ثبت قرارداد پيش فروش ساختمان فقط در دفترخانه قانوني است

مردم بايد بدانند که وظيفه بنگاه‌‌هاي مشاور املاک فقط معرفي طرفين معامله به يکديگر است و کتابت و تنظيم قرارداد بايد در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد
 
حدود 40 درصد پرونده‌‌هاي تشکيل شده در مراجع قضايي کشور مربوط به کلاهبرداري‌‌هايي است که به بهانه پيش‌‌فروش ساختمان صورت گرفته است. پرونده‌‌هايي که برخي از آنها به علت بالا بودن مبالغ کلاهبرداري و تعداد شاکي‌‌ها بارها تيتر اخبار رسانه‌‌هاي مختلف و روزنامه‌‌ها شده است. در همين راستا نيز دستگاه قضايي گاهي اوقات شعبه ويژه‌‌اي را براي رسيدگي به يک پرونده بزرگ اختصاص داده است.از سوي ديگر وقتي آمار اين‌‌گونه کلاهبرداري‌‌ها در کشور افزايش يافت، قانونگذار نيز به فکر افتاد تا با وضع قانوني جامع و کامل راه را بر کساني که سرمايه‌‌هاي مردم را نشانه گرفته‌‌اند، ببندد و از به يغما بردن پول ملت بخصوص کساني که حاصل سال‌‌ها کار و تلاش خود را در اختيار اين کلاهبرداران قرار مي‌‌دادند، پيشگيري کند. به همين منظور در سال 1389 قانون پيش‌‌فروش ساختمان تصويب شد اما اجرايي شدن اين قانون از زمان تصويب 4 سال به تعويق افتاد تا اينکه سرانجام در  تير 94 و همزمان با هفته قوه قضائيه آيين‌‌نامه اجرايي اين قانون لازم‌‌الاجرا شد.اما اينکه چرا قانون مورد نظر با تأخير چهار ساله به اجرا درآمد، سؤالي است که محمدرضا دشتي اردکاني، رئيس کانون سردفتران و دفترياران درباره‌‌اش اين چنين پاسخ داد: «علت اصلي اين تأخير اختلافي بود که ميان شهرداري و سازمان نظام مهندسي وجود داشت چرا که طبق ماده 4 قانون پيش‌‌فروش ساختمان، تنظيم قرارداد پيش‌‌فروش منوط به ارائه مدارکي است که يکي از آنها شناسنامه فني مستقل براي هر واحد است و ديگر مدارک نيز عبارتند از: سند رسمي مالکيت، پروانه ساخت کل ساختمان، تأييديه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل. اما به علت مشکلاتي که بين شهرداري و سازمان نظام مهندسي وجود داشت، اين مدارک به طور کامل در اختيار ثبت قرار نمي‌‌گرفت تا اينکه سرانجام مشکل حل شد.»

  تأخير در تصويب آيين‌‌نامه اجرايي
نعيم علي نقي سردفتر اسناد رسمي در‌‌باره مسائل مرتبط با قوانين ملکي به «ايران» گفت: «آيين‌نامه‌‌هاي اجرايي مقرراتي هستند که به حکم صريح يا ضمني قانونگذار براي تکميل قانون وضع مي‌شوند و تا زماني که آيين‌نامه  اجرايي به تصويب نرسيده، اجراي قانون با مانع روبه‌‌رو  است. در قانون پيش‌‌فروش ساختمان پيش‌‌بيني شده بود که آيين‌‌نامه اجرايي آن بايد طي سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همکاري وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه شود و پس از تأييد رسمي قوه قضائيه به تصويب هيأت وزيران برسد اما علت اينکه مدت سه ماه، چهار سال شد، کوتاهي دستگاه‌‌هايي بود که بايد آيين‌‌نامه را تنظيم مي‌‌کردند، البته در اين ميان دادگستري و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دليل اينکه خودشان درگير تبعات اجرايي نشدن اين قانون بودند، تلاش مي‌‌کردند که هر چه سريع‌‌تر آيين‌‌نامه اجرايي تهيه، تصويب و ابلاغ شود، چرا که به طور قطع گرفتاري و مشکلات مردم در اين زمينه به طور مستقيم به آنها هم بر‌‌مي‌‌گشت. به عنوان مثال تا جايي که اطلاع دارم، هنوز هم کارگروه ويژه اي در دادسراي عمومي و انقلاب تهران براي رسيدگي به پرونده کلاهبرداري ناشي از انبوه سازي و پيش فروش اين واحد‌‌ها اختصاص دارد و درگير اين موضوع و تبعات ناشي از آن است. يکي ديگر از عوامل تأخير در اجرايي شدن اين قانون نيز شهرداري‌‌ها بودند که در صدور شناسنامه فني ساختمان همکاري نمي‌‌کردند اما طبق آخرين اخبار در حال حاضر در دو استان فارس و چهارمحال و بختياري شناسنامه فني ساختمان صادر شده است و اميدواريم اين روند با سرعت بيشتري در ساير استان‌‌ها ادامه پيدا کند.
علي نقي درباره فوايد صدور شناسنامه فني ساختمان نيز اظهار داشت: «در واقع اين يکي از مزاياي قانون فوق است، چرا که وقتي اين شناسنامه به عنوان يکي از مدارک تنظيم سند پيش فروش ساختمان به دفترخانه ارائه مي‌‌شود، نشان مي‌‌دهد ساختمان مورد‌‌نظر از استانداردهاي لازم برخوردار است.»
 الزام قانون در مراجعه به دفاتر اسناد رسمي
نکته مهمي که پيش فروشندگان و پيش‌‌خريداران بايد مد‌‌نظر قرار دهند، اهميت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمي براي تنظيم سند است. متأسفانه طبق عادت و به دليل نا‌‌آگاهي از قانون جديد، بسياري از پيش خريداران و حتي پيش فروشندگان براي انجام معامله و تنظيم قرارداد به بنگاه‌‌هاي مشاور املاک مراجعه مي‌‌کنند، در حالي که طبق قانون جديد، تنظيم سند عادي براي اين معامله جرم تلقي شده و مجازات دارد.
علي نقي در اين‌‌باره گفت: يکي از مزاياي مراجعه به دفاتر اسناد رسمي اين است که پيش‌‌خريدار مدارکي را که طبق ماده 4 قانون مذکور براي ثبت قرارداد پيش فروش ساختمان لازم است، از جمله سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌‌نامه، تأييديه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک را مشاهده مي‌‌کند و به نوعي اطمينان حاصل مي‌‌کند که سرمايه‌‌اش بر باد نمي‌‌رود و بناي خريداري شده از نظر استحکام و ايمني در وضعيت مناسب و مورد تأييد مراجع ذي صلاح قرار دارد.
از سوي ديگر طبق ماده 24 قانون پيش‌‌فروش ساختمان، مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را براي تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌‌فروش ساختمان به يکي از دفاتر اسناد رسمي معرفي کنند، چرا که خودشان نمي‌‌توانند مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌‌فروش کنند، زيرا اگر چنين اتفاقي رخ دهد، براي نخستين‌‌بار تا يک سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه کسب و براي بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مي‌‌شوند. در واقع تنظيم سند عادي در اين معامله جرم تلقي مي‌‌شود و مجازات دارد.
کارشناس حقوق در ادامه گفت: قانونگذار در ماده 10 قانون مدني مي‌‌گويد: «قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد کرده‌‌اند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است. اين بدان معنا است که اگر قراردادي در بنگاه نوشته شد يا حتي در خانه بين دو طرف معامله، اما خلاف  قانون نباشد معتبر خواهد بود و تفاوتي ميان قرارداد عادي تنظيم شده در خانه يا مشاور املاک وجود ندارد و هيچ کدام مزيتي نسبت به همديگر ندارند. اما سردفتر اسناد رسمي در قبال تمام کلماتي که در سند رسمي مي‌‌نويسد و به امضاي طرفين  معامله مي‌رساند و حتي هويت و اهليت ايشان مسئول است.
به گفته اين سردفتر اسناد رسمي، مردم بايد بدانند که وظيفه بنگاه‌‌هاي مشاور املاک فقط معرفي طرفين معامله به يکديگر است و کتابت و تنظيم قرارداد بايد در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد. طبق قانون تجارت، به کساني که در مقابل دريافت اجرت، واسطه انجام معاملاتي مي‌‌شوند يا براي کسي که مي‌‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پيدا کنند، دلال مي‌‌گويند. دلال هم وظيفه کتابت معامله را ندارد ولي اجرت را بايد دريافت کند. اگر اين قانون نبود، ما حتي موظف نبوديم به دلال اجرت بدهيم و نتيجه آنکه اگر از قانون در جايي که بحث از دريافت اجرت است تمکين مي‌کنيم بايد از ديگر بخش‌‌هاي قانون نيز تمکين کنيم. متأسفانه در حال حاضر بسياري از بنگاهداران ما سواد لازم براي کتابت معامله را هم ندارند اما نمي‌‌دانم چرا مردم اين امر مهم و حساس را به آنها واگذار مي‌‌کنند. از سوي ديگر هزينه‌‌اي که براي تنظيم سند اجاره، رهن و خريد و فروش ملک به دفترخانه مي‌‌پردازند، بسيار کمتر از بنگاه‌‌ها است.  نکته قابل ذکر اينکه از قديم‌‌الايام دفترخانه‌‌ها جايگاه ويژه‌‌اي در جامعه و بين مردم داشته‌‌اند، به عبارتي يکي از قشرهاي مورد اعتماد در جامعه، سردفتران بوده‌‌اند.
 ضرورت اطلاع‌‌رساني به مردم درباره قانون پيش‌‌فروش ساختمان
علي نقي درباره چگونگي اطلاع‌‌رساني به مردم براي جلوگيري از مشکلات ناشي از نا‌‌آگاهي آنها از قانون مي‌‌گويد: «خوشبختانه در اين قانون همه موارد ديده شده است. از آنجا که جهل به قانون پذيرفتني نيست مردم بايد از قوانين آگاه باشند. قانونگذار نيز در قانون مدني آورده: «قوانين 15 روز پس از انتشار در روزنامه رسمي در سراسر کشور لازم الاجرا است مگر آنکه در خود قانون ترتيب خاصي براي موقع اجرا مقرر شده باشد. » همه تلاش قانونگذار و مسئولان اجرايي بر اين است که مردم گرفتار نشوند، پس بايد قوانين به مردم اطلاع‌‌رساني شود. ماده 21 آيين‌‌نامه اجرايي قانون مذکور هم مي‌‌گويد: «وزارتخانه‌‌هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همکاري صدا و سيماي جمهوري اسلامي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزام‌‌هاي قانون و آيين‌‌نامه و نحوه اجراي آنها به شکل مقتضي اطلاع‌‌رساني کنند» چرا که اين اطلاع‌‌رساني از سوي مطبوعات و رسانه‌‌ها بسيار کمک خواهد کرد تا مردم گرفتار مشکلات ناشي از نا‌‌آگاهي قانون نشوند.
  قانون پيش‌‌فروش ساختمان، حامي طرفين معامله
يکي از ويژگي‌‌هاي قانون مورد نظر اين است که هم حقوق پيش‌‌خريدار را به طور کامل ديده و هم حقوق پيش‌‌فروشنده را. در واقع قانون کاملي است که حقوق هر دو طرف معامله را به يک اندازه رعايت کرده است. به عنوان مثال اگر خريدار به تعهداتش عمل نکرد، به جاي آنکه پيش فروشنده ماه‌‌ها در راهروهاي دادگاه‌‌ها به دنبال احقاق حق خود باشد از طريق دفترخانه تقاضاي صدور اجرائيه مي‌‌کند و با اجراي ثبت همه حقوقي که با عقد قرارداد به او تعلق گرفته را مطالبه مي‌‌کند.
از ديگر مزاياي اين قانون مي‌‌توان به موضوع تنظيم سند رسمي اشاره کرد که در ماده 23 قانون آمده و مي‌‌گويد: «اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌‌فروش ساختمان کنند يا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از 91 روز تا يک سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي‌‌شوند.» نگاهي به مواد اين قانون نشان مي‌‌دهد قانونگذار براي پيشگيري از وقوع هرگونه کلاهبرداري يا سوء‌‌استفاده تمام جوانب و راهکارهاي قانوني را درنظر گرفته است. پس به طور حتم اجراي اين قانون در کاهش آمار پرونده‌‌هاي کلاهبرداري و اختلاف‌‌هاي ملکي در زمينه پيش‌‌فروش ساختمان مؤثر خواهد بود.