5 تغيير فصلي در بازار اجاره‌ مسکن

دنياي اقتصاد نوشت: بازار اجاره مسکن در پاييز امسال، با ثبت رکورد بيشترين افت ماهانه اجاره‌بها از ابتداي سال 92 تاکنون، به نفع اجاره‌نشين‌ها تغيير وضعيت داد. متوسط مبالغ اجاره آپارتمان در تهران در مهرماه 3 درصد نسبت به شهريور کاهش يافت و هم‌اکنون نرخ‌ها در اجاره‌نامه‌هاي سررسيد شده و همچنين قراردادهاي جديد اجاره، حدود 10 درصد بيشتر از سال 93 تعيين مي‌شود که کمتر از تورم است.
نوسانات غيرتورمي اجاره‌بهاي مسکن طي نيمه اول امسال در تهران، با ورود بازار اجاره به سومين فصل سال، در جهت کاهشي تشديد شد و رکورد بيشترين افت ماهانه هزينه اجاره‌نشيني از ابتداي سال 92 تا کنون، در مهرماه 94 به ثبت رسيد.
معاملات پاييزي موجر و مستاجر در شهر تهران، با 5 نوع تغيير فصلي هم نسبت به تابستان و هم در مقايسه با سال گذشته همين موقع، مواجه شده و در جريان است. ميانگين اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌هايي که مهرماه امسال توسط بنگاه‌هاي املاک شهر تهران صادر شد، مطابق آمارهاي دفتر اقتصاد مسکن، 3 درصد ارزان‌تر از شهريورماه تعيين شده که اين ميزان افت ماهانه اجاره‌بها در 30 ماه اخير (دو سال و نيم گذشته) بي‌سابقه بوده است. در ماه‌هاي نيمه‌اول امسال، متوسط اجاره‌بهاي مسکن در هر ماه بين يک تا 3 درصد در جهت افزايش، در نوسان بود اما ماه گذشته، شيب مثبت، حالت منفي گرفت.
صرف‌نظر از تغييرات ماهانه اجاره‌بهاي مسکن، متوسط مبالغ اجاره واحدهاي مسکوني تهران نسبت به سال گذشته فقط 11 درصد افزايش يافته که با توجه به رشد قيمت ساير کالاها و خدمات (تورم)، مشخص مي‌شود که مالکان براي محاسبه بهاي اجاره آپارتمان‌هاي خود به افزايش در حد تورم، رضايت داده‌اند. اين در حالي است که سال‌هاي قبل، اجاره‌بها به مراتب بالاتر از تورم، تعيين مي‌شد. در بازار اجاره با توجه به اعتبار يکساله قراردادها، تغييرات سالانه يا همان نقطه‌به‌نقطه (ميزان افزايش يا کاهش اجاره‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) ملاک عمل است. به اين ترتيب، با توجه به نرخ‌هاي رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها در 7 ماه اخير، امسال رشد هزينه اجاره‌نشين‌هاي ساکن تهران حول و حوش نرخ تورم نقطه‌اي بوده است. در مهر 94 ميانگين اجاره‌بها 9/ 10 درصد نسبت به مهر93 افزايش پيدا کرد در حالي‌که تورم عمومي نقطه‌به‌نقطه نيز در همين ماه، 8/ 10 درصد شد. از طرفي ابعاد معاملات اجاره در اولين ماه پاييز در مقايسه با ماه‌هاي تابستان، 21 درصد کوچک‌تر شده که اين انقباض عمدتا ناشي از کم‌شدن تقاضاي اجاره در نيمه دوم سال، تحت‌تاثير پايان فصل اصلي نقل و انتقال مي‌تواند باشد.
محاسبه متفاوت مبلغ رهن کامل نيز سومين تغيير بازار اجاره در پاييز94 است؛ در حال حاضر رهن آپارتمان‌هاي متراژ کوچک متري 750 تا حداکثر 900 هزار تومان و آپارتمان‌هاي بالاي 100 مترمربع، متري يک ميليون تومان از سوي موجران نرخ‌گذاري مي‌شود که اين اختلاف، به توان مستاجران متقاضي واحدهاي بزرگتر برمي‌گردد. آرامش نسبي بازار اجاره مسکن، گذشته از تاثيرپذيري از عواملي همچون ثبات قيمت مسکن، کنترل تورم و برخي پارامترهاي بيروني اين بازار، طي يکي، دو ماه اخير مديون دو عامل نسبتا جديد شامل «تمديد اجاره‌نامه‌هاي 93» و «افزايش فايل اجاره واحدهاي نوساز» بوده است. آنطور که دلالان بازار اجاره مي‌گويند، فروش نرفتن واحدهاي مسکوني سازنده‌ها و در نتيجه افزايش فايل اجاره در بنگاه‌ها، ريسک عدم تمديد با مستاجر قبلي را براي موجران کنوني افزايش داده و همين موضوع به سازش برسر افزايش متعادل اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌هاي 94 شده است. هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسکن در تهران (بدون دريافت پول پيش) مترمربعي 23هزار و 300 تومان است.
دليل آرامش اجاره آپارتمان به روايت بازار
مستاجران در 7 ماه نخست سال 94 بازار آرام و کم نوساني را تجربه کردند. نرخ رشد اجاره بها طي ماه‌هاي اخير همسو با تحولات نرخ تورم عمومي کشور از روند کاهشي برخوردار بوده است. بررسي روند تحولات اجاره بها و ترکيب آن (رهن و اجاره) بيانگر «تاثيرپذيري مستقيم» آن از تغييرات قيمت مسکن و نرخ تورم است. طي ماه‌هاي اخير اجاره بها به دليل ارتباط مستقيم با تقاضاي مصرفي مسکن و سطح درآمد مستاجران و التزام به قراردادهاي اجاره و فقدان تقاضاي سفته‌بازي در اين بخش رشد شديدي نداشته است.
گزارش بانک مرکزي از روند بازار اجاره بها در مهرماه سال 1394 نشان مي‌دهد ‌شاخص کرايه مسکن اجاره‌اي در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال گذشته، به ترتيب 0 / 11 و 4 / 12 درصد رشد داشته است. ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالبا يکساله تنظيم مي‌شود و نيز اثرپذيري شاخص اجاره بهاي مسکن از سياست‌هاي کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. براساس تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» بازار اجاره در 7 ماه اول سال جاري به دليل رکود معاملات مسکن، کاهش تعداد مستاجران و افزايش تمديد قراردادهاي اجاره نسبت به مدت مشابه سال قبل آرام بوده است. گروهي از مشاوران املاک بخش مرکزي شهر تهران با بيان اينکه تنوع فايل در بازار اجاره امسال بسيار بالا بوده اما تقاضا کاهش داشته است، معتقدند: به دليل رکود معاملاتي بسياري از فروشندگان براي کاهش ضرر، فايل‌هاي فروش را به فايل‌هاي اجاره منتقل کرده‌اند، به گونه‌اي که به‌عنوان مثال در محدوده مرکزي شهر تهران تعداد فايل‌هاي اجاره پنج برابر متقاضيان اجاره بوده است.
به گفته دلالان ملک بيشتر قراردادهاي اجاره در تابستان و دو ماه ابتدايي پائيز امسال تمديد قراردادهاي سال گذشته بوده است و مالکان با افزايش کمتر از 10 درصد حاضر به تمديد قراردادهاي سال گذشته خود شده‌اند. افزايش «تمديد» قراردادهاي اجاره نسبت به سال گذشته موضوعي است که در تمامي مناطق تهران صادق است. به گفته تعدادي از مشاوران املاک در منطقه شرق پايتخت دليل اصلي افزايش اندک اجاره بها برخي از مشکلات حل نشده در حوزه مسکن است. مالکان به دليل کاهش تعداد مستاجران نگران هستند در صورت تمديد نکردن قراردادهاي خود مجبور شوند چند ماه املاک خود را براي يافتن مستاجر مناسب خالي نگه دارند بنابراين امسال بيشتر موجران با مستاجران خود کنار آمده و حدود 60 درصد قراردادهاي اجاره، تمديد شده است.
رهن کامل در بازار آپارتمان هاي نوسازها
در غرب تهران نيز نرخ اجاره‌بها به دليل کاهش تعداد مستاجر رشد چنداني نداشته است. برخي از مستاجران که ديگر توان رشد قيمت‌ها در بازار اجاره تهران را نداشته‌اند به مناطق حاشيه‌اي غرب تهران کوچ کرده‌اند. در اين محدوده پايتخت نيز با وجود آنکه فصل اصلي جابه‌جايي‌ها به اتمام رسيده است هنوز فايل‌هاي اجاره زيادي در دفاتر مشاور املاک وجود دارد. به گفته برخي از مشاوران املاک در مناطق غرب و شمال غرب موجران از ترس خالي ماندن املاک خود حتي مشابه نرخ اجاره سال قبل قراردادهاي خود را تمديد کرده‌اند. هر چند گروهي ديگر از فعالان بازار اجاره با اين ديدگاه کاملا مخالف و معتقد هستند نرخ اجاره در ماه نخست تابستان امسال افزايش چشمگيري داشت اما مالکان به مرور زمان مجبور به کاهش اجاره بها شدند و در برخي نقاط پرطرفدار اجاره بها تا 15 درصد نيز رشد داشته است. از ديدگاه مشاوران املاک دليل افزايش فايل‌هاي اجاره در تابستان امسال ادامه يافتن رکود معاملات خريد مسکن بوده که بسياري از مالکان و سازندگاني که با مشکل مالي روبه‌رو بودند را مجبور کرده خانه‌هاي نوساز خود را از فايل فروش به اجاره منتقل کنند، اما در جنوب شهر تهران بازار اجاره با رونق همراه بوده است.
نبض اجاره مسکن در دست مستاجران
امسال نيز مانند سال‌هاي گذشته تقاضاي رهن از سوي مستاجران بيشتر بوده و بيشتر موجران نيز گرايش به دريافت اجاره بهاي بالاتر داشته‌اند. به گفته فعالان بازار اجاره در سال 94 به دليل کاهش نرخ سود بانکي برخي مالکان تمايل به افزايش اجاره بها داشته اما دو گروه از مالکان، متقاضي واگذاري املاک خود از طريق رهن بودند. بيشتر فايل‌هاي رهن متعلق به واحدهاي نوسازي بوده که سازندگان آنها با کمبود نقدينگي روبه‌رو شدند يا خريداراني که بيش از نقدينگي خود خريد کرده و براي جبران مابه‌التفاوت هزينه مسکن مجبور به رهن آپارتمان خود شده‌اند. به گفته گروهي از فعالان بازار اجاره در سال 94 مستاجران در اين بازار برش بيشتري داشته و مالکان مجبور بوده‌اند براساس تقاضاي آنها ميزان رهن و اجاره را تغيير دهند و مالکاني که در برابر خواست مستاجران مقاومت مي‌کردند، هنوز فايل‌هاي اجاره خود را نتوانستند عرضه کنند.