بورس مسکن دو پديده ناهماهنگ

طي روزهاي گذشته، اخباري مبني بر انتقال معاملات مسکن به بورس کالا منتشر شد که مطرح‌کنندگان اين اخبار هدف از اين انتقال را شفاف‌سازي هر‌چه بيشتر اين معاملات، مديريت تعادل عرضه و تقاضا، کنترل قيمت‌ها و مقابله با سودجويي برخي بنگاه‌هاي مسکن عنوان کردند.

طي روزهاي گذشته، اخباري مبني بر انتقال معاملات مسکن به بورس کالا منتشر شد که مطرح‌کنندگان اين اخبار هدف از اين انتقال را شفاف‌سازي هر‌چه بيشتر اين معاملات، مديريت تعادل عرضه و تقاضا، کنترل قيمت‌ها و مقابله با سودجويي برخي بنگاه‌هاي مسکن عنوان کردند.
اين‌طور که از شواهد امر برمي آيد، ايده اصلي اين طرح از کميسيون اقتصادي مجلس شوراي اسلامي ساخته و پرداخته شده است. در توضيح اين امر يکي از طراحان اين ايده که از نمايندگان مجلس مي‌باشد گفته است 
در حال حاضر قيمت مسکن از سوي دلالان و سفته‌بازان بازار مسکن تعيين مي‌شود؛ حال آنکه اگر عرضه و تقاضا مديريت شود، قيمت مسکن به نرخي بسيار پايين‌تر از نرخ فعلي مي‌رسد و اساسا بورس مسکن به سود خريداران و مصرف‌کنندگان واقعي کالاي مسکن خواهد
بود.
اين مقام مسئول با بيان اينکه بازارهاي مالي و حجم معاملاتي که در بورس مسکن صورت خواهد گرفت، جذابيت زيادي براي فعالان بازار سرمايه ايجاد مي‌کند، اضافه کرده، قرار است در بورس مسکن افزايش حجم معاملات مسکن با سودهاي متعارف جايگزين معاملات کم با سودهاي کلان و غير‌متعارف شود تا سرمايه‌گذاران به سمت بورس مسکن گسيل شوند.
در اينکه قصد راه‌اندازي چنين بازاري (بورس مسکن) با نيت خير مطرح‌کنندگان آن مطرح بوده است شک و شبهه‌اي وجود ندارد اما متأسفانه گاهي افرادي با نيت درست و با قصد انجام اصلاح در حوزه‌هاي مختلف
به دليل ناآشنايي با ساختار حوزه مربوطه و کارکردها و کارويژه‌هاي حوزه مربوطه، چه بسا باعث بدتر شدن وضعيت آن خواهند شد. يکي از نمونه ها همين مورد اخير راه‌اندازي بورس مسکن است.
اينکه ممکن است با آوردن کالاي مسکن در بورس قيمت‌هاي اين کالا در هنگام خريد و فروش شفاف شود، امري پذيرفتني است و امکان دارد همين امر منافعي براي بازار مسکن و بخش زمين و مسکن کشور داشته باشد اما نکات بسيار مهمي در مورد ماهيت و ويژگي‌هاي کالاي مسکن در اقتصاد وجود دارد که بسيار تعيين‌کننده
 
است.
کالاي مسکن در اقتصاد به عنوان کالايي به شدت ناهمگن شناخته مي‌شود. بدين معني که هيچ دو واحد مسکوني را در دنيا نمي‌توان پيدا کرد که کاملاً شبيه هم باشند.
 
وقتي يک ليتر «نفت خام» در بازار بورس قيمت‌گذاري و معامله مي‌شود، خريدار و فروشنده کاملاً از ويژگي‌ها و مشخصات آن اطلاع دارند و هزارن ليتر از اين ماده را مي‌توان پيدا کرد که داراي مشخصات مشابه باشند که طبعاً داراي قيمت يکسان هم هستند و به راحتي معامله مي‌شوند اما دو واحد مسکوني اگر از همه جهات با هم مشابه باشند و در يک ساختمان هم قرار گرفته باشند، بالاخره يکي شمالي است و ديگري جنوبي، يکي شرقي است و ديگري غربي، يکي طبقه بالاست و ديگري طبقه پايين و‌... و همه اين‌ها باعث مي‌شوند که از نظر قيمت با يکديگر تفاوت کنند و به راحتي امکان قيمت‌گذاري و معامله در بورس براي آن‌ها وجود نداشته باشد.
نکته مهم‌تر اين است که اگر در معامله، خريدار به قصد استفاده، واحد مسکوني را خريداري مي‌کند که قطعاً بايد اين خانه را از نزديک ببيند، محله و منطقه آن را، همسايگان و‌... که از اين جهت جاي معامله چنين کالايي در بورس نيست، همان مشاورين املاک بهترين محل براي انجام چنين معاملاتي هستند.
اما اگر خريدار واحدهاي مسکوني به قصد فروش با قيمت بالاتر و کسب سود اين کار را انجام مي‌دهد که اساساً انجام معاملات مکرر در حوزه زمين و مسکن باعث افزايش قيمت آن در زنجيره مبادله خواهد شد و به ضرر مصرف کننده نهايي. نام اين کار در اقتصاد «سوداگري» است و اين اتفاق اصولاً نبايد در بازار زمين و مسکن که جزو نيازهاي اساسي مردم است، بيفتد. انواع مختلف ماليات‌هاي وضع شده در دنيا (مثل ماليات بر عائدي سرمايه) براي جلوگيري از همين عمل است. اينکه گفته مي‌شود «قرار است در بورس مسکن افزايش حجم معاملات مسکن با سودهاي متعارف جايگزين معاملات کم با سودهاي کلان و غيرمتعارف شود تا سرمايه‌گذاران به سمت بورس مسکن گسيل شوند» ناشي از همان نبود شناخت بخش مسکن در اقتصاد و چگونگي سياستگذاري براي آن است.
بنابراين مي‌طلبد که نمايندگان محترم مجلس و کميسيون اقتصاد به
جاي تصميمات شتابزده اين‌چنيني و بدتر‌کردن اوضاع بخش مسکن، براي سامان بخشي به بازار مسکن و اصلاح ساختار آن همان‌طور که بارها گفته شده، به اصلاح قوانين مالياتي براي جلوگيري از سوداگري ( که عامل اصلي بالا بودن قيمت و رکود در بخش مسکن است) و کمک به تقويت و افزايش عرض مسکن مبادرت ورزند.