چرا متراژ ملک در سند و آنچه به مشتري فروخته مي شود متفاوت است؟

چرا متراژ واقعي آپارتمان در سندرسمي و آنچه به مشتري مي فروشند فرق دارد؟

آن‌طور كه برخي فعالان بازار مسكن محتواي اين شايعه را روايت مي‌كنند، گفته مي‌شود: بروز خطاي عمدي يا سهوي در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسكوني در متن سند رسمي، گاهي اوقات باعث كم‌فروشي متري در آپارتمان‌‌هاي مسكوني مي‌شود به طوري كه با درج متراژ بيشتر از مساحت واقعي در سند، چند ميليون بهاي اضافه‌تر از اصل قيمت به خريداران تحميل مي‌شود. در بازار مسكن با توجه به متوسط قيمت متري 4 ميليون توماني آ‌پارتمان در تهران و 2 ميليون توماني در كل كشور، هر سانتي‌متر مربع بنا چند صد هزار تومان ارزش دارد و اين بها، دقت فوق‌العاده بالا در تعيين مساحت را طلب مي‌كند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تاكنون اگر چه اشكالات موردي از طرف مسوولان ثبت به سند عادي– قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها- وارد شده بود اما هيچ شك و شبهه‌اي نسبت به سند رسمي (آنچه در دفترخانه‌ها صادر مي‌شود) مطرح نبود.


يك عضو هيات‌مديره كانون سردفتران در واكنش به ادعايي كه در بازار مسكن درباره «خطاي تعيين متراژ در سند ملكي» مطرح است، به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: مشكل محاسبه دقيق مساحت آپارتمان‌ها موضوع جديدي نيست و به اختلاف روش بين كارشناسان شهرداري و سازمان نظام مهندسي در تعيين متراژ بناي مفيد و غيرمفيد ساختمان‌ها مربوط مي‌شود. اين اختلاف‌نظر در موارد معدود، اشكال ايجاد مي‌كند بنابراين توصيه مي‌شود خريداران ملك پيش‌از انجام معامله، متراژ دقيق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسي، استعلام كنند. عضو هيات‌مديره كانون سردفتران در عين حال، حوزه اختيار و عملكرد دفاتر اسناد رسمي را خارج از پروسه تعيين يا درج متراژ عنوان كرد و گفت: مساحت بناي ساختمان‌ها ابتدا توسط شهرداري در پروانه و پايان‌كار تعيين و صادر مي‌شود و سپس با محاسبه مجدد توسط كارشناسان محاسب نظام مهندسي، به ادارات ثبت براي صدور سند اعلام مي‌شود. اين مقام حوزه ثبت رسمي املاك تصريح كرد: به زودي با تكميل نقشه‌هاي كاداستر، چنين مباحث و نواقصي به طور كامل برطرف خواهد شد.
در سيستم كاداستر، موقعيت فضايي و جغرافيايي كليه املاك يك منطقه با لحاظ «ارزش حقوقي» روي نقشه‌هاي مخصوص تهيه مي‌شود. تفاوت نقشه كاداستر با ساير نقشه‌هاي هوايي، در كاربري ثبتي آن است. نقشه كاداستر از لحاظ حقوقي، ملاك عمل مراجع ثبت اسناد ملكي و قضايي خواهد بود طوري كه سند ملكي پس از تكميل كاداستر، براساس كروكي‌ها و مرزهاي بين املاك، صادر خواهد شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» برخي فعالان بازار مسكن اخيرا در تماس با گروه مسكن روزنامه مدعي شدند، افرادي در بازار وجود دارند كه مي‌توانند مساحت آپارتمان‌ها را تغيير دهند! بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اين شايعه با توجه به اظهارات مسوولان نشان مي‌دهد: خطاي موجود در تعيين دقيق مساحت ملك ارتباطي به تباني براي تغيير متراژ ندارد. هرچند احتمال تخلف در همه حوزه‌ها قابل كتمان نيست. هرچند برخي اقدامات صورت گرفته طي سال‌هاي اخير تا حد قابل توجهي از بروز تخلفات ملکي به‌خصوص کم‌فروشي در متراژ آپارتمان‌ها جلوگيري کرده است، اما آن‌طور که کارشناسان ثبت رسمي هم آن را تاييد مي‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد.
البته اين کارشناسان تاکيد مي‌کنند که اين چالش چندان فراگير نبوده و تنها در موارد محدودي مشاهده شده است که البته شايد يکي از دلايل اين محدود بودن، عدم توجه خريدار به متراژ عيني در مقايسه با متراژ ثبت شده در سند است.
با اين وجود کارشناسان ثبت به متقاضيان خريد آپارتمان‌هاي مسکوني توصيه مي‌کنند در صورتي که حتي خودشان از تخصص کافي براي محاسبه متراژ دقيق واحد مسکوني موردنظر برخوردار نيستند، حتما قبل از خريد واحد از مساحت دقيق آن و تطبيق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.

  چه کسي مسوول تعيين متراژ است
عضو هيات‌مديره کانون سردفتران و دفترياران در اين‌باره به «دنياي اقتصاد» گفت: بر اساس مقررات موجود، سازنده‌ها براي شروع عمليات ساختماني بايد از شهرداري پروانه ساخت دريافت کنند که بعد از پايان عمليات ساختماني شهرداري براي واحدهاي ساخته شده گواهي پايان کار صادر مي‌کند.
محمد عظيميان ادامه داد: متراژ واحد مسکوني ساخته شده يکي از جزئياتي است که در گواهي پايان کار صادر شده از سوي شهرداري درج مي‌شود که همين متراژ مبناي صدور صورت مجلس تفکيکي در ادارات ثبت براي صدور سند هريک از واحدهاي ساخته شده مي‌شود. وي افزود: به اين ترتيب سازنده با در اختيار داشتن سند مالکيت و گواهي پايان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار براي تعيين متراژ دقيق هر واحد را مي‌کند که تا قبل از سال 90 اين کارشناس از سوي ادارات ثبت معرفي مي‌شد اما هم‌اكنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسي به محل اعزام مي‌شود.
عظيميان خاطرنشان کرد: اين کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبيق آن با متراژ درج شده در نسخه پايان کار، گزارش خود را براي صدور سند تفکيکي به اداره ثبت مربوطه اعلام مي‌کند.

  منشا کم‌فروشي آپارتمان‌ها
وي گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتي در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکيت تفکيکي وجود داشته، اما منشا ديگري از اختلاف نيز در اين زمينه وجود دارد که ناشي از اختلاف‌نظر سازمان ثبت وشهرداري بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهي پايان کار است.
عضو هيات مديره کانون سردفتران توضيح داد: شهرداري در گواهي پايان کار تنها مساحت داخلي آپارتمان يا همان متراژ مفيد را درج مي‌کند، در حالي که در سند رسمي به موجب گزارش کارشناس ثبت يا مهندس معرفي شده از طرف سازمان نظام مهندسي، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفيد و غيرمفيد، ثبت مي‌شود. وي ادامه داد: اين موضوع در مواردي منجر به اختلاف نظر بين متراژ اعلام شده از سوي سازمان ثبت و شهرداري در تعيين متراژ نهايي بنا مي‌شود و متاسفانه ناظر خاصي براي رسيدگي به اين مساله نيز هنوز وجود ندارد. عظيميان با تاکيد بر اينکه به طور قطع در اين زمينه نيازمند اعمال نظارت بيشتري هستيم، خاطرنشان کرد: با فراگير شدن نقشه‌هاي کاداستر اين مشکل برطرف خواهد شد؛ چراکه در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخي مناطق پايتخت مي‌تواند بيش از 10 ميليون تومان براي خريدار ايجاد ضرر و زيان کند. وي تاکيد کرد: بهتر است خريداران در هنگام معامله آپارتمان‌هاي مسکوني تنها به مندرجات داخلي سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گيري دقيق متراژ، اقدام لازم را به‌عمل آورند.

  دفترخانه‌ها در کم‌فروشي نقشي ندارند
نصير مشايخ، سردفتر اسناد رسمي و عضو هيات‌مديره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگير شدن سيستم نقشه برداري کاداستر، به «دنياي اقتصاد» گفت: در برخي موارد کم‌فروشي در آپارتمان‌هاي مسکوني را به سردفتران نسبت مي‌دهند که بايد تاکيد کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمي در اين زمينه هيچ نقشي ندارند. مشايخ توضيح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضاي انجام تفکيک واحدهاي مسکوني به منظور صدور اسناد تفکيکي را به سازمان ثبت اعلام مي‌کنند و متقاضيان بعد از صدور صورت مجلس تفکيکي که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه مي‌کنند. وي افزود: به اين ترتيب سردفتران و دفترخانه‌هاي اسناد رسمي کوچک‌ترين نقشي در بروز يا جلوگيري از تخلف کم‌فروشي در آپارتمان‌هاي مسکوني ندارند.