پرونده اي براي محاسن و معايب مسکن قسطي، نقش صندوق پس انداز يکم در خانه دار شدن مردم چيست؟

با توجه به شرايط و پيچيدگي‌هاي موجود، هم‌اکنون در بخش مسکن، نيازمند راه‌اندازي صندوق‌هاي ضمانت، نهادهاي بازار بورس، صندوق‌هاي پس‌انداز و تسهيلات، نهادهاي مالي پروژه محور و بازار محور هستيم.
مريم يعقوبي
ادامه رکود در بازار مسکن و تأثيراتي که اين رکود بر حوزه هاي متعدد و مختلف اقتصاد کشور داشته، چاره انديشي براي ايجاد رونق در بخش ساخت و ساز و خريد و فروش مسکن را به يکي از دغدغه هاي اصلي دولت و وزارت راه و شهرسازي تبديل کرده است.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌وشهرسازي در تشريح اين شرايط معتقد است« تداوم رکود بخش مسکن همراه با رکود فعاليت‌هاي عمراني، مي‌تواند مانعي براي رونق اقتصاد، عامل تشديد دشواري بانک‌ها و همچنين تداوم بحران بانکي باشد. بنابراين و با توجه به شرايط و پيچيدگي‌هاي موجود، هم‌اکنون در بخش مسکن، نيازمند راه‌اندازي صندوق‌هاي ضمانت، نهادهاي بازار بورس، صندوق‌هاي پس‌انداز و تسهيلات، نهادهاي مالي پروژه محور و بازار محور هستيم، تا بتوان به اهداف تجهيز منابع مالي، افزايش قدرت خريد و افزايش قدرت ساخت به لحاظ کمي و کيفي در بخش مسکن دست يافت
يکي از راه هايي که براي ايجاد رونق در حوزه مسکن از سوي متوليان دنبال مي شود، پرداخت تسهيلات به متقاضيان ساخت و خريد خانه است. از ابتداي فعاليت دولت يازدهم در همين راستا انواع مختلفي از وام هاي خريد و ساخت پيشنهاد و تعريف شده است.
اعطاي تسهيلات خريد مسکن در قالب صندوق پس‌انداز يکم يکي از مهم ترين روش هايي بود که از سوي وزارت راه و شهرسازي با همکاري بانک مسکن براي کمک به قدرت خريد متقاضيان مسکن تعريف شد. اين روش اما در ابتدا با انتقادات فراواني مواجه شد گرچه زمان زيادي نبرد تا مشخص شود هنوز هم اميد بسياري از مردم براي خانه دار شدن به همين تسهيلات است.
معاون وزير راه وشهرسازي در اين باره با اشاره به تاثير راه‌اندزاي صندوق پس‌انداز مسکن و حساب مسکن خانه اولي‌ها از بهار امسال بر بازار مسکن مي گويد: « اعطاي تسهيلات خريد مسکن در قالب صندوق پس‌انداز يکم، به نوعي سياست حمايت از سوي تقاضا و در راستاي تقويت توان خريد خانوارهاي فاقد مسکن صورت پذيرفته است. اجراي اين سياست با ورود تقاضا اثراتي را بر بازار برجاي خواهد گذاشت، اما با توجه به محدود بودن تقاضا و پايين بودن نسبت آن به کل نياز جامعه، بدون شک اين اثرات به گونه‌اي نيست که انتظار جهش قيمت را داشت و اساساًانتصاب جهش‌هاي قيمتي مسکن به افزايش تسهيلات خريد، تحليل صحيحي به نظر نمي‌رسد».
علاوه بر اين موضوعات، نرخ اين قبيل تسهيلات هم هميشه در کانون توجه کارشناسان و فعالان اقتصادي خصوصا حوزه بانکي و مسکن بوده است.  دامنه اين اختلاف نظرها تا آنجا بود که گاهي به تأخير در ابلاغ برخي تسهيلات منجر مي شد.
به عنوان نمونه تاخير در ابلاغ و اجراي وام 60 ميليون توماني مسکن بي‌حکمت نبود و در نتيجه چانه‌زني‌هاي بين بانک مسکن و بانک مرکزي در نهايت با افزايش سود وام جديد از حدود 16 به 18.5درصد موافقت شد.
روزهاي آخر مهر امسال شوراي پول و اعتبار رأي داد که مبلغ وام 35 ميليون توماني خريد مسکن که همراه با وام جعاله به 45 ميليون تومان مي رسد تا سقف 60 ميليون تومان افزايش يابد. با اين مصوبه ميزان وام خريد و ساخت بر اساس موقعيت جغرافيايي در سه سقف 60 ميليون تومان در تهران، 50 ميليون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر و همچنين 40 ميليون تومان در ساير مناطق شهري تعيين شد.
سرانجام هفته گذشته بود که شوراي پول و اعتبار تصميم تازه اي براي کاهش نرخ سود بانک مسکن گرفت، با کاهش نرخ سپرده قانوني حساب سپرده سرمايه‌گذاري ممتاز (تسهيلات مسکن اوراق گواهي حق‌تقدم) از 10 به دو درصد موافقت کرد.
با اين حال بررسي آمار رسمي در ارتباط با تعداد افرادي که با استفاده از تسهيلات و اوراق تسهيلات در فرابورس موفق به خريد خانه شده اند، نشان مي دهد اين ابزار هنوز بيشترين استفاده را در ميان متقاضيان مسکن دارد.
بنابر اعلام مديريت امور ناشران شرکت سپرده‌گذاري مرکزي، تعداد استفاده کنندگان از اوراق تسهيلات مسکن به رقم يک ميليون و 16 هزار نفر رسيد.
بنا بر اعلام مديريت امور ناشران شرکت سپرده‌گذاري مرکزي در معاملات آبان ماه امسال فرابورس ايران، 29 هزار و 500 نفر با خريد 740 هزار و 842 اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن، وارد فرايند خريد مسکن شدند تا تعداد استفاده کنندگان از اين اوراق به رقم يک ميليون و 16 هزار نفر برسد
در کنار اين روش ها که همواره دربند منابع بانک ها و گرفتار کمبود اين منابع بودند و هستند، وزارت راه و شهرسازي به فکر برقراري رابطه مستقيم ميان انبوه سازان و متقاضيان خريد مسکن افتاده است؛ طرحي که به فروش قسطي مسکن معروف شده است.
عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي در توضيح اين طرح مي گويد: « آخوندي درباره فروش اقساطي مسکن اظهار کرد: مسکن قسطي در پي هماهنگي ميان انبوه‌سازان و بانک مسکن به عنوان يک اقدام اثرگذار در بازار مسکن صورت گرفته است. مدت‌هاست که بحث درباره مازاد عرضه مطرح مي‌شود در حالي که توليدکننده‌ها امکان عرضه ندارند و از سويي نيز بانک‌ها تسهيلاتي در اختيارشان قرار نمي‌دهند. در طرح مسکن قسطي، عرضه‌کننده‌ها با بانک مسکن توافق کرده‌اند تا واحدهايشان را عرضه کنند و بانک مسکن نيز پرداخت اقساط توسط خريداران به فروشنده را تضمين کند؛ اين طرح ربطي به دولت يا سيستم‌هاي تأمين منابع مالي از سوي بانک‌ها ندارد و بيشتر يک هماهنگي است که ميان توليدکنندگان انبوه مسکن و بانک مسکن صورت گرفته است. اين اقدام مناسب مي‌تواند واحدهاي توليدشده را وارد بازار مسکن کند. بانک مسکن نقش تضمين‌کننده پرداخت اقساط از سوي خريدار به عرضه‌کننده واحد را ايفا مي‌کند».
به گفته وزير راه و شهرسازي در اين طرح تسهيلاتي پرداخت نميشود فقط طرف عرضه کننده و خريدار باهم مرتبط مي شوند و فقط مي‌خواهد يک واسطه، نقش تضمين‌کننده بازپرداخت اقساط را ايفا کند که اين کار را بانک مسکن انجام مي‌دهد؛ نقش بانک مسکن، نقش تأمين‌کننده منابع مالي نيست".
اما اين طرح از کجا نشأت گرفته است؟ سال گذشته انبوه سازان بسته پيشنهاد را به رئيس جمهور ارائه کردند که در اين بسته پيشنهادي چندين موضوع به عنوان راهکار برون رفت از رکود مطرح شده بود.
براين اساس، در اين بسته پيشنهادي، انبوه سازان به موضوع همکاري نظام بانکي با انبوه سازان و مالکان واحدهاي تکميل شده براي فروش واحدها به صورت ليزنيگ اشاره کردند که بعدها به دليل کمبود منابع اعتباري براي اعطاي وام، اين طرح به نام فروش اقساطي پيگيري شد.
در واقع در سال گذشته در اين بسته آمده بود که شخص انبوه ساز داراي ساختمان مسکوني، اداري، تجاري تکميل شده (مالک)، توسط نظام بانکي تا 80 درصد قيمت واحد را (بر اساس توافق بين خريدار و فروشنده) به صورت ليزينگ به خريدار واگذار مي‌کند. نرخ ليزينگ حداکثر معادل نرخ تورم رسمي اعلامي توسط بانک مرکزي به علاوه 4 درصد کارمزد بانک‌ها پيشنهاد مي‌شود که در گمانه زني با بانک مسکن اين موضوع تبديل به فروش اقساطي مسکن بين خريدار و فروشنده شد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي با بيان اينکه قرار است از اين طريق هم طرف تقاضا و هم طرف عرضه تقويت شود، مي گويد:« بعد از مطرح شدن اين پيشنهاد، موافقت اصولي بانک مسکن اخذ شده ولي هنوز موافقت قطعي بانک مرکزي که مشتمل بر جزئيات فرآيند و تعيين نرخ کارمزد خواهدد بود، اعلام نشده است».
وي در پاسخ به پرسشي درباره ميزان اثرگذاري طرح فروش اقساطي مسکن بر بازار اين کالا خاطرنشان مي کند:« تامين مسکن يک راه‌حل واحد ندارد که با يک فرمول حل شود؛ بنابراين اجراي اين طرح مي‌تواند نوعي از تسهيلات مسکن را که تا قبل از اين در کشور رايج نبوده به بخش مسکن ورود بدهد وگرنه مسکن بخش پيچيده‌اي است که مشکلات آن با يک فرمول قابل حل نيست و اين روش تنها مي‌تواند جوابي به بخشي از مشکل مسکن باشد».
انبوه سازان که در واقع پيشنهاددهندگان اين طرح هستند معتقدند اين روش مي تواند کمک زيادي به رونق خريد و فروش و خروج بازار و سرمايه ها از انجماد کند.
رييس انجمن انبوه‌سازان کشور درباره تاثير طرح مسکن اقساطي روي صنعت ساختمان و مسکن مي گويد:« بدنه انبوه‌ساز با بانک مسکن در اين خصوص صحبت کرده است.»
مجتبي بيگدلي با بيان اين‌که بانک‌ها نبايد فقط به فکر سودآوري خودشان باشند، مي افزايد که در حال حاضر مردم توان خريد مسکن را ندارند، متذکر شد: «ما بايد قدرت خريد مردم را تحريک کنيم و اجازه دهيم مردم با تسهيلات خوب بانکي مسکن را بخرند؛ اما متاسفانه اين فضا را بانک‌ها به وجود نياوردند و اميدواريم يک اتفاق جديدي بيفتد.»
دبير کانون سراسري انبوه سازان هم با اشاره به اينکه اقساط ماهانه طرح فروش قسطي مسکن بين 3 تا 3.5 ميليون تومان است، مي گويد:« اين طرح براي تمامي سازندگان مسکن اجرا مي‌شود».
فرشيد پورحاجت تأکيد مي کند:« يکي از شرايط مهم طرح فروش قسطي، حضور بانک مسکن به عنوان ضمانت کننده است. اين بانک تاکنون با ضمانت 100 ميليون تومان از مبلغ هر واحد موافقت کرده است در حالي که انبوه‌سازان پيشنهاد رقمي بالاتري را داده بودند تا قدرت خريد متقضيان افزايش يافته و تعداد بيشتري توان ورود به اين طرح را داشته باشند».
مبلغ قسط هر واحد در ماه بين 3 تا 3.5 ميليون تومان با بازپرداخت بين 3 تا 7 سال خواهد بود و مبلغ سود اين اقساط هم 2 درصد بالاتر از تورم موجود با 4 درصد کارمزد بانکي است. در واقع مبلغ قسط کمتر از 3 ميليون تومان نمي‌شود.
اقساط اين وام که از طريق انبوه سازان در اختيار متقاضيان خريد مسکن قرار مي گيرد متفاوت از ساير اقساطي است که تا کنون داشته اند، ادامه داد: بانک مسکن از منابع دولتي براي ارائه وام استفاده مي‌کند در حالي که بخش خصوصي چنين منابعي در اختيار ندارد، بنابراين طبيعي است که مبلغ اقساط بالاتر از وام‌هاي بانک مسکن باشد.