عوامل موثر در تعيين قيمت مسکن چيست؟

جهش قيمت‌ها در سال 91 موثر از چند عامل بود که مقابله با اين عوامل مي‌تواند دوباره آينده بازار مسکن را با چالش مواجه کند. 

به گزارش خبرنگار مهر، جهش‌هاي يکباره قيمت مسکن که در سال هاي 86 و 91 اتفاق افتاد، نه تنها يک عقب گرد در اقتصاد کشور بود بلکه آثار اين جهش هاي قيمتي تا سال ها بر اقتصاد خانوارها باقي مي ماند و رکود پس از اين سونامي قيمت، توليد را در بازار مسکن به حالت نيمه تعطيل درمي آورد. به همين جهت اغلب کارشناسان و اقتصاددانان به دنبال يافتن راهکارهايي براي بازار مسکن هستند تا اين بازار از حالت سرمايه‌اي خارج شده و يا با سونامي قيمت ها مواجه نشود.


اما عوامل مختلفي در بازار مسکن وجود دارد که مانعي براي ثبات قيمت‌ها است به خصوص ورود دلالان به اين بازار که هميشه، مسکن را با تلاطم مواجه کرده است. آمارها حاکي از آن است که در زمان سونامي قيمت‌ها در سال 91 ، تشکيل سرمايه در بخش مستغلات به 43.8 درصد رسيد در حاليکه تشکيل سرمايه در بخش ساختمان بيش از 60 درصد کاهش يافت که اين نشاندهنده حضور دلالان و سرمايه گذاراني است که تنها منجر به رشد قيمت ساختمان شدند.


اين در حالي است که سهم مسکن از تشکيل سرمايه ثابت حدود ?? درصد، از اشتغال مستمر ?? درصد، از تسهيلات بانکي ?? درصد، از کل گردش نقدينگي کشور ?? الي ?? درصد، سهم دولت از کل سرمايه‌گذاري بخش مسکن نيم درصد الي ? درصد و سهم مسکن از بودجه خانوار حدود ?? درصد است که تاثير اين بخش در کل اقتصاد کشور را نشان مي‌دهد.


يکي از عوامل مهم تاثير گذار در سونامي قيمت ها در بازار مسکن، ورود بانک ها به ساخت و ساز و فروش مسکن بود. شرکت‌هاي سرمايه گذاري که از سوي بانک‌ها تشکيل شدند با استفاده از سپرده گذاري مردم، وارد  بازار مسکن شدند و چندبرابر قيمت منطقه، واحدهاي خود را پيش فروش کردند.


در واقع بانک‌ها با پشتوانه اعتباري و مالي که در اختيار داشتند در بازار مسکن با مقبوليت اجتماعي روبرو شدند که همين موضوع باعث شد قيمت هر واحدي که از سوي اين شرکت‌ها تعيين مي شد بيشتر از قيمت ديگر واحدهاي مسکوني باشد به همين دليل پايه قيمت‌ها در مناطق مختلف به خصوص شمال تهران افزايش يافت.


همچنين اين شرکت‌هاي سرمايه گذاري به ساخت و ساز برج‌هاي لوکس وارد شدند به خصوص در مناطقي که بنابر طرح جامع مسکن نبايد ساختمان‌هاي چند طبقه ساخته مي‌شد بنابراين ساخت و ساز در مناطقي که تعداد واحدهاي بالايي در آن وجود ندارد، با رشد تقاضا مواجه شده و ناگهان قيمت‌ها را چند برابر افزايش داد.


در اين خصوص عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي گفته بود که سوق دادن منابع به سمت سوداگري از عواملي است که منجر به افزايش قيمت مسکن و سوداگري در اين بخش شد. همچنين بخش عمده تقاضاها نيز سوداگرانه است و متاسفانه اين تقاضاهاي سوداگرانه است که از طريق سيستم بانکي تامين مالي مي‌شود.


همچنين حسام عقبايي رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاک هم ورود بانک ها به حوزه ساخت و ساز مسکن را موجب افزايش چندبرابري قيمت ها در اين بخش دانست و گفته بود: بانک ها در سال‌هاي گذشته وارد ساخت آپارتمان هاي لوکس شدند و قيمت‌گذاري را در هر منطقه افزايش دادند، بنابراين گاهي تا 20 درصد بيشتر آپارتمان‌هاي لوکس خود را پيش فروش مي‌کردند.


براساس اين گزارش، موضوع ديگري که از عوامل موثر بر قيمت مسکن عنوان شده است، ارايه مجوزهاي ساخت و ساز برخلاف طرح تفصيلي شهرها بوده است که ارزش يک زمين را به چند برابر افزايش داد. در واقع ارزش زميني که تنها اجازه ساخت يک يا دوطبقه داشته باشد کمتر از زميني با مجوز ساخت چندين طبقه است به همين دليل ارايه مجوزهاي بي ضابطه براي ساخت و ساز، ارزش افزوده زمين‌ها را بالا برد که همين موضوع از دلايل مهم جهش يکباره قيمت مسکن در سال 91 است.


آمارها حاکي از آن است که ارايه مجوزهاي بي رويه در ساخت و ساز موجب افزايش 9 برابري قيمت زمين شد و از آنجاييکه سهم زمين در قيمت مسکن بالا است بنابراين قيمت آپارتمان هم با رشد 6 برابري مواجه شد و تقاضاي سوداگرانه را در اين بخش افزايش داد. البته بايد به اين عوامل رشد قيمت ارز را هم اضافه کرد.


پس از افزايش نرخ ارز، قيمت مصالح ساختماني هم با رشد زيادي مواجه شد و همين امر قيمت تمام شده ساخت مسکن را افزايش داد که اين عامل در کنار ارايه مجوزهاي بي‌ضابطه و سرمايه گذاري سوداگرايانه در بخش مسکن، سونامي قيمت‌ها را در سال 91 به وجود آورد.


با شناخت اين عوامل، دولت به دنبال اين است که با کوتاه کردن دست سوداگران از بازار مسکن و کنترل مجوزهاي در اين بازار، از جهش دوباره قيمت ها جلوگيري کند که در اين راستا هم بازبيني طرح جامع مسکن، پيشنهاداتي در مورد راه اندازي ليزينگ مسکن و صندوق هاي ساختمان و زمين مطرح شده است. اما بايد ديد که دولت تا چه حد در اجراي اين سياست ها و کنترل قيمت ها در بازار مسکن موفق است.


 


عوامل موثر بر قيمت هاي مسکن چيستند؟


در اين بخش واکنش قيمت هاي مسکن به سه شوکي که در بالا مورد اشاره قرار گرفت، بررسي مي شود. قبل از برآورد کردن، اين سوال پيش مي آيد که آيا رابطه بين اين متغيرها علت و معلولي است يا تنها وجود همزماني را نشان مي دهد. نتيجه اين تست ها نشان مي دهد که تاثير عوامل مورد بررسي بر قيمت هاي مسکن


معني دار است. البته در مورد اندازه دقيق اين تاثيرات نااطميناني وجود دارد. با اين حال، هر پاسخ از نظر تئوريک علامت درست را دارد و بعيد است که نتايجي که به دست مي آيد، اتفاقي باشد.


در اين ميان همچنين در مورد مدل مناسب براي مطالعه اين ارتباطات پويا نااطميناني وجود دارد زيرا مدل VAR که در اين مقاله مورد بررسي قرار گرفته، تنها يکي از مدل هايي است که مي توان استفاده کرد. به علاوه، مناسب بودن فروضي که براي مدل VAR مورد استفاده قرار مي گيرد (مانند ترتيب مناسب متغيرها) را مي توان زير سوال برد.


 


شوک توليد ناخالص داخلي


انتظار مي رود که افزايش نرخ رشد درآمد ملي در طول زمان به افزايش قيمت مسکن منجر شود و اين انتظار با داده ها سازگار است (نمودار دو را ملاحظه کنيد). يک تشابه گسترده در اين امر بين کشورهاي مختلف وجود دارد. تخمين هاي نقطه اي نشان مي دهد که افزايش در رشد توليد ناخالص داخلي (حتي با وجودي که در همان حال نرخ هاي بهره حقيقي نيز افزايش مي يابد) يک تاثير پايدار و مثبت بر قيمت هاي مسکن دارد. يک افزايش يک درصدي در نرخ رشد توليد ناخالص داخلي پس از سه سال با يک افزايش ? تا ? درصدي در قيمت مسکن همراه مي شود. برآوردها نشان مي دهد که اين رابطه در ايرلند بزرگتر است. اين امر تا حدودي به خاطر بالا بودن مقاومت شوک ها به توليد ملي در ايرلند است. اين حقيقت تا حدودي به اين امر بر مي گردد که شوک هاي درآمد ملي در ايرلند پايداري بيشتري دارد، طوري که يک افزايش نامنتظره در نرخ رشد توليد ناخالص داخلي اين کشور با رشد بالاتر توليد ناخالص داخلي در طول چند سال پس از آن همراه مي شود.


 


شوک نرخ هاي بهره


تخمين هاي نقطه اي همچنين نشان مي دهند که کاهش در نرخ هاي بهره حقيقي در طول زمان به افزايش در قيمت هاي مسکن منجر مي شود (نمودار سه). اين امر در صورتي که نرخ بهره بلندمدت حقيقي يا نرخ بهره کوتاه مدت حقيقي در مدل وارد شود باز هم صادق است. کاهشي به اندازه ??? واحد پايه در نرخ هاي بهره کوتاه مدت حقيقي در طول يک سال به يک افزايش ½–? واحد درصدي در قيمت هاي مسکن منجر مي شود. براي همه کشورها، واکنش قيمت هاي مسکن به کاهش در نرخ هاي بهره بلندمدت ضعيف تر است. همان طور که در بالا اشاره شد، تفاوتي که در آثار نرخ هاي بهره بلندمدت و کوتاه مدت وجود دارد را مي توان به نواقص بازار سرمايه نسبت داد.


 


شوک قيمت هاي سهام


در تمام کشورهاي تحت بررسي، بين تغييرات قيمت هاي سهام و مسکن يک رابطه مستقيم وجود دارد(نمودار ?). تخمين نقطه اي نشان مي دهد که با يک افزايش سه درصدي در قيمت سهام قيمت مسکن در ايالات متحده، کانادا و ايرلند پس از سه سال حدود يک درصد و در استراليا و هلند حدود دو درصد افزايش مي يابد. در بريتانيا اثر بسيار بزرگتري وجود دارد و قيمت مسکن معمولا پس از سه سال به اندازه ? درصد افزايش پيدا مي کند.


واکنش مثبت قيمت هاي مسکن به تغيير در قيمت هاي سهام مي تواند به اين دليل باشد که با توجه به تغييرات قيمت هاي سهام مي توان رشد درآمد ملي آتي را حدس زد. در بريتانيا يک افزايش ?? درصدي در قيمت هاي سهام با ?/? درصد رشد درآمد ملي بيشتر در طول سه سال همراه مي شود. در استراليا، چنين شوکي با يک افزايش ?/? درصدي در رشد درآمد ملي همراه است. با اين حال، در کل، به نظر نمي رسد که واکنش درآمد ملي به تغييرات قيمت سهام براي توضيح اثر کامل قيمت هاي سهام بر قيمت مسکن به اندازه کافي بزرگ باشد. اين امر، همراه با اين مشاهده که مالکيت سهام در اغلب کشورهاي تحت مطالعه کاملا رواج دارد نشان مي دهد که بخشي از ثروت خانوارها که به شکل سهام نگهداري مي شود، بر تقاضاي مسکن موثر است.


به نظر مي رسد که اثر نوسانات قيمت سهام بر قيمت هاي مسکن در ايالات متحده کوچک تر از برخي از کشورهاي ديگر است. اين امر با توجه به آنکه مالکيت در ايالات متحده نسبتا رواج دارد، عجيب است. شايد بتوان اين مشاهده را به اين واقعيت نسبت داد که خانوارها در ايالات متحده فکر مي کنند که عايديشان از بازار سهام پايدار نيست. دليل ديگر مي تواند اين باشد که سرمايه گذاري در بازار سهام و بازار مسکن جانشين همديگرند. در واقع، در دوره هايي که جريان هاي سرمايه گذاري بالايي در بازارهاي سهام وجود دارد، ممکن است تقاضاي سرمايه گذاري در مسکن کاهش يابد و همين امر باعث مي شود در طول دوره هاي رشد نسبتا شديد قيمت سهام، قيمت هاي مسکن با سرعت کمتري افزايش يابد.