دو اقدام واجب براي افزايش قدرت خريد مسکن

کاهش بهره‌ها و افزايش طول مدت بازپرداخت وام  خريد مسکن دو اقدام واجبي است که به اعتقاد کارشناسان در افزايش قدرت خريد مسکن موثر خواهد بود.
با رسيدن سرمايه بانک مسکن به 8200 ميليار تومان در بودجه‌ي سال آينده ممکن است توان طرف تقاضا به عنوان مهم‌ترين مولفه در خروج مسکن از رکود افزايش يابد؛ امکاني که کاهش بهره‌ها و افزايش مدت بازپرداخت وام‌ها دو اقدام واجب براي تحقق آن است.
 
شهريار شقاقي کارشناس مسکن در اين‌باره مي‌گويد: اقشار ضعيف که حقوقشان کمتر از يک ميليون تومان است نيازمند مسکن هستند؛ در حالي که با اين حقوق نمي‌توانند از عهده‌ي اقساط ماهيانه بيش از يک ميليون توماني وام‌هاي 80 و 60 ميليون توماني با بهره‌هاي بالا بر بيايند. به همين دليل دولت بايد تسهيلات را با بهره‌هاي پايين و متناسب با سطح درآمد اقشار مختلف جامعه اختصاص دهد.
 
در حال حاضر سرمايه بانک مسکن 3200 ميليارد تومان است که با کاهش توان تسهيلات‌دهي اين بانک بخصوص طي سال‌هاي اخير، اين سرمايه نمي‌تواند تاثير چنداني در افزايش توان متقاضيان خريد مسکن ايجاد کند. به همين دليل قرار است طبق بند (الف) تبصره 18 لايحه بودجه سال 1395 مبلغ 5000 ميليارد تومان ديگر به سرمايه بانک مسکن اضافه شود و بدين ترتيب سرمايه اين بانک 8200 ميليارد تومان خواهد شد.
 
سود وام مسکن بايد با وام‌هاي تجاري و بازرگاني متفاوت و با توان مردم سازگار باشد. در کشورهاي پيشرفته بيش از 90 درصد قيمت خانه را با بهره 4 درصد و مدت زمان بازپرداخت طولاني وام مي‌دهند که هم وام گيرنده راضي است، هم وام دهنده و هم ساختمان‌سازي رونق دارد اما ظاهرا در ايران طرفين (متقاضي و بانک) تمايلي به تسهيلات مسکن از خود نشان نمي‌دهند.
 
ارزش تسهيلات به قيمت مسکن طي سال‌هاي اخير با توجه به تورم آن‌قدر پايين آمد که به حدود 5 درصد رسيد؛ مساله‌اي که مشاور وزير راه و شهرسازي نيز به آن اذعان دارد.
 
حسين عبده تبريزي در گفت‌وگو با ايسنا اظهار کرد: ارزش وام به قيمت مسکن طي سال‌هاي اخير به حدود 5 درصد رسيده که در صورت پرداخت وام‌هاي 100 ميليون توماني به انبوه‌سازان اين مبلغ تقريبا 10 برابر مي‌شود و به حدود 50 درصد مي‌رسد.
 
وي با اشاره به هزينه ساخت يک واحد 70 متري در شهر تهران افزود: به طور مثال ساخت يک واحد 70 متري در تهران با احتساب قيمت زمين، مصالح و دستمزد حدود 200 ميليون تومان است که اگر وام‌هاي 100 ميليون توماني محقق شود نسبت ارزش وام به ارزش مسکن که طي سال‌هاي اخير بسيار کم شده و حدود 5 درصد است تقريبا 10 برابر مي‌شود و گشايشي در اين بخش ايجاد خواهد کرد.
 
اما کارشناسان معتقدند هم‌اکنون در بخش مسکن با يک تورم جدي مواجهيم و متقاضيان قدرت خريد ندارند. فروشندگان هم حاضر نيستند قيمتها را تعديل کنند. به همين دليل قيمتها ساکن است اما با درآمد عمومي جامعه در تعادل نيست. لذا زماني مي‌توان گفت قيمت مسکن به کف رسيده که متقاضيان مثل چهار سال پيش توان خريد واحد مسکوني داشته باشند.
 
يکي ديگر از مشکلات مسکن ارزش افزوده بخش ساخت و ساز بخصوص در کلان‌شهر تهران است که هزينه‌هايي تا سقف 16 ميليون تومان در متر مربع را به خريداران تحميل مي‌کند. محمد عدالت‌خواه در اين‌باره مي‌گويد: قيمت خانه به هزينه‌هاي ساخت، قيمت زمين و هزينه هاي جانبي وابسته است. سوآل اين است چرا در تهران خانه اي که هزينه ساخت آن کمتر از يک ميليون تومان است و در لوکس‌ترين حالت به 2 ميليون تومان مي‌رسد بايد بين متري 4 تا 18 ميليون تومان فروخته شود؟
 
اين کارشناس مسکن با بيان اين‌که خوشبختانه هم‌اکنون به دليل رکود 2.5 ساله بخش مسکن، قيمت‌ها ثابت مانده و تا حدودي حباب آن خالي شده است، گفت: طبيعي است که قيمت مسکن ظرفيت افزايش بيش از تورم را نداشت، وگرنه برخي سازندگان با قيمت‌هاي متري 18 ميليون توماني هم راضي نيستند.
 
پس از امضاي برجام انتظار عمومي اين است که توان خريد متقاضيان مسکن به سال‌هاي قبل از تحريم برگردد و در عين حال قيمت مسکن افزايش نيابد؛ اقدامي که پيدا کردن راه حل براي آن اگر نگوييم غيرممکن است، با اصول اقتصاد آزاد در تناقض است. اگر قرار باشد دولت سياست‌هاي انبساطي پولي را در پيش بگيرد بايد تورم مجدد مسکن را بپذيرد و اگر سياست‌ها انقباضي باشد نمي‌توان انتظار داشت تا دو سه سال آينده توان متقاضيان مصرفي افزايش پيدا کند.
 
در اين شرايط برنامه‌ريزي مسکن بايد با نياز گروه‌ها و اجتماعات مختلف و متکثر انساني، سازگار بوده و از ظرفيت‌هاي مدني مانند تشکل‌هاي محلي براي سياستهاي توسعه مسکن بهره‌گيري شود که در سياست‌هاي توسعه مسکن وزارت راه و شهرسازي به آن تاکيد شده است.
 
با توجه به شرايط و پيچيدگي هاي موجود، بنا به نظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازي، اينک در بخش مسکن، نيازمند راه اندازي صندوق هاي ضمانت، نهادهاي بازار بورس، صندوق هاي پس انداز و تسهيلات، نهادهاي مالي پروژه محور و بازار محور هستيم، تا بتوانيم به اهداف تجهيز منابع مالي، افزايش قدرت خريد و افزايش قدرت ساخت به لحاظ کمي و کيفي در بخش مسکن دست يابيم.