وضعيت بازار مسكن در پساتحريم

وزارت راه و شهرسازي روز گذشته با انتشار سومين نسخه از پيش‌نويس جديد طرح جامع مسكن، ريز برنامه‌هاي عملياتي دولت براي بخش مسكن در افق منتهي به پايان سال 1405 را اعلام كرد.

به گزارش دنياي اقتصاد، پيش‌تر يكبار در اسفند 92 و سپس در تير93، نسخه‌هاي اول و دوم پيش‌نويس جديد طرح جامع مسكن منتشر شد كه همه آنها حاوي يكسري كليات درباره «وضع گذشته و حال بازار مسكن، تاريخچه 5دهه سياست‌گذاري دولت‌هاي گذشته در اين بخش و همچنين اهداف مدنظر دولت يازدهم براي آينده مسكن» بود.

ديروز اما نقشه‌راه 52 صفحه‌اي وزارتخانه متولي بخش مسكن، با جزئيات و نكات تازه‌تري نسبت به دو نسخه پيشين، درباره تكاليفي كه بايد طي 12سال پيش‌رو از سوي دولت‌ يازدهم و دولت‌هاي بعدي اجرايي شود، رونمايي شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات پيش‌نويس نهايي شده طرح جامع مسكن حاكي است: دولت 8 برنامه اجرايي براي تامين مسكن جامعه هدف دهك‌هاي 1 تا 5- طراحي كرده است. وزارت راه و شهرسازي، ابعاد مالي و ساختماني اين 8 برنامه‌ را برحسب سناريوهاي 3 گانه‌اي كه براي «آينده تحريم‌ها» و «نرخ رشد اقتصادي» براساس سوابق اين دو شاخص طي 30 سال گذشته، طراحي شده، تعيين كرده است.

در طرح جامع مسكن، كل «نياز به مسكن» در كشور در فاصله سال‌هاي 93 تا 1405، رقمي معادل 12 ميليون و 303 هزار واحد مسكوني برآورد شده است، به اين معني كه بايد سالانه 946 هزار و 384 واحد مسكوني در كشور ساخته و عرضه شود.

اما مطابق سه سناريو، «ظرفيت» اقتصادي كشور براي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني طي سال‌هاي آينده به گونه‌اي خواهد بود كه در حالت‌هاي بدبينانه، واقع‌بينانه و خوش‌بينانه، ممكن است سهم اندك، سهم قابل‌توجه يا كل نياز مسكن در افق 13ساله، توسط مجموعه دولت، بانك‌ها و بخش خصوصي تامين شود.

مطابق آنچه در اين طرح، براي دولت تكليف تعيين شده، بايد حداقل 7/ 51درصد نياز سالانه مسكن (490 هزار واحد از كل 946 هزار واحد در سال) كه متقاضيان دهك‌هاي 1 تا 5 را شامل مي‌شود، از طريق يكي از 8 برنامه‌ عملياتي، پوشش داده شود. بقيه واحدهاي مسكوني مورد نياز بازار نيز به صورت عادي در بازار آزاد توسط بخش خصوصي ساخته و بدون نياز به حمايت‌هاي خاص سمت تقاضا، توسط دهك‌هاي بالاي درآمدي مصرف خواهد شد.

براساس آخرين آمارگيري انجام شده توسط مجري تهيه طرح جامع مسكن كه شاخص‌هاي اقتصاد مسكن سال 92 را لحاظ قرار داده است، در ازاي هر 105 خانوار فعلي در كشور، 100 واحد مسكوني وجود دارد به طوري كه موجودي مسكن، در مقابل 22 ميليون و 131 هزار خانوار شهري و روستايي در كشور، رقمي معادل 20 ميليون و 930 هزار واحد مسكوني است.

با توجه به چشم‌اندازي كه براي جمعيت ايران طي 12 سال آينده ترسيم شده، جمعيت كشور از 77 ميليون و 400هزار نفر در سال 92 به 87 ميليون و 100 هزار نفر در سال 1405 افزايش پيدا مي‌كند و تعداد خانوارها نيز در اين سال با بُعد متوسط 12/ 3 نفر، به 27 ميليون و 930 هزار خانوار مي‌رسد.

وزارت راه و شهرسازي با احتساب شاخص‌هايي همچون خانوارهاي جديد، تقاضاي انباشت سال‌هاي قبل، نياز به تخريب املاك كلنگي، نرخ وفات و ... نرخ نياز مسكن در سال‌هاي آينده را در مجموع معادل 3/ 12 ميليون واحدمسكوني براي مدت 13 سال منتهي به 1405، برآورد كرده است.

سياست‌گذاري‌هاي كلي در طرح جامع مسكن براي نحوه تامين نياز 3/ 12 ميليوني، بر پايه سه سناريو براي عاقبت تحريم‌ها و همين‌طور رشد اقتصادي كشور و همچنين معرفي «سناريوي منتخب»، تدوين شده است. تحقيقات نويسندگان طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي براي تهيه اين سناريو‌ها، از طريق شبيه‌سازي شرايط موجود و تحولات اقتصادي دهه‌هاي اخير انجام شده است و در عين حال سياست‌هاي كلي نظام در بخش كلان اقتصادي همچون اقتصاد مقاومتي، بسته خروج از ركود و همچنين ماموريت دستگاه ديپلماسي كشور براي برقراري تعاملات گسترده اقتصادي با دنيا، به عنوان مولفه‌هاي اصلي تدوين سه سناريو لحاظ شده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» وزارت راه و شهرسازي چشم‌انداز دست‌كم يك دهه آينده بازار مسكن را براساس سه سناريوي «رفع تدريجي تحريم‌ها و دستيابي به نرخ رشد اقتصادي 2/ 5 درصد در ميان‌مدت و بلندمدت»، «تداوم تحريم‌ها و پايداري آثار آن و در نتيجه حصول نرخ رشد اقتصادي حداكثر 3درصد» و بالاخره «لغو سريع آثار تحريم‌ها ظرف سه سال و جهش 6درصدي نرخ رشد اقتصادي» طراحي كرده است.

از نظر متولي بخش مسكن در دولت، سناريوي اول، محتمل‌ترين گزينه قابل تحقق در شرايط موجود كشور است كه مطابق آن، امكان و توان ساخت و عرضه حداكثر
10 ميليون و 825 هزار واحد مسكوني طي 13 سال منتهي به 1405 وجود خواهد داشت. براي اين حجم ساخت و ساز ، به 79 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري سالانه در بخش مسکن نياز است. به اين ترتيب، چنانچه اوضاع مطابق اين سناريو پيش رود، حدود 88 درصد از نياز پيش‌بيني شده در بازار مسكن طي سال‌هاي آتي تامين مي‌شود و بقيه به صورت تقاضاي انباشت به سال‌هاي بعد از 1405 منتقل مي‌شود. در حال حاضر 6/ 1 ميليون خانوار متقاضي انباشت در بازار مسكن وجود دارد كه به هر دليل مشمول برنامه‌هاي دولت‌هاي گذشته نشده‌ و نياز آنها به اين دوره منتقل شده است.

اين 8 برنامه
در طرح جامع مسكن متناسب با سناريوي منتخب، 8 برنامه اجرايي- عملياتي براي ساخت و تامين مسكن 490 هزار خانوار نيازمند حمايت در هر سال، تدارك ديده شده است. اين برنامه‌ها شامل واگذاري زمين، ساخت مسكن‌اجاره‌اي، ساخت مسكن ملكي، نوسازي بافت‌فرسوده، پرداخت تسهيلات ساخت، خريد و وديعه مسكن و همچنين راه‌اندازي بازار رهن ثانويه است.

بر اين اساس، 60 هزار فقره وام 40 ميليون توماني ساخت و خريد مسكن براي دهك‌هاي 2 تا 4، 100 هزار فقره وام نوسازي براي دهك‌هاي 1 تا 5، 200 هزار فقره وام نوسازي 40 ميليون توماني براي دهك‌هاي 3 تا 8، ساخت 20 هزار واحد مسكوني اجاره‌اي، ساخت 10 هزار واحد مسكوني استيجاري و همچنين پرداخت 100 هزار فقره تسهيلات خريد مسكن 60 ميليوني به دهك‌هاي مياني طراحي شده كه بايد اين حجم برنامه در هر سال و به مدت 12 سال آتي، توسط دولت و نظام بانكي و برخي نهادها همچون بنياد مسكن انجام شود.

اجراي بخشي از اين برنامه‌ها طي سال گذشته و امسال در قالب سه برنامه مسكن اجتماعي (مصوبه دولت در خصوص تامين مسكن 125 هزار خانوار 4 دهك اول)، برنامه پرداخت 300 هزار وام نوسازي 50 ميليوني و همچنين برنامه اخير پرداخت حداقل 84 هزار فقره وام خريد مسكن صندوق يكم، عملا آغاز شده است؛ اما بين اجرا و آنچه در طرح جامع آمده، تفاوت‌هايي وجود دارد. در طرح جامع مسكن، مسووليت تامين مسكن 7/ 51 درصد از نياز سالانه، برعهده دولت گذاشته شده كه در قالب اين برنامه‌ها بايد به سرانجام برسد. وزارت راه و شهرسازي بر اساس اين طرح، براي «زمين» به عنوان مهمترين ابزار مورد نياز برنامه‌ها نيز سياست‌گذاري جداگانه انجام داده است به طوري كه مقرر شده از اراضي و زمين‌هاي تحت مالكيت وزارتخانه‌ها و دستگاه‌هاي دولتي، ستاد اجرايي فرمان امام(ره)، بنياد مستضعفان، بنياد مسكن و شهرداري‌ها در جهت تامين مسكن اقشار هدف استفاده شود.

بخش عمده‌اي از 8 برنامه‌اي كه تامين مسكن سالانه 490 هزار خانوار را دنبال مي‌كند، توسط تعاوني‌هاي مسكن و نهادهايي همچون صندوق بازنشستگي، تامين اجتماعي، صندوق‌هاي نيروهاي مسلح و سازمان‌هاي حمايتي قرار است اجرا شود.

از آنجا كه سازمان ملي زمين و مسكن در وزارت راه و شهرسازي متولي اصلي تامين زمين است، در طرح جامع مسكن، پيش‌شرط «واگذاري زمين»، ارائه تعهد از سوي نهاد يا دستگاه اجراكننده اين برنامه‌ها به وزارت راه و شهرسازي مبني بر تامين مسكن كاركنان و اعضاي تعاوني‌ خود، تعيين شده است. در قالب اين طرح، راه‌اندازي بازار رهن ثانويه نيز جزو تكاليف محوري دولت براي افزايش منابع مالي بخش مسكن تعيين و هدف‌گذاري شده در 5 سال اول از افق طرح جامع، سالي 5درصد از كل مانده تسهيلات رهني مسكن، در بازار رهن ثانويه به فروش برسد.

با تشكيل اين بازار، سه هدف شامل افزايش توان اعطاي تسهيلات مسكن در بانك‌ها، تسهيل امكان دريافت تسهيلات از طريق كاهش دوره انتظار، كاهش يارانه نرخ سود و افزايش تدريجي سقف زماني تسهيلات خريد به 25 سال قرار است محقق شود.


فرصت يک ماهه به منتقدان طرح جامع

افق 13 ساله برنامه‌ريزي‌ها و سياست‌گذاري‌هاي دولت در بخش مسکن، رونمايي شد. طرح جامع مسکن مشتمل بر محورها و سرفصل‌هاي عملياتي و برنامه‌ريزي دولت در اين بخش، ديروز در حالي در وزارت راه و شهرسازي رونمايي شد که با پشت سر گذاشتن يک سال از افق تعيين شده، عملا اين برنامه براي 12 سال پيش رو از سال جاري تا پايان سال 1405، سياست‌هاي کلي و راهبردي اجرايي با محوريت تامين مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد را پيش روي دولت قرار مي‌دهد.

مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي، ديروز در تشريح جزئيات طرح جامع مسکن در جمع خبرنگاران، علت تاخير در رونمايي از اين طرح را که عمليات تدوين و انتشار آن حدود دو سال به طول انجاميد، وسواس زياد در انجام مطالعات و تدوين برنامه‌هاي پيش رو عنوان کردند.

کاهش شاخص دسترسي به مسکن از 8 تا 12 سال مهم‌ترين هدفي است که در طرح جامع مسکن مورد تاکيد قرار گرفته است.

شاخص دسترسي مسکن يا همان مدت زماني که يک خانوار با پس‌انداز تمام درآمد خود قادر به خريد مسکن مناسب خواهد بود، هم‌اکنون در کشور 12 سال است که در برنامه‌ريزي‌هاي طرح جامع پيش بيني شده است در صورت بهبود اوضاع اقتصاد کلان، خانوارها بتوانند با اتکا به کل درآمد خود طي 8 سال، صاحبخانه شوند.

آن طور که معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در توضيح نحوه آماده‌سازي و مطالعات نقشه راه دولت در يک دهه آينده براي هر گونه سياست‌گذاري در حوزه مسکن اعلام کرد، تفاوت اساسي اين طرح با برنامه‌هاي قبلي دولت در حوزه مسکن در توجه به سه مولفه اصلي است. به گفته حامد مظاهريان، طرح جامع مسکن با سه محور اصلي شامل: توجه به واقعيت اقتصاد کلان کشور، وضع موجود بخش مسکن و نقاط قوت و ضعف همه برنامه‌هاي گذشته در اين بخش، تدوين شده و از اين جهت با ساير برنامه‌هاي مسکن طي 6 دهه گذشته، تفاوت دارد. هر چند برنامه‌هاي عملياتي طرح جامع مسکن ديروز اعلام شد، اما سياست‌هاي کلي و راهبردي آن، نيمه سال گذشته از سوي وزارت راه وشهرسازي منتشر شده بود؛ در اين فاصله يکساله، از زمان انتشار سياست‌هاي کلي تا رونمايي روز گذشته از طرح جامع، وزارت راه و شهرسازي بخشي از برنامه‌هاي عملياتي درج شده در متن طرح را شروع کرده که از آن جمله مي‌توان به افزايش سقف تسهيلات نوسازي واحدهاي فرسوده تا 50 ميليون تومان به مدت 6 سال به ميزان سالانه 300 هزار فقره، پرداخت سالانه 200 هزار فقره وام نوسازي روستايي، افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن به 80 ميليون تومان و تفاهم بنياد مسکن به عنوان مجري طرح مسکن اجتماعي با وزارت تعاون براي ساخت سالانه 125 هزار واحد مسکن حمايتي اشاره کرد. همزمان با رونمايي از طرح جامع مسکن، از امروز دبيرخانه پايش اين طرح در دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي تشکيل مي‌شود که متناسب با ويژگي انعطاف‌پذيري و امکان پايش طرح، مسووليت دارد ضمن رصد تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن، نسبت به اصلاح و به‌ روزآوري محتواي طرح جامع اقدام کند. 

اين در حالي است که طرح جامع مسکن که روز گذشته در 52 صفحه رونمايي شد همچنان تا يک ماه ديگر به صورت پيش‌نويس خواهد بود و پس از جذب نظرات کارشناسي و اعمال اصلاحات احتمالي، تيرماه جاري به صورت نسخه نهايي شده منتشر مي‌شود. البته آن طور که معاون وزير راه‌وشهرسازي ديروز اعلام کرد، اين اصلاحات قطعا مربوط به موارد جزئي طرح خواهد بود و چارچوب اصلي و کليات آن امکان تغيير نخواهد داشت.


70 درصد نياز مسکن زير چتر حمايت
مدير بازنگري طرح جامع مسکن هم ديروز اعلام کرد: انتشار سياست‌ها و برنامه‌هاي عملياتي طرح جامع مسکن به اين معني نيست که تمام اين برنامه‌ها به فوريت و به صورت همزمان به اجرا در بيايد و اولويت اجراي اين سياست‌ها با خانوارهاي محروم و نيازمند حمايت است. به گفته فردين يزداني، بر مبناي مطالعات طرح جامع مسکن ساخت و تامين سالانه بيش از 600 هزار واحد مسکوني براي اقشار کم‌درآمد و نيازمند حمايت دولت برنامه‌ريزي شده است؛ اين در حالي است که 30 درصد از نياز به مسکن مربوط به اقشار طبقات متوسط رو به بالا است که به صورت طبيعي نياز خود را در بازار آزاد تامين مي‌کنند و نيازمند حمايت دولت نيستند. البته اين درصد در سال 84، معادل 50 درصد يا نيمي از نياز به مسکن در کشور بوده است که به دلايل متعدد طي 10 سال گذشته به 30 درصد کاهش يافته است و هم اکنون افراد بيشتري نيازمند مداخله دولت براي تامين مسکن هستند. 

مسوولان وزارت راه وشهرسازي در ادامه از انعقاد قرارداد ساخت 8700 واحد مسکوني حمايتي خبر دادند. به گفته مظاهريان، بنياد مسکن به عنوان مجري طرح مسکن اجتماعي، با همکاري سازمان ملي زمين و مسکن، سازمان بهزيستي، بنياد مستضعفان و خيرين مسکن‌ساز براي ساخت اين واحدها تفاهم کرده است و هر کدام از ارگان‌هاي ياد شده تامين بخشي از هزينه ساخت اين واحدها را متقبل شده‌اند. تامين زمين براي ساخت اين واحدها، از سوي سازمان ملي زمين و مسکن وابسته به وزارت راه‌وشهرسازي انجام خواهد گرفت.