نبود خريدار در بازار خريد و فروش مسکن، وام 80 ميليوني هم اثرگذار نخواهد بود


هر سال با پايان يافتن امتحانات در خردادماه و فراغ دانش‌آموزان از تحصيل، بازار مسکن با افزايش تحرکات اجاره‌اي و خريد و فروش روبع‌رو مي‌شود، اما چند سالي است بازار مسکن ديگر آن شور و حال را ندارد و تنها بخش اجاره آن هم به‌دليل قرارداد‌هاي يک‌ساله‌اش تکانه‌اي را تجربه مي‌کند.

مريم مهران

رکود، بازار مسکن را به کسادي کشانده و براي سرمايه‌گذاري ناامن کرده و اين اتفاق در حالي رخ داده است که رونق اين بازار تاثير مثبتي نيز در ايجاد اشتغال دارد و هر مسکن متوسط 150 شغل مستقيم و هزار شغل غيرمستقيم ايجاد مي‌کند.

علل رکود مسکن از زواياي مختلفي قابل بررسي است، اما به‌هرحال ميزان سازندگان مسکن و تقاضاي ورود به اين بازار براي سرمايه‌گذاري با سردي مواجه شده است.

سازندگان مسکن به دليل مشکلاتي که در تامين پارکينگ‌ها دارند و به دليل محدوديت فضايي از نظر تراکمي به مشکل خورده‌اند و اين موضوع به کاهش صدور پروانه‌هاي ساختماني منجر شده است.

همچنين بالا رفتن قيمت ساخت نيز يکي ديگر از علل بي‌رونقي بازار مسکن در سال‌هاي اخير بود. رشد 60 درصدي نرخ مسکن در حالي که افزايش توانايي خريد وجود نداشته است، باعث شد بازار از شور و حال بيفتد. گراني کارگر، نبود نقدينگي، عوارض روزافزون شهرداري‌ها و تغييرات نرخ مصالح ساختماني نيز بار هزينه‌اي ساخت مسکن را بر گردن بساز و بفروش‌ها بيشتر کرد و اين صنف را دچار نا اميدي کرد.

آنچه در اين ميان جالب است، عدم خروج از رکود دراين مدت زمان طولاني است، زيرا رکود در بازار مدت زمان معيني بين دو تا 4 سال دارد. در اين زمان يکي از طرفين معامله حال خريدار يا عرضه‌کننده شکست را پذيرفته و خريد و فروش دوباره آغاز مي‌شود.

در زمان رکود پس از توقف خريد توسط خريداران، عرضه‌کننده‌ها پس از مدتي کاهش نرخ مي‌دهند و يا اينکه توانايي خريد مردم در مدت رکود افزايش مي‌يابد. در اين حين خريدار دوباره وارد بازار مي‌شود. پس از مدتي عرضه‌کننده بازار را مناسب براي افزايش قيمت مي‌يابد و با بالا رفتن قيمت‌ها پس از مدتي دوباره توقف خريد اتفاق مي‌افتد؛ اين روند عادي بازار مسکن است، اما اين بار نه عرضه‌کننده‌ها قيمت را کاهش دادند و نه خريداران دست پري براي خريد داشتند.

بانک‌ها برندگان اصلي رکود مسکن

توقف خريد و فروش در مسکن سرمايه‌ها را به سمت بانک‌ها برد و سرمايه‌گذاران نيز به دليل سودده بودن بانک‌ها و نبود ريسک خواب سرمايه و همچنين نياز نداشتن به انتظار طولاني از اين روند راضي هستند.

خريداران نيز دست خالي با افزايش چشمگير قيمت مسکن مواجه شده‌اند و گذشت از زماني که مي‌توانستند با اندکي پس‌انداز و وام مسکن چند ميليوني سقفي بالاي سر داشته باشند. اين مسايل با بر هم زدن شرايط، رکود را در يکي از پر منفعت‌ترين فعاليت‌هاي اقتصادي کشور رقم زد.

وام 80ميليوني لرزه‌اي در بازار بي‌حال مسکن

دولت براي ايجاد حيات در بازار مسکن تلاش کرد تا با افزاش رقم وام‌هاي بانکي، شور و هيجان را به بازار مسکن باز گرداند، اما آيا اين نرخ‌هاي وام با اقساط بالاي 800 هزار تومان و سود 24 رصد مي‌تواند دوباره شوق خريد خانه را دردل کارمندان با حقوق‌هاي اين چنيني وارد کند؟

پرداخت وام 80 ميليوني هفته گذشته تصويب شد و انتظار مي‌رود تحرکي در آشفته بازار مسکن ايجاد کند. همچنين تغيير در نرخ سودهاي بانکي و کاهش آنها شايد بتواند به زنده کردن اين بازار کمک کند، اما مديريت اين بازار نيازمند برنامه‌ريزي و حمايت است تا خريدار و فروشنده و سرمايه‌گذار اين بخش با آرامش بيشتر بتوانند وارد گود شوند، زيرا تجربه ثابت کرده است افزايش نرخ وام‌هاي بانکي بيشتر باعث ايجاد تورم در نرخ مسکن شده و اين افزايش نقدينگي به جاي اينکه باعث افزايش توانايي خريد شود و خريدار را به سمت گزينه‌هاي بهتر و بزرگتر ببرد، باعث افزايش نرخ مسکن شده است.

مسکن‌هاي بي‌خريدار

ايرج رهبر، رييس کانون سراسري انبوه‌سازان مسکن تهران در گفت‌وگو با خبرگزاري خبرآنلاين با اشاره به تصويب وام 80 ميليوني خريد و 60 ميليوني ساخت مسکن گفت: «اين تسهيلات در مدت طولاني حدود يک سال به بازار مسکن کمک خواهد گرد، زيرا حداقل يک‌سال زمان مي‌برد تا سرمايه‌گذاران بانکي بتوانند بر روي سپرده‌هايشان اين وام را دريافت کنند

وي تصريح کرد: «افزايش نرخ وام مسکن و ساخت چند حسن دارد و تحرکاتي در بازار مسکن ايجاد خواهد کرد، اما اميدواريم محدوديت‌ها در اين بخش برداشته شود

رهبر با اشاره به کافي نبودن ميزان سرمايه در نظر گرفته شده براي اين تسهيلات گفت: «وام‌هايي که اعلام کردند، 80، 60 و 40ميليون تومان است که شرايط خاصي دارد و بايد سرمايه‌گذاري يک‌ساله‌اي انجام شود. همچنين تعداد وام‌ها بيش از 80 هزار فقره در سال نيست و اين محدوديت گرچه برخروج از رکود موثر است، اما بين يک ميليون و 200 هزار تا 500 هزار واحد مسکوني در کشور نياز است که تنها 80 هزار مورد آن با اين وام در کشور فراهم مي‌شود که اين درصدي نيست که تاثير آن‌چناني داشته باشد

رييس کانون سراسري انبوه‌سازان مسکن تهران با اشاره به وام ساخت مسکن نيز اظهار داشت: «با 60 ميليون تومان وام با بهره 24 درصدي منابع مالي گراني براي ساخت فراهم شده است که باعث کاهش قيمت مسکن نمي‌شود

وي با اشاره به دپو شدن مسکن‌ها در دو سال گذشته گفت: «در حال حاضر مسکن‌هاي توليدي دو سال گذشته روي دست سازنده مانده و خريداري وجود ندارد تا با بازگشت سرمايه سازنده‌ها اقدام به ساخت مسکن جديد کنند

ايرج رهبر تاکيد کرد: «براي آينده مسکن بايد برنامه‌ريزي‌ها به‌گونه‌اي باشد که خريدار و سازنده در کنار هم پيش بروند

اين کارشناس بخش مسکن با اشاره به تاثير موقت کاهش نرخ سود بانکي بر بازار مسکن گفت: «کاهش نرخ هم مي‌توانست تاثير داشته باشد، زيرا در حال حاظر هر کسي که کمي سرمايه دارد، به دليل سهل‌الوصول بودن سود آن را در بانک مي‌گذارد؛ البته کاهش دو درصدي سود پرداختي آن‌قدر نيست که سپرده‌گذار ريسک خارج کردن سپرده از بانک‌ها را بپذيرد و تاثير شگرفي در خروج سرمايه از بانک‌ها ندارد. همچنين دليل ندارد حتما اين سرمايه خارج شد به سمت بازار راکد مسکن هدايت شود، زيرا در اين گونه مواقع سرمايه‌ها به سمت فعاليت‌هاي پرسودتر مانند طلا، دلار، واردات، صادرات و بازرگاني مي‌رود و بازار مسکن بايد فعال باشد تا اين سرمايه را جذب کند