تغيير فرمول ساخت مشارکتي مسکن به نفع بساز و بفروش ها

يمت «زمين» در نيمه اول امسال که به‌دنبال تخليه حباب دو سال قبل، حاصل شد، فرمول «مشارکت در ساخت» را تغيير داده است و صاحبان زمين به سهم 50 درصدي در قبال مشارکت با بساز و بفروش ها رضايت مي دهند.

با کم‌شدن شکاف قيمتي بين آپارتمان و ملک کلنگي در تهران و رکود سنگين در معاملات زمين، هم‌اکنون در بازار ساخت و سازهاي مسکوني، نسبت مشارکت بين «مالک ساختمان قابل تخريب» و «بسازوبفروش‌ها» به‌صورت 50-50 تعيين مي‌شود. پارسال، سهم مالک زمين حدود 60 درصد و در نيمه اول سال 92 (نقطه جهش قيمت زمين) اين سهم معادل 70 درصد بود. سطح کنوني قيمت زمين مترمربعي 4/ 4 ميليون تومان است.

شيب منحني تغييرات قيمت در بازار زمين و املاک کلنگي قابل تخريب براي ساخت‌وساز مسکوني، طبق يک گزارش آماري جديد از تهران، «صاف» شده و عرصه براي بازگشت سازنده‌ها فراهم آمده است.

متوسط قيمت فروش زمين مسکوني در پايتخت تحت تاثير رکود معاملاتي هم در اين بازار و هم در بازار خريد و فروش آپارتمان، از «نوسان» افتاده و طي دو فصل اول امسال در سطح مترمربعي 4 ميليون و 400 هزار تومان ثابت مانده است. بازار زمين، به دنبال جهش قيمت اوايل سال 92 و سپس کاهش حباب طي دو سال اخير، در وضعيت پايداري قيمتي قرار گرفته است ضمن آنکه هم‌اکنون در آستانه فصل خريد زمين براي ساخت‌وسازهاي سال 95، چون که حجم معاملات ملک کلنگي در تهران 40 درصد کمتر از سال گذشته شده، شرايط غيرتورمي از هر نظر براي بسازوبفروش‌ها بابت «مشارکت در ساخت» با مالکان ساختمان‌هاي مجاز به تخريب، مساعد است و ورود تقاضا به اين بازار فاقد مشتري، زمينه‌اي براي تحريک قيمت محسوب نمي‌شود.

در حال حاضر شيب صفر قيمت زمين باعث شده نسبت مشارکت بين مالک و سازنده، برابر شود و به 50-50 برسد در حالي که، دو سال پيش به خاطر تورم زمين، سهم مالک در مشارکت در ساخت به 70 درصد افزايش يافت و سال گذشته نيز همزمان با روند تخليه حباب، اين سهم با 10 واحد درصد کاهش، نسبت مشارکت را به 60 درصد براي مالک و 40 درصد براي سازنده رساند. در تهران، 3/ 66 درصد از قيمت تمام شده ساخت مسکن را بهاي زمين تشکيل مي‌دهد، بنابراين ثبات قيمت زمين به معناي «در امان بودن عرضه‌هاي جديد آپارتمان از تورم بخش زمين» مي‌تواند تحليل شود. در بازار بالادست مسکن، علاوه بر زمين، قيمت مصالح ساختماني نيز نسبت به سال گذشته همين موقع، با کاهش قابل ملاحظه‌اي روبه‌رو شده است. قيمت آجر، ميلگرد و شن و ماسه قابل استفاده در ساخت‌وسازهاي مسکوني در نيمه اول امسال به ترتيب 9درصد، 7/ 12 درصد و 29درصد کاهش يافته و قطعات پيش‌ساخته سيماني و بتني و همچنين لوله و پروفيل نيز 33درصد و 24 درصد افت قيمت پيدا کرده است.

سهم برابر براي مالک و سازنده

ادامه روند کاهش قيمت در بازار زمين‌هاي مسکوني، فرمول مشارکت در ساخت را در پرساخت‌ترين مناطق پايتخت به نفع رونق فعاليت‌هاي ساختماني تغيير داد. به گزارش «دنياي اقتصاد» تعديل قيمت زمين يا واحدهاي مسکوني کلنگي که از سال 84 تا هشت سال پس از آن رشد 10 برابري را تجربه کرده بود، هم‌اکنون به حدي رسيده است که قيمت هر مترمربع زمين مسکوني با متوسط قيمت يک مترمربع آپارتمان در شهر تهران تقريبا برابري مي‌کند. قيمت زمين، از سال 84 با افزايش قابل توجهي روبه‌رو شد که به موجب آن، تا سال 92، يعني به فاصله 8 سال، هر مترمربع قيمت زمين از حدود 600 هزار تومان به مرز 6 ميليون تومان رسيد.

اين در حالي است که سير نزولي قيمت زمين از نقطه اوج آن، يعني از سال 92 تاکنون، باعث شده بهاي هر مترمربع واحد مسکوني کلنگي يا زمين آماده ساخت، به ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در پايتخت نزديک شود. بر اساس اعلام مرکز آمار ايران، از آخرين وضعيت قيمت زمين، در تابستان 94، متوسط قيمت فروش هر مترمربع زمين يا زمين ساختمان‌هاي مسکوني کلنگي که از طريق بنگاه‌هاي املاک معامله شده در حدود 4 ميليون و 400 هزار تومان بوده که فاصله بسيار کمي با قيمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران دارد. هم‌اکنون متوسط قيمت مسکن در مناطق 22 گانه پايتخت حدود متري 4 ميليون تا 4 ميليون و 100 هزار تومان است.

فاصله 24 ميليوني قيمت زمين از شمال تا جنوب

مرکز آمار ايران دامنه قيمت هر مترمربع زمين در شهر تهران، در مناطق مختلف را بين يک تا 25 ميليون تومان اعلام کرده که کمترين ميانگين قيمت مربوط به منطقه 20 و بيشترين آن در منطقه يک پايتخت بوده است. متوسط قيمت هر مترمربع زمين در تهران در تابستان 94 نسبت به تابستان93، معادل 2/ 0 درصد کاهش داشته است. همچنين حجم معاملات زمين در تابستان امسال نيز 40 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال کاهش پيدا کرده است. براساس اعلام مرکز آمار، حجم معاملات زمين يا واحدهاي مسکوني کلنگي در شهر تهران، در بهار 94، نسبت به فصل قبل 8/ 35 درصد و نسبت به بهار 93 معادل 2/ 41 درصد کاهش داشته است. اين موضوع نشان‌دهنده کاهش تقاضاي زمين طي يکسال و شش ماه گذشته، به دليل رکود حاکم بر ساخت‌وسازها است.

شيب صفر درصدي قيمت زمين طي يکسال گذشته، هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت را که پيش از اين با تعيين سهم بيشتري براي مالکان زمين، رقم مي‌خورد، به سمت برابري سهم مالک و سازنده پيش برده است. به اين ترتيب، هم‌اکنون در پرساخت‌ترين مناطق شهر تهران (مناطق 4 و 5) فرمول مشارکت براي مالک و سازنده در اغلب موارد به صورت سهم 50 به 50 تعيين مي‌شود. اين در حالي است که تنها مزيت عمده مالک بودن نسبت به سازندگان در روش ساخت مشارکتي، پرداخت مبلغ بلاعوض به مالکان است که از سال‌هاي گذشته به‌عنوان يکي از موارد معمول اين شيوه ساخت‌وساز، پذيرفته شده و همچنان ادامه دارد. مبلغ بلاعوض، پولي است که بنا بر عرف منطقه به صورتي توافقي تعيين و از طرف سازنده به مالکان پرداخت مي‌شود که تا زمان پايان اتمام عمليات ساخت، مالکان بتوانند از آن براي پرداخت هزينه‌هاي سکونت در واحدهاي استيجاري تحت عنوان مبلغ رهن استفاده کنند. درصد مشارکت مالکان و سازندگان که در نقطه اوج قيمت زمين در سال 92، به ترتيب با فرمول سهم 70 درصدي مالک و 30 درصدي سازنده يا بساز و بفروش تعيين مي‌شد، پس از افت قيمت زمين طي دو سال گذشته، ابتدا به عرف 60 به 40 درصد و هم‌اکنون در مناطق معمولي و پرساخت شهر تهران به نسبت 50 به 50 درصد رسيده است. فعالان بازار ساخت وساز افت قيمت زمين و نزديک شدن هزينه‌هاي ساخت به قيمت زمين را مهم‌ترين علت موضوع مي‌دانند.

پذيرش مالکان نسبت به سهم 50درصدي

در شرايطي که اغلب سازندگان در مناطق معمولي و پر ساخت پايتخت از جمله مناطق 4 و 5، تعيين سهم مشارکت در ساخت را منوط به ويژگي‌هاي عمومي زمين از جمله موقعيت جغرافيايي، متراژ، تراکم مجاز ساخت‌وساز، طول بر و... مي‌دانند، هم‌اکنون مالکان زمين‌هاي مسکوني يا واحدهاي کلنگي در اين مناطق مشارکت 50 درصدي با مالکان را به عنوان عرف ساخت‌وساز در شرايط فعلي پذيرفته‌اند. اغلب فايل‌هاي مربوط به درخواست مشارکت با سازنده که از طرف مالکان زمين يا املاک کلنگي در اين مناطق به بازار ساخت‌وساز معرفي شده است، بر مبناي مشارکت 50 درصدي همراه با رقم‌هاي پذيرفته‌شده‌اي از سهم بلاعوض است که بايد از طرف سازنده به مالک پرداخت شود. به اين ترتيب، هر چند برخي سازندگان مي‌گويند عده‌اي از مالکان با تعديل سهم مشارکت و پذيرش فرمول 50 به 50، مبالغ درخواستي خود به عنوان سهم بلاعوض را افزايش داده‌اند اما، برخي ديگر از فعالان بازار ساخت‌وساز از ارقام شفافي صحبت مي‌کنند که هم‌‌اکنون در هر منطقه مبناي تعيين سهم بلاعوض براي مالکان، قرار دارد.

نحوه محاسبه پول بلاعوض در مشارکت

به اين ترتيب و بر مبناي اظهارات فعالان ساختماني، مبالغ بلاعوض در منطقه 5 تهران معمولا بين 700 هزار تومان تا يک ميليون تومان به ازاي هر مترمربع زمين تعيين مي‌شود که اين تفاوت ناشي از مواردي است که در ويژگي‌هاي اصلي ملک و در تعيين درصد مشارکت موثر است. همچنين تعيين مبلغ بلاعوض براي پرداخت از طرف سازنده به مالک در منطقه 4 تهران به طور متوسط مترمربعي يک ميليون و 500 هزار تومان به ازاي هر مترمربع زمين است. اين مبلغ هم‌اکنون به‌عنوان عرف تعيين بلاعوض در خيابان پاسداران که از نقاط پر ساخت‌وساز پايتخت محسوب مي‌شود، مبناي عمل قرار مي‌گيرد. اما در شرايطي فرمول 50 به 50 درصد مبناي ساخت‌وساز مشارکتي در مناطق معمولي شهر تهران قرار گرفته است که در مناطق شمالي شهر همچنان به علت گران بودن زمين، سهم مشارکت در ساخت به صورت 60 درصد مالک و 40 درصد سازنده تعريف مي‌شود. البته پيش از اين تعيين درصد مشارکت سازنده و مالک در اين مناطق بر مبناي فرمول 70 به 30درصد بود که هم اکنون تعديل شده است.