آئين نامه اجرايي پيش فروش ملک و آپارتمان

آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان
 ماده1ـ در اين آيين‌نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به کار مي‌روند: الف ـ قانون: قانون پيش‌فروش ساختمان ـ مصوب 1389ـ ب ـ پيش‌فروشنده: مالک رسمي زمين يا سرمايه‌گذار يا مستأجر. پ ـ مالک رسمـي زمين: شخصي که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب 1310 ـ داراي سند رسمي مالکيت است. ت ـ مستأجر: شخصي که به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره است. ث ـ سرمايه‌گذار: شخصي که به موجب سند رسمي با مالک يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه‌گذاري مي‌نمايد و واحد يا واحد‌هاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي‌يابد. ج ـ سند رسمي: سندي که بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار يا واگذارنده و منتقل‌اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود. چ ـ عمليات پي ساختمان: عملياتي که پس از خاکبرداري و در اجراي پي‌ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون‌هاي ساختمان يا ديوار‌هاي باربر بر روي پي انجام مي‌گيرد و با پايان آن، اجراي اسکلت ساختمان شروع مي‌شود. ح ـ مهندس ناظر: شخصي که داراي پروانه اشتغال به کار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالک يا پيش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملکي ساختمان و ساير تکاليف مقرر برعهده دارد. خ ـ گواهي اتمام ساختمان: برگه‌اي با امضاي مهندس ناظر که به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي‌شود. دـ شناسنامه فني و ملکي ساختمان: سندي که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان ـ مصوب 1374 ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مکانيکي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي‌شود. ذـ هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (20) قانون.
ماده2ـ قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاري کانون سردفتران و دفترياران مرکز و وزارت راه وشهرسازي ظرف يکماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده3ـ سردفتر اسناد رسمي مکلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونيکي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالکيت به اداره ثبت نمي‌باشد.
ماده4ـ واحد ثبتي مکلف است پاسخ استعلام ثبتي ملک را براساس آخرين وضعيت ملک، نام و مشخصات آخرين مالک و ساير اشخاصي که به هر نحو در ملک داراي حق مي‌باشند، تهيه و ظرف پنج روزکاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است.
ماده5 ـ کليه عوامل مربوط در ساخت سازه‌هاي موضوع قرارداد پيش‌فروش از قبيل مهندس ناظر، پيمانکار و مالک رسمي زمين مکلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستور‌العمل‌هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند.
ماده6 ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملکي ساختمان درج و تصريح شود.
ماده7ـ ملاک محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکيکي خواهد بود.
ماده8 ـ در مواردي که واحدي توسط چند نفر پيش‌خريد مي‌شود بايد ميزان سهم هر يک از پيش‌خريداران توسط دفتر اسنادرسمي در سند مشخص و به هر يک از پيش‌خريداران يک نسخه از سند تحويل شود.
ماده9ـ در تنظيم سند پيش‌فروش، قيود و محدوديت‌هاي مندرج در سند مالکيت پيش‌فروشنده بايد در سند مذکور تصريح گردد.
ماده10ـ شهرداري‌ها و ساير مراجع قانوني ذي‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يک هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحد‌هاي ثبتي محل وقوع ملک اعلام نمايند.
ماده 11ـ در اجراي ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف يک ماه از تاريخ دريافت تقاضاي کتبي هريک از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام کند. تقاضـا و گزارش ياد شده بايد در دو نسخه تهيه و حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت نداشته باشد پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد.
ماده12ـ پيش‌فروشنده بايد مسئوليت خود را براي جبران خسارت‌هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش‌خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه‌نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار تعيين خواهد شد.
ماده13ـ در مواردي که پيش‌خريدار حق فسخ دارد مي‌تواند با تنظيم اظهارنامه کتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم‌کننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده14ـ پيش‌فروشنده‌ تنها در صورت اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌‌مقام قانوني آنان مي‌تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار کند. پيش‌خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش‌فروشنده را اخذ نمايد والّا مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذکور در مواد (17) و (18) قانون بايد کتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.
ماده15ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (6) ماده (2) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش‌خريدار با قبول تکميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدر‌السهم او بلامانع مي‌باشد. در اين حالت پيش‌خريدار با پرداخت هزينه‌هاي مربوط و حقوق دولتي که برعهده پيش‌فروشنده است مي‌تواند با جلب نظر هيأت‌داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمين و استيفا نمايد. تبصره ـ تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکيکي موردي امکان‌پذير خواهد بود.
ماده16ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش از طرف مستأجر يا سرمايه‌گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش‌فروش است.
ماده17ـ امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (13) و (14) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.
 ماده18ـ اقدام به پيش‌فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.
ماده19ـ وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش مي‌باشد . صدور مجوز انتشار آگهي بر اساس دستور‌العملي است که ظرف يک ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه توسط وزارت ياد شده تهيه خواهد شد.
ماده20ـ رسانه‌هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهي مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر‌کننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.
ماده21ـ وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد ‌اسلامي موظفند با همکاري سازمان‌هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين‌نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع‌رساني نمايند.
ماده22ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخي از درآمد‌هاي دولت و مصرف آن در موارد معين ـ مصوب 1373 ـ با اصلاحات بعدي است.