن، اميد زيادي براي برد دارد؟ واحد‌هاي کوچک يا بزرگ، کلنگي يا آپارتماني، شرق، غرب، شمال يا جنوب تهران، تجاري يا اداري؟
 در اين ميان خريداران با درآمد متوسط و رو به پايين، دنبال چه واحد‌هايي باشند؟

سرمايه‌گذاران با سود 20درصدي وارد ساخت‌وساز مي‌شوند
عليرضا خسروي، نماينده مردم سمنان در پاسخ به اين سؤال که با کاهش ميزان ساخت‌وساز بهتر است براي سرمايه‌گذاري چه نوع مسکني در نظر گرفته شود؟ به اقتصادنيوز گفت: طبق آمار رسمي اعلام‌شده و آمار طرح جامع مسکن، کشور ما نيازمند سالانه ساخت يک ميليون واحد مسکوني است، سؤال اينجاست که آيا در دو سال گذشته توانسته‌ايم به اين نياز سالانه پاسخ دهيم.

اين کارشناس مسکن با اشاره به اينکه بايد تعداد مستأجران که در آستانه ورود براي خريد مسکن هستند را نيز اضافه کرد، گفت: پس تقاضاي زيادي که براي مسکن وجود دارد، نشان مي‌دهد که در آينده نزديک توان پاسخگويي به اين تقاضا وجود ندارد.

خسروي با بيان اينکه ساخت‌وساز در تهران روندي نزولي دارد، اظهار کرد: متأسفانه مشارکت نکردن مردم و سرمايه‌گذاران در ساخت‌وساز و کنار کشيدن دولت براي عرضه مسکن باعث شد تا عرضه مسکن کاهش يابد.

وي با اشاره به اينکه بخش مسکن روزهاي خوبي را سپري نمي‌کند و اين را مي‌توان در آمارهاي ارائه ‌شده از سوي شهرداري‌ها و صدور پايان‌کار ساختماني مشاهده کرد، افزود: خروج مسکن از رکود نيازمند شوک قوي است و با دادن وام 60 ميليوني و 80 ميليوني اين بازار از رکود خارج نخواهد شد.دولت مي‌تواند با طرح‌هاي مشارکتي و دادن زمين رايگان، مردم و سرمايه‌گذاران را به ساخت‌وساز ترغيب کند.

عضو کميسيون عمران اضافه کرد: اگر نرخ سود تسهيلات بانکي کاهش نيابد، قطعاً سرمايه‌گذاران دليلي براي خروج سرمايه‌هاي خود از بانک‌ها و ورود آن براي ساخت‌وساز نخواهند داشت، پس اگر نرخ سود بانکي به 14 درصد کاهش يابد، سرمايه‌گذاران با سود 20 درصدي وارد عرصه ساخت‌وساز خواهند داشت.

سرمايه‌گذاران دنبال تراکم باشند
عليرضا سرحدي، کارشناس مسکن هم در پاسخ به اين سوال که چه پيشنهادي در زمان رونق بازار مسکن به سرمايه‌گذاران و خريداران داريد؟ گفت: از آنجا که ساخت مسکن براي بخش خصوصي بسيار گران تمام مي‌شود از سرمايه‌گذاران مي‌خواهم نگاهي جامع به تراکم داشته باشند، برخي از مناطق تهران مانند منطقه 2، سعادت آباد و شميران مجوز تراکم بالايي دارد که مي‌تواند سود زيادي براي سرمايه‌گذاران در دوران رونق داشته باشد.

وي گفت:سرمايه‌گذاران برحسب منطقه مي‌توانند متراژ واحد‌ها را بالا يا پايين در نظر بگيرند، به طور مثال مناطقي مانند مرکز شهر مي‌تواند براي واحدهاي 70تا 80متري، منطقه يک بالاي 120متر و جنوب شهر 40تا 50متري مناسب باشد.

سرحدي خاطرنشان کرد: خريدار واقعي بازار مسکن حتما خانه مورد نظر خود را تهيه کند، زيرا کاهش احتمالي چند ميليون توماني تا پايان سال ارزش توقف خريد را ندارد. به خريداران توصيه مي‌کنم براي خريد تنها به ظاهر ساختمان توجه نکنيد و به دنبال کيفيت (البته با هر نوع بودجه مالي) باشند.

انبوه سازان را فراموش نکنيد
عباس نويدي اصل، فعال و کارشناس مسکن هم با بيان اين مطلب که اميدوارم وعده‌هاي مسؤولان به زودي به بار بنشيند به اقتصادنيوز گفت: طرح‌‌هاي ارايه شده از سوي مسوولان در سال‌هاي 93 و 94، مطلوب و با هدف‌گذاري صحيحي ارايه شده که اميدواريم به زودي عملياتي شود. مسکن مهر از مواردي است که به سرعت مي‌تواند قشر کم درآمد را پوشش دهد.

اين کارشناس همچنين گفت: دولت بايد زمين‌هاي ارزان قيمت در اختيار سازندگان، انبوه‌سازان و تعاوني‌ها گذاشته و با مشارکت آنها واحد‌هاي ارزان و باکيفيت بسازد.

ملک کلنگي براي سرمايه‌گذاران مناسب است
علي قرباني، کارشناس و مشاور املاک هم در مورد اين سوال که ورود سرمايه‌گذاران در چه حوزهاي از ساخت‌وساز بهتر است؟ گفت: در حال حاضر قيمت زمين و واحد‌هاي کلنگي کاهش خوبي داشته و اين واحد‌ها مي‌توانند سود منصفانه‌اي براي سرمايه‌گذار داشته باشند.

وي گفت: البته توصيه ما به سرمايه‌گذاران اين است که در صورت خريد واحد‌هاي کلنگي (بيش از 30سال) آن را کوبيده و به واحد‌هاي کوچک و مدرن تبديل کنند.در حال حاضر شرق تهران مي‌تواند بهترين مکان براي فعاليت اين عده از سرمايه‌گذاران باشد زيرا شرق قيمت متعادل‌تري نسبت به غرب و شمال تهران دارد.

اين مشاور املاک تصريح کرد:در حال حاضر پس‌انداز بخش عمده‌اي از مردم بسيار کم است و سرمايه‌گذاران معتبر مي‌توانند با ساخت و پيش فروش اين واحد‌ها سهم بزرگي در خانه‌دار کردن مردم داشته باشند.

قرباني در مورد متراژ ساخت نيز گفت: متراژ‌هاي 45 تا 50متري مناسب يک خانواده سه نفري بوده و شايد بتوان گفت بهترين بازار را در آينده خواهند داشت.

غرب را فراموش نکنيد
اسماعيل سلطان محمدي، مباشر املاک در محدوده تهران پارس نيز با بيان اين مطلب که اگر سرمايه‌گذاران دنبال سود بالا هستند وارد ساخت‌وساز مسکن نشوند، به اقتصادنيوز گفت: در حال حاضر پس‌انداز مردم (حتي با احتساب وام) اندک است و از آن طرف قيمت ملک مانند سابق رشد چنداني ندارد.

وي گفت: بسياري از سرمايه‌گذاران به دنبال خريد و نگهداري خانه‌هاي نوساز هستند که بدون ترديد اين کار عاقلانه نيست، زيرا قيمت مسکن به دلايلي مانند رکود، کاهش تقاضا (به علت عدم نقدينگي مناسب)، اجراي مالياتي شدن خانه‌هاي خالي و درنهايت افزايش سن مسکن افزايشي نخواهد بود.

اين مباشر املاک تصريح کرد: اگر سرمايه‌گذاري به دنبال افزايش سرمايه خود به شکلي منصفانه است بايد نگاهي به خانه‌هاي ويلايي و زمين داشته باشد، زيرا افت قيمت زمين نسبت به واحد‌هاي نوساز بسيار کم است.

سلطان محمدي در پاسخ به اين سوال که پيشنهاد شما براي اين سرمايه‌گذاران (براي خريد زمين يا خانه‌هاي ويلايي) کدام منطقه تهران است؟ گفت: غرب تهران به دليل موقعيت جديد، نوساز، پرطرفدار و البته وسيع بودن منطقه مناسبي براي سرمايه‌گذاري است.

ريسک ورود به سرمايه‌گذاري در تجاري‌ها، بالا است
يوسف پورابراهيمي، مشاور املاک در مورد ورود سرمايه‌گذاران به ساخت يا خريد واحد‌هاي تجاري گفت: واحد‌هاي تجاري به علت گراني بيش از حد و تقاضاي کم بدترين انتخاب براي سرمايه‌گذاري است.

وي در اين مورد به اقتصادنيوز گفت: در سال‌هاي 82 تا 86 ما به سرمايه‌گذاران توصيه مي‌کرديم اگر قصد سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز دارند نگاهي به واحد‌هاي تجاري داشته باشند اما در حال حاضر تعداد واحد‌هاي تجاري به شدت افزايش يافته و البته بسياري از اين واحد‌ها بدون مشتري هستند که اين ميزان واحد‌هاي تجاري (بدون مشتري) جواب گوي متقاضيان تا 5 سال آينده هم است.

پور ابراهيمي در اين مورد تصريح کرد: البته اگر اقتصاد ايران بهبود يابد ممکن است اين زمان به 2 تا 3 سال کاهش پيدا کند. ولي بدون ترديد بايد بگويم نگاه پس‌اندازي و سوداندوزي از واحد‌هاي تجاري در اين برهه زماني واقع بينانه نيست.

سرمايه‌گذاري در جنوب شهر
محمد پيرايش، فعال و انبوه‌ساز در مورد بهترين انتخاب براي سرمايه‌گذاران و سازندگان به اقتصادنيوز گفت: ارزان‌سازي (البته با رعايت استانداردها) بهترين راهکار براي ساخت‌وساز است.

وي در اين مورد افزود: درحال حاضر قيمت زمين در جنوب تهران مناسب است، بنابراين اگر سازنده بتواند واحد‌هاي مقاوم و ارزان را در جنوب شهر بسازد مي‌تواند به هدف خود يعني بازگشت سرمايه با سود منصفانه اميدوار باشد.

پيرايش گفت: اگرچه بسياري از اقشار جنوب تهران پس‌انداز مناسبي ندارند اما مي‌توان با راهکار‌هاي علمي و عملي مانند پيش فروش‌هاي منصفانه اين املاک را عرضه کرد و به سود منصفانه‌اي رسيد.

وي در مورد متراژ‌ اين واحد‌ها گفت: واحد‌هاي جنوب شهر بايد بين 50 تا 70 متري در نظر گرفته شود زيرا بيشتر اقشار اين مناطق پرجمعيت هستند و واحدهاي کوچک‌تر از اين، آسايش مردم را تامين نمي‌کند.

اين انبوه‌ساز تصريح کرد: سازندگان با صنعتي‌سازي و استفاده از مصالح نوين مي‌توانند قيمت ساخت را به شدت پايين بياورند و در حال حاضر استفاده از مصالح مدرن و پيش‌ساخته بهترين راهکار براي کاهش هزينه‌ها، مقاوم‌سازي و اصولي‌سازي در اين مناطق است.

پيشنهاد به خريداران
حسين سروش، کارشناس و مشاور املاکي ديگر در مورد پيشنهاد خريد براي اقشار متوسط گفت: پيشنهاد بسياري از مشاوران املاک به خريداران اين است که اگر واقعا به دنبال خريد ملک هستند ترديد نکرده و از فرصت موجود استفاده کنند. درحال حاضر بسياري از عرضه‌کنندگان با شرايط خوبي ملک را عرضه مي‌کنند و البته تخفيف زيادي هم براي فروش قرار داده‌اند.

سروش گفت: بنده از متقاضيان مسکن مي‌خواهم جست‌وجوي کاملي در بازار انجام دهند، زيرا درحال حاضر بسياري از مالکان به دنبال سود‌هاي کلان از مسکن نبوده و حتي با دريافت اقساطي بخشي از قيمت ملک مشکلي ندارند.

اين فعال ساختماني تصريح کرد: در برخي از کوچه‌ها و محله‌ها تهران مي‌توان ملک‌هاي ارزان قيمت يافت که با اندکي هزينه بازسازي به واحد دلخواه تبديل مي‌شوند.