شرح کامل حقوق و تکاليف موجر و مستاجر و شرايط انتقال ملک اجاره اي

قوانين موجر و مستاجر


تعريف اجاره

اجاره قراردادي است كه بر طبق آن يك نفر (موجر)خانه يا آپارتمان يا مغازه خود را به فرد ديگري(مستاجر)براي مدت معين و در ازاي اجاره بها (كرايه)به اجاره واگذار مي كند


شرايط اجاره

1- موجر بايد مالك خانه يا آپارتمان و يا مغازه باشد: بنابراين كسي غير از مالك يا وکيل او نمي تواند ملكي را به اجاره دهد مستاجر هم ميتواند محلي را كه اجاره كرده به ديگري اجاره بدهد مگر اينكه در قرارداد اجاره اين حق از او سلب شده باشد

2-مدت اجاره بايد معين باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتي معين نشود (مثلا يك سال يا دو سال يا چند ماه ..) اجاره باطل است و هيچ اثري ندارد مدت اجاره معمولا يك سال تعيين مي شود

3- موجر و مستاجر بايد بالغ و عاقل باشند: بنابراين كودكان غير بالغ و افراد ديوانه نميتوانند ملك را به اجاره بدهند يا ملكي را اجاره كنند قيم اين افراد مي تواند از جانب آنها اجاره كند يا اجاره بدهد

4-اجاره كتبي : طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، بايد قرارداد اجاره به صورت كتبي تنظيم شود و دو نفر شاهد هم زير آن را امضا كنند و مضافا در دو نسخه تنظيم شود تا بتوانند از امتيازات قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بهره مند شوند . اگر طرفين(موجر و مستاجر) قرارداد كتبي تنظيم نكنند با مشكلات فراواني مواجه مي گردند كه باعث مي شود ماهها و شايد سالها در راهروهاي دادگستري سرگردان شوند.


تكاليف موجر

1- تحويل مورد اجاره به مستاجر: موجر بايد پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه يا آپارتمان يا مغازه را تحويل مستاجرنمايد

2- بر گرداندن پول پيش مستاجر به هنگام تخليه: چون معمولا در قراردادهاي اجاره پول پيش از مستاجر مي گيرد در موقع تخليه بايد مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند

3-انجام تعميرات كلي و اساسي در مورداجاره : اگر موتور خانه (سيستم گرمايشي و سرمايشي) آسانسور ايزوگام پشت بام و ساير تعميرات كلي در مورد اجاره لازم شود موجر بايد آنرا انجام دهد


موجر

فردي است كه صاحب و مالك خانه و آپارتمان و يا مغازه مي باشد و آنرا اجاره ميدهد


مستاجر

فردي است كه با پرداخت كرايه خانه يا آپارتمان و يا مغازه را اجاره مي كند


تكاليف مستاجر

1-پرداخت كرايه : معمولا پرداخت كرايه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر بايد در پايان هر ماه اجاره بها را به موجر يا نماينده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتي که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پيش بيني شده باشد بايستي مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نمايد تا دچار مشکلات تخليه نشود. در مواردي كه مستاجر خانه يا آپارتمان را رهن كامل مي كند ديگر اجاره بها نمي پردازد در مواردي كه مستاجر رهن كامل مي كند معمولا مبلغ پيش پرداخت زياد است و به همين خاطر معمولا كرايه اي در كار نيست اما اگر مبلغ پيش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرايه ) هم مي گيرد

2- تخليه محل اجاره در پايان قرارداد

3-.انجام تعميرات غير اساسي مورد اجاره :اگر خانه يا مغازه نياز به رنگ آميزي يا تعويض لامپها يا پريز و كليد برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش بايد اين كارها را انجام دهد

4-.پرداخت بهاي آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده مي كند هزينه هاي آنرا هم خودش بايد بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر بايد پرداخت كند

5-.جلوگيري نكردن از تعميرات اساسي توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نياز به تعمير كلي پيدا كند مانند تعميرات موتور خانه و آسانسور … انجام اين تعميرات با موجر است و لذا مستاجر نبايد از ورود موجر براي تعميرات اين موارد جلو گيري و ممانعت كند

6- خودداري از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر بايد به گونه اي از خانه يا مغازه استفاده كند كه خسارتي به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر بايد خودش آنرا جبران كند

7- خودداري از تغيير شغل در مغازه اجاره اي : اگر مستاجر براي شغل خواصي مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشي ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغيير دهد و مثلا به درب و پنجره سازي مشغول شود. چرا که در صورتي که موجر با تغيير شغل موافقت نکند مي تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.


حقوق مستاجر

1-در خانه يا آپارتمان مسكوني :

مستاجر معمولا براي سكونت خود و افراد خانواده اش خانه اي را اجاره مي كند بنابراين او حق دارد از انباري و يا پاركينگ مشترك استفاده كند مگر اينكه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پيش به موجر داده باشد در هنگام تخليه مي تواند آنرا از موجر پس بگيرد اگر خانه يا آپارتمان نياز به تعميرات كلي داشته باشد مستاجر مي تواند از موجر بخواهد كه اين تعميرات را انجام دهد . مستاجر مي تواند خانه يا مغازه را به فرد ديگري اجاره بدهد مگر اينكه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .


2-در مغازه و محل كسب :

-در قرارداد اجاره مغازه و محل كسب مستاجر صرفا بايد به شغلي كه در قرارداد اجاره تعيين شده اشتغال يابد .بنابراين و در صورت تغيير شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخليه مورد اجارده را دارد.

-در اين نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلي مغازه اش را اجاره مي دهد .در هنگام تخليه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلي او را پس بدهد سر قفلي هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

لکن در بحث اجاره محل کسب بايد به اين نکته توجه کرد که اجاره محل هاي کسب بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مي باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مي باشد. که اين دو قانون باهم تفاوت هاي اساسي دارند که در بخش هاي بعدي توضيحات بيشتري خواهيم داد.


حقوق موجر

1-دريافت اجاره بها در مواعد مقرر .

2-حق درخواست تخليه در پايان مدت قرارداد . لکن در اين مورد بايد به اجاره محل کسب هايي که قبل از سال 76 اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 صرف انقضاي مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوي موجر نمي شود.

3-حق مراجعه به محل مورد اجاره براي انجام تعميرات.