65 برابر شدن قيمت مسکن در 30 سال گذشته

ارزيابي برنامه‌هاي ناکارآمد مسکن در8 سال‌گذشته
در سه سال گذشته شاهد ركود بخش مسكن بوده‌ايم و در دوره‌هاي زماني مختلف قيمت مسكن حتي تا 15 درصد هم كاهش داشته است. اما با اين حال نرخ اجاره‌ها همچنان سير صعودي خود را ادامه داده و اين روز‌ها...
در سه سال گذشته شاهد ركود بخش مسكن بوده‌ايم و در دوره‌هاي زماني مختلف قيمت مسكن حتي تا 15 درصد هم كاهش داشته است. اما با اين حال نرخ اجاره‌ها همچنان سير صعودي خود را ادامه داده و اين روز‌ها به يكي از بزرگ‌ترين مشكلات مردم به ويژه قشر متوسط جامعه و جمعيت جوان كشور تبديل شده است.

 حتي سياست‌ها و برنامه‌هاي دولت‌هاي مختلف هيچ دردي را دوا نكرده و امروز شاهد اجاره‌هاي چند ميليون توماني براي واحد‌هاي متوسط شهري هستيم كه بسياري از مستاجران از پرداخت آن درمانده‌اند. بيت ا... ستاريان، اقتصاددان و كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «آرمان» در اين زمينه مي‌گويد: «در شرايط ركود نمي‌توان آمار درستي از نوسان قيمت داشت. در واقع در سه سال گذشته مسكن در بطن خود افزايش قيمت را پشت سر گذاشته است. در نتيجه هيچ كاهش قيمتي رخ نداده كه انتظار داشته باشيم اجاره‌ها به تبع آن كاهش پيدا كند.»
 
علت اصلي كاهش معاملات مسكن در سه سال گذشته چيست؟ و چه رابطه‌اي ميان قيمت مسكن در بازار و قيمت اجاره‌ها وجود دارد؟
ركود مسكن وقتي مانع افزايش مسكن در بازار مي‌شود به تبع آن و به همان ميزان ممانعت از افزايش قيمت رهن و اجاره را در پي دارد، زيرا رهن و اجاره نسبتي از قيمت مسكن است. براي مثال فرض بگيريم 15 تا 20 درصد قيمت يك واحد مسكوني به عنوان پيش پرداخت در اختيار مالك قرار مي‌گيرد و سه درصد قيمت، ماهانه به شكل اجاره پرداخت مي‌شود. اين نسبتي است كه در رهن و اجاره مسكن وجود دارد. به طور طبيعي كالايي در شرايط ركود به سر مي‌برد و قيمت فروش آن افزايش نمي‌يابد، اجاره و رهن آن نيز متناسب با آن ثابت مي‌ماند. مسكن نيز تابع چنين قانوني است و اجاره‌بهاي آن از قيمت فروش آن ناشي مي‌شود.
در سه سال گذشته حتي در مواقعي شاهد افت قيمت مسكن بوديم، اما اجاره و رهن مسكن همچنان سير صعودي را طي كرده‌اند. در نتيجه اجاره‌ها از قيمت فروش تبعيت نكرده‌اند. دليل اين امر چيست؟
آنچه حتي بسياري از كارشناسان به عنوان كاهش و افت قيمت مسكن از آن ياد مي‌كنند، بر اساس محاسبات صحيح انجام نمي‌شود. ما در دوره ركود نمي‌توانيم ارزيابي درستي از فروش يك كالا داشته باشيم و اين محاسبات بايد در دوره رونق صورت پذيرد. به عنوان مثال اگر فرض كنيم در يك دوره زماني 10 هزار واحد مسكوني معامله شده و در همان دوره زماني مشابه سال بعد 50 معامله شكل گرفته، ما نمي‌توانيم ديگر مدعي كاهش قيمت‌ها باشيم. اين ارزيابي‌ها بايد بر اساس فرمول‌هاي پيچيده ‌تري انجام شود تا به طور دقيق بتوان سقوط يا صعود قيمت‌ها را ارزيابي كرد. قدر مسلم اين 50 معامله هم بر مبناي نياز‌هاي شخصي فرد فروشنده صورت گرفته است و قيمت‌ها نه بر اساس قيمت بازار، بلكه به صورت توافقي تعيين شده‌اند. اما اگر 10 هزار معامله‌اي را كه در دوره رونق شكل گرفته در ارزيابي‌ها بگنجانيم، مي‌توان به نتيجه درست دست يافت. در نتيجه در سه سال گذشته هيچ كاهش قيمتي رخ نداده كه انتظار داشته باشيم اجاره‌ها به تبع آن كاهش پيدا كند. آمار معاملات پاييني كه در سال جاري وجود دارد بر اثر ركود مسكن است و صرفا عده‌اي كه احتياج دارند دست به فروش كالا مي‌زنند و مطمئنا كمتر از قيمت واقعي، كالا را به فروش رسانده‌اند. چنين ارزيابي‌هاي نادرستي فقط انحراف افكار و انحراف مطالعات به وجود مي‌آورد و زماني كه در بازار ركود حاكم است چنين آمار‌هايي افزايش پيدا مي‌كند. با شرايط اين چند ساله اقتصاد ايران، حتي نبايد كاهش نرخ تورم را باور كرد و ركود نيز تورم را تحت تاثير قرار داده است، زيرا بر اساس سرانه درآمد ايران اين نرخ از تورم قابل قبول نيست. زماني كه ما رشد اقتصادي نداريم و توليد ملي منفي است و ارزش پولي كشور هر روزه كاهش مي‌يابد و به طور كلي اقتصاد مملكت در خواب عميق فرو رفته، قطعا تورم كاهش پيدا مي‌كند. در مسكن نيز همين اتفاق افتاده است. هر مقدار كه ركود حاكم بر اقتصاد فزاينده‌تر بشود، تمامي افراد سرمايه خود را به حركت در مي‌آورند و جالب اينكه در اين شرايط نيز به تبع ركود، قدرت خريد ثابت مي‌ماند. بنابراين نمي‌توان كاهش معاملات را به كاهش قيمت تعبير كرد.
در اين حال چه در سه سال گذشته و چه در شرايط كنوني هيچ‌گاه اجاره‌بهاي مسكن كاهش نداشته و مدام در حال افزايش است. چرا ركود تاثيري بر اجاره‌بها نداشته است؟
بر اساس آنچه گفته شد، مي‌توان نتيجه گرفت كه مسكن در بطن خود افزايش قيمت را داشته است و فقط تقاضاي موثر آن دچار ركود شده است. اما در اجاره مسكن ميزان تقاضاي موثر در اين چند ساله بالا بوده و به همين دليل اجاره‌بها همچنان رو به افزايش است. اگر همين تقاضاي موثر كه در اجاره مسكن است به سمت خريد مسكن سوق پيدا كند، قطعا قيمت مسكن به شكل مشهود رشد پيدا مي‌كند و آن موقع مي‌توان راجع به تورم اظهارنظر كرد كه به شكل سرسام آور رشد پيدا مي‌كند.
حال به طور خاص مي‌توان به نرخ اجاره مسكن در مناطق مركزي تهران اشاره داشت. براي مثال مالكان واحد‌هايي با متراژ حدود 50 متر، ماهانه تقريبا يك ميليون و 500 هزار تومان اجاره دريافت مي‌كنند. آيا اين نرخ را متناسب با درآمد‌هاي كارگران و حتي كارمندان مي‌دانيد؟
بايد گفت كه هيچ يك از پارامتر‌هاي بخش مسكن شامل اجاره، رهن و قيمت فروش را نمي‌توان با درآمد‌هاي جامعه سنجيد، زيرا درآمد مردم بر اساس شاخص تورم رشد يافته و هيچ سازگاري با قيمت مسكن در بخش‌هاي مختلف ندارد، چرا كه بخش مسكن فراتر از شاخص تورم طي 30 سال گذشته رشد داشته است. در طول سه دهه اخير شاخص ميانگين كالا‌ها حدود 30 برابر رشد يافته و درآمد‌ها حدود 25 برابر شده است. اما در اين مدت قيمت مسكن بيش از 65 برابر افزايش پيدا كرده است.
دليل اين اتفاق چيست؟
در اين مدت كشور افزايش جمعيت جوان را تجربه كرده و به تبع آن نياز به مسكن نيز به شكل چشمگيري افزايش يافته است. در دهه‌هاي گذشته هر ساله كشور 100 هزار تا 150 هزار واحد مسكوني نياز داشت، در حالي كه در 25 سال گذشته اين رقم به بيش از يك ميليون در سال رسيد و ما توليد نداشتيم. به همين دليل است كه امروزه با كسري واحد مسكوني مواجه هستيم و تقاضاي موثر در بخش مسكن تبديل به تقاضاي مطلق شده است و همواره دولت‌ها به طور كوتاه‌مدت تقاضاي موثر را تحريك كرده‌اند و هرگاه مسكن وارد رونق شده پس از مدتي دوباره ركود را تجربه كرده است. در اين مدت اگر در بخش‌هاي ديگر رونق و سرمايه وجود داشت بخش مسكن آن را به سمت خود جذب مي‌كرد و تقاضاي موثر را افزايش مي‌داد و قيمت كالا به دليل كمبود عرضه دوباره افزايش پيدا مي‌كرد. در اين شرايط متقاضيان به دو دسته تقسيم مي‌شدند. عده‌اي از قدرت خريد بالا و عده‌اي ديگر از توانايي خريد پاييني برخوردار بودند. در نتيجه رقابت براي خريد به وجود مي‌آيد و متقاضيان با قدرت خريد بالا قيمت‌ها را افزايش مي‌دادند. بنابراين تقاضاي موثر از بين مي‌رفت و دوباره مسكن وارد ركود مي‌شد. هر بار كه تقاضاي موثر به سمت مسكن هجوم مي‌آورد قيمت‌ها افزايش مي‌يابد. همچنين نمي‌توان از تبديل تقاضاي مطلق به تقاضاي موثر جلوگيري كرد. اين به اين معنا نيست كه دولت و مسئولان از افزايش تقاضاي موثر جلوگيري كنند. بلكه برعكس بايد تقاضا موثر در مسكن ايجاد كرد، زيرا مسكن كالايي اساسي است و نبود آن حيات جامعه، اقتصاد كشور و زندگي اجتماعي آحاد ملت را به خطر مي‌اندازد و هزينه‌هايي كه دولت بابت اين آشفتگي‌ها، ناهنجاري‌ها و از هم‌گسيختگي‌هايي كه بايد بپردازد به مراتب بيش از توليد انبوه مسكن است. هزينه‌اي كه امروزه براي حاشيه نشيني و كنترل آن در سطوح مختلف امنيتي، قضائي، بهداشتي، خوراك، خدمات و... پرداخت مي‌شود چندين برابر محله‌هاي داخل شهر است. اين اتفاق در درازمدت هزينه‌هاي گزافي را به وجود مي‌آورد. بيست سال است دولت‌هاي مختلف از خدمات و هزينه‌هاي خود در اين نواحي مي‌گويند و حتي به آن مي‌بالند. اما بايد اشاره داشت كه اگر اين هزينه‌ها صرف توليد مسكن مي‌شد، قطعا هزينه بسيار كمتري به دنبال داشت.
برنامه‌ها و سياست‌هايي نظير وام مسكن كه همواره وجود داشته يا برنامه‌هاي جديد ‌تري همچون مسكن اجتماعي و مسكن مهر كه در زمان دولت قبلي مطرح شد، تا چه ميزان در كاهش اجاره نشيني و شهرنشيني موثر است؟
چنين برنامه‌هايي نشانگر اين است كه دولت‌ها نمي‌دانند، مسكن چه بلايي بر پيكره اقتصاد ايران وارد ساخته است. نكته اساسي اين است كه دولت اصلا اجاره نشين‌ها را بي‌مسكن نمي‌داند و اجاره نشينان را صاحب مسكن تلقي مي‌كند. شايد اين تفكر درست باشد، اما زماني كه درآمد‌ها و اجاره‌ها هيچ تناسبي با يكديگر ندارند، فرد اجاره نشين متحمل فشار زيادي مي‌شود. به عنوان مثال زماني كه درآمد يك كارمند ماهانه پنج ميليون تومان باشد و 20 درصد آن به اجاره مسكن تعلق گيرد، قطعا هيچ فشاري متوجه مستاجر نمي‌شود. اما امروزه به دليل عدم تناسب دستمزد‌ها و بهاي اجاره‌ها چنين فشار اقتصادي و رواني به اجاره نشين‌ها وارد مي‌شود. متاسفانه دولت‌هاي ايران كه تا به حال روي كار آمده‌اند به دليل اقتصاد دولتي نسبت به بخش ساختمان كه تقريبا نيمي از اقتصاد ايران است اطلاعات دقيقي ندارند، زيرا اين بخش به شكل عمده در اختيار بخش خصوصي قرار دارد. ابزار، گردش مالي و تمامي مسائل حوزه مسكن، همگي مربوط به بخش خصوصي است. در حوزه‌هاي دولتي مثل وزارت اقتصاد و دارايي يا بانك مركزي تا به امروز مطالعه‌اي درباره بخش مسكن وجود نداشته است و نبود مطالعه در اين بخش بزرگ‌ترين مشكل صنعت ساختمان كشور است. نهايت كار و برنامه‌اي كه بانك مركزي و وزارت اقتصاد و دارايي انجام مي‌دهند، اين است كه وام 30 ميليون توماني را دو برابر كنند و در اختيار شهروندان قرار دهند. نه اين برنامه و نه برنامه‌هاي ديگر هيچ مشكلي از مسكن و به ويژه اجاره نشيني رفع نمي‌كند. حال شايد عده‌اي مصداق ارائه دهند و مدعي موفقيت اين برنامه‌ها باشند، اما بايد اشاره داشت كه اگر اين برنامه‌ها مشكلي را هم حل كرده، به صورت مقطعي بوده و در درازمدت حتي مشكل آفرين بوده‌اند. در اين مدت حتي يك مطالعه دروني در بخش مسكن انجام نشده و هيچ دولتي از مشكلات مسكن آگاهي نداشته است. بايد اشاره داشت كه بخش مسكن علاوه بر اينكه صنايع زير دست خود را از رشد نگاه داشته است، بر ركود تمامي صنايع ديگر به شكل مستقيم و غيرمستقيم تاثيرگذار بوده است. دولت هر بار با ارائه برنامه‌اي نادرست همچون افزايش وام، مسكن مهر و... سعي در خروج مسكن از بحران دارد. اما بايد اشاره داشت كه مشكلات مسكن بسيار عميق‌تر از آن چيزي است كه در ذهن دولت‌ها مي‌گذرد.
در اينجا چه برنامه‌اي نياز است؟
امروزه مسكن ما به برنامه‌اي جامع و كامل نياز دارد تا مشكلاتش را كنار گذارد. در حال حاضر بخش اعظمي از اقتصاد ايران در اختيار دولت قرار دارد كه شامل كالا‌هاي ارزنده‌ و نابي همچون نفت، گاز، طلا، مس، اورانيوم و... مي‌شود و دولت اين كالا‌ها را در انحصار خود در آورده است. اما تنها جايگاهي كه براي بخش خصوصي در نظر گرفته شده است، در اختيار گذاشتن حوزه مسكن به آن است. بنابراين به جرات مي‌توان گفت كه بخش خصوصي ايران ضعيف است. در حالي كه ايران بزرگ‌ترين منابع ثروت نظير نفت، گاز و... را دارد. حال فعاليت بخش خصوصي در صنعت ساختمان را مي‌توان به آب در هاون كوبيدن تشبيه كرد، چرا كه تمام بي‌تدبيري‌هاي بخش اقتصاد دولتي روي بخش مسكن آوار شده است و تاوان سياست‌هاي نادرست دولتي را بخش خصوصي پرداخت مي‌كند. اين مشكلات مختص يك دولت نيست و برنامه‌هاي متضاد دولت‌ها با يكديگر مشكلات فراواني را در اين بخش به وجود آورده است. اگر برنامه‌ جامع و قانوني درباره بخش خصوصي اتخاذ شود ديگر با هر بار تغيير دولت، اين بخش متحمل زيان نمي‌شود و از حالت «بازيچه بودن» خارج مي‌شود. همچنين بر اثر بي‌تدبيري‌هايي نظير خام‌فروشي نفت، تحريم‌ها و هزاران اتفاق ديگر دولت ناچار مي‌ماند و تمام هزينه‌هاي اين اتفاقات را از بخش خصوصي طلب مي‌كند. پس بايد گفت كه دولت از اساس نمي‌تواند هيچ برنامه‌اي پيشنهاد كند و در برنامه‌ريزي عاجز است، چرا كه فقط پنج درصد بخش مسكن در دست دولت است و بخش عمومي نيز 10 درصد آن را در اختيار دارد و مابقي صنعت ساختمان را بخش خصوصي در مالكيت خود قرار داده است.
پس با اين تفاسير بزرگ‌ترين مشكل اقتصاد ايران را بايد در بخش مسكن جست‌وجو كرد؟
بايد گفت كه تمامي صنايع ديگر روي هم به اندازه صنعت ساختمان بر اقتصاد ايران تاثير ندارند و بايد مسكن را نصف اقتصاد ايران دانست. صنايعي كه به طور مستقيم و غير مستقيم به مسكن وابسته‌اند، غيرقابل شمارش‌اند. به همين دليل است كه هيچ بخشي به اندازه مسكن از ركود اقتصاد به اين ميزان متضرر نشده است. نكته تاسف بر انگيز حصار آهنيني است كه دولت دور نصف اقتصاد خود كشيده است و مرز سنگيني بين مسكن و ديگر صنايع به وجود آورده است كه فعالان حوزه مسكن نتوانند با سرمايه گذاران خارجي معامله كنند و سرمايه خارجي جذب اين بخش نشود. حال در اين شرايط بخش مسكن بايد منتظر اقدامات دولت‌ها براي فروش نفت و فولاد و... باشد. در حالي كه خود اين بخش پتانسيل عظيمي در جذب پول و سرمايه خارجي در خود جاي داده است. در حالي كه دولت در توليد مسكن هيچ كمكي به بخش خصوصي نمي‌كند حتي موانعي براي آن به وجود مي‌آورد. سرمايه‌گذاري خارجي در حوزه مسكن جز مسير دولتي در ايران غيرممكن است. نكته قابل تامل اين است كه اگر دولت هيچ سرمايه‌گذاري در اين بخش انجام نمي‌دهد پس چرا از ورود سرمايه خارجي در اين بخش جلوگيري مي‌كند؟!
پس چرا در دولت قبل مبالغ هنگفتي در بخش مسكن از طريق دولت سرمايه‌گذاري و ذخيره‌سازي شده است؟
قدرت نداشتن بخش خصوصي و در حاشيه راندن آن موجب وجود چنين اظهارنظر‌هايي مي‌شود. در حالي كه فقط استهلاك ساختمان‌هاي موجود در سال 500 هزار واحد مسكوني يعني 50 ميليون متر مربع است. يعني اگر يك سال چنين افرادي مسكن را در اختيار بگيرند، كل مسكن‌هاي كشور را به شكل خرابه تحويل مردم مي‌دهند. بله، دولت قبلي 20 ميليارد دلار به بخش مسكن تزريق كرد، اما بايد گفت كه در واقع دولت دهم اين پول را چال كرد، زيرا آنها نمي‌دانستند كه اين پول را در كجا و به چه شكل خرج كنند كه چرخ‌هاي مسكن را به حركت درآورند. اين منابع مالي صرفا در راستاي عيب پوشاني دولت‌ها سرمايه‌گذاري مي‌شود. وگرنه بهتر است كه چنين پول‌هايي در اختيار بخش خصوصي و فعالان حوزه مسكن قرار گيرد تا با مطالعه بهتر سياست‌گذاري‌ها انجام شود.
در چنين شرايطي بهتر نيست بخش مسكن در اختيار دولت قرار گيرد؟ آيا بهتر نيست كه كالا‌هايي نظير نفت، گاز، طلا و... نيز در اختيار بخش خصوصي قرار گيرد و دولت به عنوان ناظر عملكرد نهاد‌ها را كنترل كند؟
در هيچ يك از كشور‌هاي جهان مسكن در اختيار دولت قرار ندارد، مگر در دوره جنگ‌هاي جهاني كه در بعضي از كشور‌ها تا حدود 30 درصد صنعت ساختمان در اختيار دولت درآمد. بحث عدم دخالت دولت در توليد نيز در همه نقاط دنيا كاملا بديهي است و دولت‌هاي مختلف هيچ سهمي در توليد هيچ كالايي ندارند. در اينجا سوال پيش مي‌آيد كه دولت‌هاي ايران به چه حقي انحصار توليد را در دست گرفته‌اند؟ دولت بايد به طور كامل دست از توليد بكشد، زيرا اين منابع متعلق به مردم‌اند و توليد آن نيز بايد در اختيار مردم باشد. دولت مي‌تواند به عنوان نهاد رسمي ماليات اخذ كند و مديريت و سياست‌گذاري را بر عهده گيرد. مگر وظيفه دولت توليد است كه امروزه تمامي صنايع بزرگ و درآمدزا در اختيار دولت قرار گرفته اند؟! دولت‌هاي ايران تا به امروز خود نفت را استخراج كرده‌اند، فروخته‌اند و خودشان درآمد‌هاي آن را خرج كرده‌اند. اين‌گونه است كه دولت به عنوان بزرگ‌ترين سرمايه‌دار ايران، ناخواسته بخش خصوصي را رقيب خود مي‌داند و از ورود آن به فعاليت‌هاي اقتصادي جلوگيري مي‌كند. در تمامي اين سال‌ها در بدنه دولت چنين افكاري وجود داشته و همچنان ادامه خواهد داشت. بايد به دولت‌هاي مختلف يادآوري كرد كه بخش خصوصي نه رقيب، بلكه مردم خودشان است و اگر بخش خصوصي رشد يابد، دولت نيز بزرگ مي‌شود. اما با سياست‌هاي گذشته بخش خصوصي ايران به يكي از ضعيف‌ترين بخش‌هاي خصوصي در دنيا تبديل شده است، زيرا ارزنده‌ترين و درآمدزا‌ترين منابع ثروت از اختيار آن خارج شده‌اند.
آيا كنار گذاشتن بخش خصوصي تاثيري در ايجاد تحريم‌ها عليه ايران و به وجود آمدن مشكلات اقتصادي متاثر از آن داشت؟
مطمئنا اگر اورانيوم و ديگر بخش‌ها در اختيار بخش خصوصي قرار داشت در اين سال‌ها چنين تحريم‌هايي عليه اقتصاد كشور اعمال نمي‌شد. اورانيوم در بيشتر كشور‌هاي دنيا در اختيار بخش خصوصي قرار دارد و هيچ مشكلي به وجود نمي‌آيد. اگر اقتصاد كشور در دست بخش خصوصي باشد ديگر تحريم‌ها عليه دولت اقتصاد كشور را به چنين شرايطي كه امروزه شاهد آن هستيم مبتلا نمي‌كند. اما سوالي كه هميشه بي‌پاسخ مانده، اين است كه چرا هيچ دولتي در ايران از بهترين ابزار اقتصادي يعني بخش اقتصادي استفاده مناسب را نمي‌برد؟!
آينده مسكن به ويژه در سال 95 چگونه پيش‌بيني مي‌شود؟
اگر دولت برنامه‌هاي خروج از ركود مسكن را با مطالعه بيشتر به اجرا رساند و راهكار‌هاي عملي‌تر براي آن در نظر گيرد و همچنين وود سرمايه گذاران خارجي را تسهيل سازد، مطمئنا مي‌توان به خروج از ركود مسكن در سال آينده اميدوار بود. در غير اين صورت همچنان مشكلات مسكن بر قوت خود باقي مي‌ماند.