هفت حقيقت پنهان بازار ملک و مسکن

هفت حقيقت پنهان بازار ملک و مسکن

تحقيقات درباره اوضاع گذشته، حال و آينده بخش مسکن در کشورهاي جهان:

تحقيقات درباره اوضاع گذشته، حال و آينده بخش مسکن در کشورهاي جهان، از شباهت نسبي بين «چالش قيمت مسکن» در ايران و ساير نقاط دنيا حکايت دارد و نشان مي‌دهد: نوسانات شديد ناشي از دوره‌هاي رکود و رونق مسکن، مي‌تواند پيامدهاي نااميدکننده‌اي هم براي متغيرهاي اقتصاد کلان و هم براي اقتصاد خانوارها به همراه داشته باشد.


نتايج کلي مطالعه که توسط تيمور رحماني کارشناس اقتصادي و عضو هيات علمي دانشگاه تهران انجام شده، 7 حقيقت نهفته در بازار مسکن را آشکار مي‌کند که مهم‌ترين آنها دو واقعيت قابل‌تامل است؛ از يکسو نوسانات قيمت مسکن به مراتب بيشتر از نرخ تورم عمومي (يا همان شاخص کل بهاي کالا و خدمات) است و از سوي ديگر بين قيمت مسکن و هزينه مصرفي خانوار، همبستگي بالايي وجود دارد.
در تحقيقات انجام شده، اثري را که از اين دو رفتار کليدي بخش مسکن، در اقتصاد کشورها بروز کرده مي‌توان به اشکالي همچون «عامل بي‌ثباتي اقتصاد کلان» و «آسيب‌پذير بودن هزينه‌هاي مصرفي خانوار از ناحيه هزينه مسکن» مشاهده کرد.
حقيقت سوم بازار مسکن به «نحوه نوسان قيمت نسبي» مربوط است؛ اگر چه هم در ايران و هم در ساير کشورهاي مورد تحقيق صندوق بين‌المللي پول، قيمت اسمي مسکن در دوره‌هاي کوتاه‌مدت دچار صعود و نزول مي‌شود اما قيمت نسبي مسکن قيمت بعد از تعديل تورمي- همواره رو به افزايش است، ضمن اينکه در بلندمدت نيز کاهش قيمت اسمي مسکن جبران شده و از سطح تورم فراتر مي‌رود.
مطالعات صورت گرفته درباره حقايق 7گانه، قصد دارد نتيجه‌گيري يک استاد اقتصاد و آمار در دانشگاه UCLA آمريکا را به دولت‌ها يادآوري کند که مي‌گويد: بازار مسکن موتور محرکه فعاليت‌هاي توليدي به حساب مي‌آيد و چون تغييرات سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به‌عنوان پارامتر تاثيرپذير از نوسانات قيمت مسکن، خود بر متغيرهاي توليد ناخالص داخلي و اشتغال اثرگذار است، در نتيجه، بخش مسکن نقش مهمي بر شکل‌دهي به سيکل‌هاي تجاري دارد.
تيمور رحماني در تحقيقات خود به اين جمع‌بندي رسيده که اغلب کشورها از جمله آمريکا، بعد از بحران اقتصادي 2008، به تحولات بخش مسکن که پيش‌تر، آنچنان مورد توجه سياست‌گذاران قرار نگرفته بود، حساسيت ويژه‌اي نشان داده‌اند.
با بررسي تجربه‌هاي به ثبت رسيده از برنامه‌هاي موفق دولت‌ها در جهان براي کنترل نوسانات بازار مسکن، دو راهکار کوتاه‌مدت و بلندمدت شناسايي شده است. در کوتاه‌مدت مي‌توان از طريق ابزارهاي پولي همچون پرداخت تسهيلات خريد مسکن کم‌بهره و همچنين به‌کارگيري ماليات‌‌هاي تنظيم‌کننده بازار، ماموريت «تعديل تقاضا» را دنبال کرد و در بلندمدت نيز سياست «بهبود عرضه مسکن» شامل حمايت دولت از افزايش عرضه به‌خصوص براي اقشار خاص را در دستور کار قرار داد.

 
فهرست حقايق 7 گانه
تيمور رحماني کارشناس اقتصادي و عضو هيات علمي دانشگاه تهران، در همايشي که توسط معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازي تحت عنوان سياست‌هاي توسعه مسکن در ايران برگزار شد، در مقاله‌اي با موضوع «مسکن و اقتصاد کلان»، بخش مسکن را در 4 حوزه مورد کنکاش قرار داد.
اين چهار حوزه به ترتيب با عناوين «اهميت بخش مسکن در مباحث علمي رشته اقتصاد»، «برخي حقايق آشکارشده در رابطه با مسکن و اقتصاد کلان»، «نمايي از وضعيت بازار مسکن در دنيا» و «موضوعات محوري اقتصاد مسکن» ارائه شد. جزئيات اين مقاله به شرح زير است:
مي‌توان ادعا کرد «مسکن» تا اواخر قرن بيستم نتوانسته به‌عنوان يکي از زمينه‌هاي اصلي پژوهش‌هاي اقتصادي مورد توجه قرار گيرد. دليل اين اتفاق به اين برمي‌گردد که تصور مي‌شده است تحليل سرمايه‌گذاري، سطح قيمت و سطح توليد بخش مسکن متفاوت از سرمايه‌گذاري، سطح قيمت و توليد کل کالاها و خدمات نيست تا نياز به توجه ويژه داشته باشد!
اما اتفاقات دهه اخير در حوزه مسکن آمريکا و ساير کشورهاي توسعه‌يافته نشان داد که نياز است به بخش مسکن در سياست‌گذاري‌هاي اقتصاد کلان بيشتر توجه شود. مثلا بن‌برنانکه رئيس وقت فدرال رزرو در جريان کنفرانس مسکن و بازارهاي رهني در سال 2008 تاکيد مي‌کند «مسکن و تامين مالي آن نقش اساسي را در وقوع بحران اقتصادي داشت
هم‌اکنون مطالعات بين‌المللي با استناد به گزارش‌هاي معتبر جهاني، 7 حقيقت بخش مسکن را آشکار مي‌سازد.
حقيقت اول؛ دارايي مسکن بخش مهمي از ثروت جوامع را تشکيل مي‌دهد. مسکن نزديک به نيمي از ثروت خانوارها در کشورهاي توسعه‌يافته را به خود اختصاص مي‌دهد.
حقيقت دوم؛ ارزش دارايي مسکن از توليد ناخالص داخلي کشورها بزرگ‌تر است و به‌طور قابل ملاحظه‌اي دچار نوسان است. متوسط اين نسبت در آمريکا 5/1 مي‌باشد.
حقيقت سوم؛ روند ارزش مسکن و هزينه‌هاي مصرفي همبستگي بالايي را نشان مي‌دهد. اين موضوع بيانگر نقش دارايي مسکن در شکل‌دهي به هزينه‌هاي مصرفي خانوارها به‌عنوان مهم‌ترين جزو تقاضاي کل و همچنين انعکاس نقش بخش مسکن به‌عنوان يک عامل بي‌ثباتي اقتصاد کلان در کنار جزو با ثبات تقاضاي کل يعني هزينه‌هاي مصرفي است. پيامي که از اين همبستگي بالا عايد سياست‌گذاران مي‌شود، عبارت است از؛ «نقش نوسانات مسکن در آشفته‌کردن بازار و هزينه‌هاي مصرفي».
حقيقت چهارم؛ تغييرات در ارزش دارايي مسکن به‌طور معمول با تغييرات وسيع در سرمايه‌گذاري مسکن همراه است. بنابراين نوسانات قيمت که خود باعث تغييرات سرمايه‌گذاري در اين بخش مي‌شود، در نهايت به‌طور قابل ملاحظه‌اي متغيرهاي توليد ناخالص داخلي و  اشتغال را تحت‌ تاثير قرار مي‌دهد و به همين دليل نقش مهمي در شکل‌دهي به سيکل‌هاي تجاري دارد.
حقيقت پنجم؛ تغييرات قيمت مسکن همبستگي بالايي با تغييرات ساير قيمت‌ها يا همان شاخص کل بهاي کالا و خدمات ندارد. همچنين نوسانات تورم مسکن بيشتر از تورم عمومي است به اين معني که شاخص انحراف معيار تورم مسکن بزرگ‌تر از شاخص انحراف معيار تورم عمومي است. در ايران، بين سال‌هاي 1370 تا 1392، شاخص انحراف معيار نرخ تورم بخش مسکن 26/0 درصد بوده؛ در حالي که انحراف معيار نرخ تورم عمومي معادل 09/0 درصد بوده است. هرچند در اغلب کشورها نوسانات قيمت مسکن بيشتر از نرخ تورم است اما در ايران دامنه نوسان اين دو، بيشتر از ساير کشورها است که دليل آن به يک «عامل مشترک» برمي‌گردد. اين عامل، نقدينگي است که در ايران باعث شده دامنه نوسان تورم عمومي و تورم مسکن، بيشتر از ساير کشورها شود.
آنچه باعث بيشتر شدن دامنه نوسانات قيمت مسکن در مقايسه با شاخص کل شده، همان خاصيت سفته‌بازانه دارايي ملکي در مقايسه با ساير کالاها و خدمات مصرفي است. اين خاصيت باعث جذب تقاضاي خريد‌هاي سرمايه‌‌اي و در نتيجه رشد بيشتر قيمت نسبي مي‌شود.
به اين ترتيب، تغييرات قيمت مسکن در بلندمدت ناشي از رشد نقدينگي است؛ اما در کوتاه‌مدت به‌خاطر ويژگي ذاتي اين دارايي، نوسانات صورت مي‌گيرد.
حقيقت ششم؛ روند سرمايه‌گذاري در بخش مسکن بر سرمايه‌گذاري در بخش‌‌هاي ديگر تقدم دارد. اين حقيقت آشکار، در جمله مشهور يک استاد اقتصاد دانشگاه مشهور آمريکا بيان شده که مضمون آن حکايت از تاثيرپذيري رشد بلندمدت سرمايه‌گذاري‌ها از عوامل مشابه ازجمله ماهيت پرنوسان سرمايه‌گذاري بخش ساختمان دارد.
حقيقت هفتم؛ شواهد تجربي دلالت بر روند صعودي سطح قيمت‌هاي مسکن بعد از تعديل تورم عمومي دارد؛ مثلا در آمريکا شاخص قيمت مسکن پس از تعديل با شاخص هزينه‌هاي مصرفي، همواره رو به افزايش بوده است. در ايران نيز قيمت مسکن به‌رغم نوسانات، بيشتر داراي روند مشابهي بوده و در کل رو به افزايش است. اين طرز نوسان قيمت نسبي مسکن نشان مي‌دهد، مسکن يک نوع دارايي متفاوت از ساير دارايي‌هاي خانوارها و سرمايه‌گذاران به حساب مي‌آيد که مهم‌ترين خصوصيتش، «حفاظ تورمي» آن است. دارايي مسکن در بلندمدت حفاظ مناسبي در مقابل تورم است، چرا که علاوه بر حفظ قدرت خريد، عايدي سرمايه به همراه دارد.