قوانين مربوط به خريد و فروش املاک رهني يا املاکي که در رهن بانک ها هستند

يکي از مشکلاتي که امروزه در خريد و فروش املاک به وجود آمده و باعث ايجاد دعاوي بسياري در دادگاهها شده، مشکل خريد و فروش املاکي است که در رهن بانک ميباشد.
ماده 793 قانون مدني بيان ميدارد: راهن نميتواند در رهن تصرفي کند که منافي حق مرتهن باشد؛ مگر به اذن مرتهن. نظر مشهور فقهاي اماميه بر اين است که تصرفات ناقل ملکيت از سوي راهن را در مورد رهن نافذ نميداند.
حضرت امام خميني (ره) نيز در تحريرالوسيله در مسئله 19 باب رهن بيان ميکند: لايجوز للراهن التصرف فيالرهن الا باذن المرتهن، سواء کان ناقلاً للعين کالبيع او المنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع…
اين نظر با همه شهرتي که پيدا کرده است، که مبناي آن حفظ مالکيت راهن و جلوگيري از ضرر مرتهن است، قابل انتقاد به نظر ميرسد؛ زيرا حق مرتهن نسبت به مال مرهون يک حق عيني است و يکي از نتايج عيني بودن حق اين است که در برابر همه قابل استناد است و اعتبار آن محدود به رابطه راهن و مرتهن نيست؛ چون حق عيني مرتهن پيش از انتقال به سود او ايجاد شده است و مالک و خريدار نميتوانند با تراضي آن را از بين ببرند. حق مرتهن همراه ملک است و در دست هر که باشد، تفاوت نميکند.
واقعيات امروز جامعه و عرف مردم سعي در پذيرش اين نوع معاملات دارد و غير نافذ دانستن اين نوع معاملات حتي بعضي مواقع مخالف انصاف به نظر ميرسد. شايد به همين دليل در آراي ديوان عالي کشور هم تضادهايي ديده ميشود. درمذاکرات اعضاي ديوان عالي کشور نيز بطلان اين معاملات خلاف انصاف دانسته شده است.
در سـيـستمهاي مختلف حقوقي ازجمله کشورهاي کامنلو در کنار عرف و عادت که مبناي حقوقي اين گونه کشورها ميباشد، چيز ديگري به نام انصاف هم وجود دارد که قاضي در مقام رسيدگي به دعوا در تنگنا قرار نگرفته و بتواند بر مبناي انصاف اتخاذ تصميم نمايد.
بنابراين در اين گونه موارد اگر ما بخواهيم چشمهاي خود را ببنديم و بگوييم چون عرصه و اعياني مورد رهن قرار گرفته، حقوق کسب و پيشه مغازهها هم جزو رهن بوده و طبق ماده 793 قانون مدني واگذاري ايـن حـقـوق صحيح نبوده است، برخلاف انصاف حکم نمودهايم و5 مستأجر را که هر کدام متکفل مخارج چند سر عايله هستند، از محل کسب خود راندهايم.
واقعيت اين است، بسياري از مردم براي خريد ملک از وامهاي بانکي استفاده ميکنند و جهت وثيقه دين، ملک خود را در رهن بانک ميگذارند که مدت اين وامها هم بسيار طولاني است و نميتوان مالک را براي اين مدت طولاني از نقل و انتقال ملک خودش منع نمود. همچنين بسياري از سازندگان عمده املاک پس از خريد زمين از وامهاي بانکي جهت ساخت و ساز استفاده ميکنند و سپس اين املاک را به فروش ميرسانند که ناديده گرفتن اين واقعيات حتي سبب ضربه به نظام اقتصادي کشور خواهد شد. در اين ميان، علاوه بر تضاد آراي شعب ديوان عالي کشور، آراي وحدت رويه و اصراري ديوان عالي کشور هم داراي تضاد است.
در اين خصوص ابتدا به رأي وحدت رويه شماره 620 مورخ 20 آبان 1376 که در تعارض آراي شعب 21 و 14 ديوان عالي کشور صادر شده است، ميپردازيم و سپس آراي هيئت عمومي حقوقي ديوان عالي کشور را بررسي ميکنيم.
در تاريخ 2 خردادماه 1372 بانک صادرات استان مازندران دادخواستي به طرفيت خواهانها به خواسته ابطال فروشنامه مورخ 7 آبان 1369 و خلع يد خواندگان به شعبه حقوقي يک قـائمشهر تقديم داشته است. با اين توضيح که در زمان واگذاري سرقفلي مغازه در تاريخ 7 آبان 1369 ملک در رهن بانک بوده و راهن بدون اخذ مجوز از بانک اقدام به واگذاري سرقفلي نموده است.
شعبه بدوي ياد شده پس از رسيدگي، حکم بر ابطال قرارداد و خلع يد خوانده را صادر نموده است و پس از درخواست تجديدنظر از حکم صادر شده، شعبه 21 ديوان عالي کشور در مقام تجديدنظرخواهي چنين رأي داده است. مستفاد از ماده 7 قرارداد، اموال و اسناد مشروح در قرارداد در رهن بانک قرار گرفته و بانک قبض رهن را به عمل آورده است و سپس مورد رهن مجدداً به عنوان امانت در تصرف خريدار قرار گرفته تا از منافع آن استفاده نمايد. اين است که موضوع رهن صرفاً عرصه و اعياني پلاک 1413 بوده نه منافع آن؛ زيرا صريحاً پس از انعکاس قبض عين مرهونه توسط مرتهن در سند، مجدداً ملک مذکور جهت استفاده از منافع آن به تصرف طرف قرارداد داده شده است و آنچه درنهايت به خوانده رديف اول واگذار شده، با توجه به قرارداد عادي مورخ 7 آبان 1369 و با توجه به تعيين مالالاجاره و عنوان مستأجر، منافع ملک بوده که مالک حق استفاده از آن را داشته است. بنابراين تصرف مالک در اين حد و واگذاري منافع به مستأجر منافي حق مرتهن با مقررات ماده 793 قانون مدني نبوده و ايراد و اعتراض تجديدنظر خواه تا اين حد وارد و دادنـامـه تجديدنظر خواسته واجد ايراد قضايي است.
امـا در پـرونـده کلاسه8045 /14/17 مورخ 12 خرداد 1372 بانک صادرات اسـتـان مـازنـدران دادخـواسـتي به خـواسـتـه ابـطـال فـروشـنامه عادي مورخ 11 مهر 1366 فيمابين خواندگان و خلع يد خوانده رديف اول به دادگاه حقوقي يک قائمشهر تقديم داشته است. با اين توضيح که خوانده رديف دوم سرقفلي ملکي را که در رهن بانک بوده، بدون اجازه بانک در تاريخ 11 مهر 1366 به خوانده رديف اول واگذار کرده است و دادگاه با اين استدلال که واگذاري سرقفلي مغازه بدون اذن مرتهن وجاهت نداشته، با استناد به ماده 793 قانون مدني، حکم بر ابطال فروشنامه عادي مورخ 11 مهر 1362 تنظيمي بين خواندگان و خلع از مغازه حکم صادر کرده است. سپس محکوم عليه از حکم دادگاه تقاضاي تجديدنظر نموده که شعبه 14 ديوان عالي کشور پس از رسيدگي به مورد چنين رأي داده است: با توجه به مندرجات پرونده، اعتراض مؤثري به عمل نيامده و چون رأي تجديدنظر خواسته فاقد اشکال قانوني است، تأييد ميشود.
بيشتر استدلال موافقان رأي شعبه 21 ديوان عالي کشور اين است که عرصه و اعيان ملک در رهن بوده و منافع در اختيار خود راهن پس راهن ميتوانسته حق کسب يا پيشه يا تجارت را به ديگري واگذار کند؛ اما مخالفان اين نظر و موافقان رأي شعبه 14 ديوان عالي کشور بيشتر استدلالشان بر پايه ماده 793 و مسئله 18 باب رهن تحريرالوسيله (که قبلاً بيان شده است) ميباشد که با توجه به آن راهن نميتواند در رهن تصرفاتي نمايد که مخالف حقوق مرتهن است و واگذاري سرقفلي مغازهها مصداق بارز تصرف خلاف حق مرتهن است و از اين که راهن اجازه داشته در منافع تصرف کند، برداشت نميشود که حق واگذاري سرقفلي را داشته است.
هيئت عمومي وحدت رويه ديوان عالي کشور پس از ختم مذاکرات، رأي شعبه 14 ديوان عالي کشور را تأييد ميکند و در رأي شماره 620 مورخ 20 آبان 1376 بيان ميدارد: مطابق مواد قانون مدني گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکيت راهن نميشود؛ اما براي مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عيني و حق تقدم ايجاد مينمايد که ميتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استيفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتي که منافي حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود، اعم از اين که معامله راهن بالفعل منافي حق مرتهن باشد يا بالقوه.بنابر مراتب مذکور در جايي که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده و اقدام راهن در زمينه فروش و انتقال سرقفلي مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتي است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نيست،در نتيجه رأي شعبه 14 ديوان عالي کشور که با اين نظر موافقت دارد، به اکثريت آرا صحيح و قانوني تشخيص داده ميشود. اين رأي وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رويه قضايي مصوب تير ماه 1328 براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.