پيش‌بيني بازار اجاره مسکن در تابستان

عضو هيات‌ رئيسه اتحاديه املاک تهران بر اين باور است که امسال بازار اجاره‌بها با افزايش قيمت همراه نخواهد بود، چرا که ديگر شاخص افزايش قيمت در بازار وجود ندارد. 


مصطفي قلي‌خسروي در گفت‌وگو با اقتصادنيوز شاخص‌هاي بازار اجاره مسکن را تشريح کرد و گفت: با شروع ارديبهشت‌ماه هر سال فصل جابه‌جايي اجاره‌نشينان نيز آغاز مي‌شود. آنچه تاکنون توانسته بيشترين تاثير را بر افزايش قيمت‌ها در بازار اجاره مسکن داشته باشد، جو رواني حاکم بر اين بازار بوده است. چرا که همواره جو رواني بر قيمت‌ها اثرگذار بوده است. 


وي افزود: شوک‌هاي خبري براي بازار همگي همچون جو رواني بازار را تحت تاثير قرار مي‌دهد. اخباري همچون تعطيلي مسکن مهر و ساخت و ساز دوباره آن هر بار مي‌تواند جو رواني بازار را تغيير دهد. هر يک از اين اخبار آثار منفي رواني براي قيمت‌ها داشته است به گونه‌اي که اين توهم به مالک وارد مي‌شد که ملکش ارزش بسيار بالايي نسبت به ساير ملک‌ها دارد و همين امر منجر به افزايش قيمت‌ها مي‌شود. با هر بار افزايش و تصميم دولت براي ميزان وام مسکن، شوکي به بازار وارد مي‌شود. 


به گفته خسروي ، برخي با بيان اينکه قيمت آب يا مصارف ديگر افزايش يافته است مي‌گويند جمعيت افزايش يافته است و به تبع آن هم قيمت مسکن رو به افزايش است. در اين ميان سازنده هم که منتظر چنين فرصتي است بر قيمت اجاره ملک مي‌افزايد و همين امر باعث چشم و هم‌چشمي افزايش قيمت مسکن مي‌شود. گاهي حتي يک نقد سياسي بر اقتصاد هم مي‌تواند اثرگذاري جدي بر اين بازار داشته باشد، پس نتيجه‌گيري مي‌شود که جامعه درگير جو رواني افزايش قيمت‌هاست و بايد راهي براي آرام شدن اين جو رواني در نظر گرفته شود. به نظر من آن راه، اطلاع‌رساني بيشتر به مردم است، اينکه مراقب محرک‌هاي بازار باشند.


وي در پيش بيني خود از بازار اجاره مسکن در تابستان افزود: با توجه به تفاهمنامه لوزان و روند مثبت بازار، به اين بازار خوش‌بين هستم. اما براي اينکه اين بازار به ثبات برسد، اندکي زمان لازم است و معتقدم ابتداي سال 1395، مسکن به قيمت واقعي خود مي‌رسد و شکوفا مي‌شود. به نظر مي‌رسد سعي دولت يازدهم بر اين است که قيمت مسکن و مصالح تا همين جايي که هست، حفظ شود و افزايش نداشته باشد، به اين دليل که مي‌خواهند اين بازار را به ثبات برسانند. وقتي که وزير راه و شهرسازي از برنامه‌اي براي پيش‌فروش‌ها صحبت مي‌کند و مي‌گويد، مي‌خواهد براي پيش‌فروش‌ها در بانک حسابي اختصاص دهد، نويد ثبات بازار مسکن به گوش مي‌رسد. بنابراين وزير مسکن به ثبات اقتصادي در مسکن مي‌انديشد.


عضو هيات‌رئيسه اتحاديه املاک تهران اظها کرد: هر يک از عوامل به ميزان مشخصي بر بازار اثر گذارند. بنابراين اين وظيفه دولت‌هاست که به مردم تسهيلات دهند، پس وجود وام براي بازار لازم است، اما با برنامه‌ريزي دقيق و سنجيده. در حال حاضر اين وام‌ها کافي نيستند، وامي کافي است که بتواند سهمي از هزينه خريد مسکن را تامين کند نه اينکه به بازار جو افزايش قيمت دهد. شايد اگر ثبات اقتصادي ايجاد شود، دولت قادر باشد حتي تا 80 درصد هزينه ملک هم وام دهد و خريدار مسکن تنها 20 درصد همچون کشورهاي پيشرفته سرمايه‌گذاري کند. اما ما همچنان در مسير توسعه هستيم و اين وام‌ها نياز بازار است. در مواردي ديگر حضور سازمان‌هاي مرتبط با مسکن است که بايد کمي کنترل شود. به طور مثال در زمينه ساخت و ساز و قيمت‌گذاري مسکن بايد گاهي ترمز شهرداري‌ها را کشيد و مانع تراکم‌فروشي‌ها شد. در برخي موارد شهرداري‌ها اعلام کرده‌اند که مي‌خواهند بافت فرسوده را احيا کنند، خب اين مساله بسيار خوب است، اما نبايد در مقابل تراکم‌فروشي و طرح تشويق افزايش طبقات هم داده شود، اما تسهيلات شهرداري نسبت به ساخت و ساز بايد بيشتر شود.


وي تصريح کرد: يکي ديگر از عوامل موثر بر بازار مسکن به ويژه بازار اجاره‌بها،‌ بانک‌ها هستند. به گونه‌اي که رسالت بانک اين نيست که ساختمان بسازد، بلکه بايد تسهيلات دهد تا ساخت و سازها رونق گيرد و بازار متعادل شود، در صورتي که اين رويه پيش گرفته نمي‌شود و جو ديگري به بازار وارد مي‌شود. عامل مهم ديگر توقف عملياتي پروژه‌هاست. به طور مثال طرح مسکن اجتماعي و طرح‌هايي از اين دست مي‌توانند بازار را با سردرگمي همراه کنند. شايد اين جو رواني براي بازار مثبت باشد اما مي‌تواند مدتي بازار را تحت تاثير خود قرار دهد.


خسروي با بيان اينکه در حال حاضر هيچ نرخ واحدي براي مسکن وجود ندارد گفت: نرخ را بازار تعيين مي‌کند و مالک نيز بر اساس حق مالکيت خود بر ملک قيمت‌گذاري مي‌کند. در دولت نهم برنامه‌اي براي نظارت بر قيمت مسکن تعيين شد و به زور تعزيرات دستوراتي اعمال شد اما ديري نپاييد که اين امر اجرايي نشد و اکنون نيز نرخ پايه‌اي براي اجاره مسکن وجود ندارد. پايه نرخ را بازار تعيين مي‌کند و ما بايد مردم را در بازي شريک کنيم، بيايند ساخت و ساز کنند و بازار را رونق دهند و در اين زمان قيمت‌ها به دليل عرضه زياد تعديل شود. مشارکت‌هاي مدني، در کنار مشارکت‌هاي مالي و مشارکت‌هاي ساخت و ساز کمک‌کننده اين بازار خواهد بود و قيمت‌ها را کاهش مي‌دهد. بايد در نظر داشت، دولت هر چقدر هم که قوي باشد، نمي‌تواند به تنهايي اين همه بازار را فعال کند و بچرخاند.


وي در ادامه عنوان کرد: امسال نه‌تنها افزايش نرخ اجاره نخواهيم داشت، بلکه حتي رشد نرخ اجاره‌بها از شاخص تورم عبور نخواهد کرد.


خسروي خاطرنشان کرد: رشد نرخ اجاره مسکن در سال جاري زير شاخص تورم خواهد بود. چراکه ديگر آن ناآرامي‌ها و فراز و نشيب‌ها از بازار مسکن دور و براي مسکن تمام شده است. اکنون که کشور توانايي برطرف کردن برخي مسائل هسته‌اي را يافته است و کشورهاي طرف مقابل به اين مهم رسيده‌اند که بايد با کشور غني همچون ايران مذاکره کنند، راه روشني در پيش‌رو است. اکنون که ثبات سياسي در راه است، ثبات اقتصادي در انتظار بازارهاي داخلي است. آنها به اين بلوغ فکري رسيده‌اند که بايد با ما تعامل داشته باشند، پس وقتي تعامل داشتند بازارها يکي پس از ديگري رشد مي‌کنند و در کنار همه اينها مسکن به ثبات و آرامش مي‌رسد و آن زمان است که دوباره اجاره‌نشيني خوش‌نشيني مي‌شود.