متن کامل بسته پيشنهادي انبوه‌سازان ملک به دولت، شرايط جديد پيش فروش مسکن

متن کامل بسته پيشنهادي انبوه‌سازان ملک به دولت/ شرايط جديد پيش فروش مسکن

متن کامل بسته پيشنهادي انبوه سازان به دولت براي خروج بخش مسکن از رکود منتشر شد که در اين بسته، ليزينگ مسکن، فروش اقساطي زمين، اعطاي تسهيلات بانکي، تقسيط هزينه‌ها و پيش فروش مسکن پيش بيني شده است.

به گزارش خبرنگار مهر، انبوه سازان در بسته پيشنهادي جديدي به دولت که باعنوان تسريع برون رفت از رکود بخش مسکن و ساختمان ارايه کردند، موضوعات مختلفي از جمله ليزينگ مسکن، فروش اقساطي، پيش فروش و ... را مطرح کرده اند.

متن کامل بسته پيشنهادي انبوه سازان به دولت براي خروج بخش مسکن از رکود به شرح ذيل است:

"الف- راه انداري و فعال کردن پروژه‌هاي جديد مسکن و ساختمان

براي فعال سازي و تشويق انبوه سازان و سازندگان مسکن و ساختمان نياز به تامين منابع مالي براي اجراي پروژه هاي ساختماني است که اين منابع مي‌تواند از طريق اعطاي تسهيلات بانکي و تاسيس صندوق‌هاي سرمايه گذاري کلان توسط بخش دولتي و يارانه هاي دولتي تحقق يابد. اما از آنجا که در حال حاضر با عنايت به مشکلات اقتصادي فراروي دولت امکانات مناسب براي حمايت‌هاي مالي و اعطاي تسهيلات و يارانه وجود ندارد، دولت مي‌تواند حداقل حمايت هاي غير مالي خود را شامل حال فعالين در بخش مسکن و ساختمان کند.

از جمله مواردي که دولت مي تواند فقط با تاييديه حمايت هاي معنوي و غير مالي و رسانه اي خود موثر در امر باشد به شرح زير پيشنهاد مي شود:

1- واگذاري اقساطي زمين

راهکار ديگر براي فعال سازي ساخت و عرضه مسکن، به استناد قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرصه مسکن، واگذاري زمين‌هاي دولتي به انبوه سازان واجد صلاحيت، به صورت اقساط است؛ بدين شرط که بازپرداخت اقساط بهاي زمين از يکسال پس از صدور گواهي پايان کار شروع و چنانچه ظرف 5 تا 10 سال توسط خريداران مستهلک شود بدون سود اقساط باشد و در صورتي که متقاضي درخواست تقسيط بيش از 10 سال را داشته باشد، نسبت به مازاد 10 سال با محاسبه سود اقساط معادل نرخ تورم رسمي کشور صورت گيرد.

براي اجرايي کردن اين راهکار پيشنهاد مي‌شود کميته اي متشکل از نمايندگان نهاد رياست جمهوري، وزارت راه و شهرسازي و کانون سراسري انبوه سازان تشکيل و دستورالعمل مربوطه تهيه و ابلاغ شود.

2- تقسيط هزينه ها

راهکار مناسب ديگر به منظور کمک به تامين منابع مالي و بالا بردن توان خريد متقاضيان تقسيط هزينه ها به شرح زير است:

2-1- تقسيط هزينه هاي دستگاه هاي خدمات رسان (آب و فاضلاب، برق، گاز) تا 10 سال پس از صدور پايان کار

2-2- تقسيط هزينه هاي عوارض صدور پروانه در دوران ساخت تا 10 سال

2-3- تقسيط حق بيمه کارگران ساختماني در دوران ساخت

3- حذف هزينه هاي نظام مهندسي، مجري و سهميه هاي امضا و حذف هاي تحميلي غير متعارف از قبيل نقشه برداري، تفکيک، گاز و غيره از پروانه هاي انبوه سازي. (فقط هزينه هاي مربوط به نظارت واقعي که بر اساس مقررات ملي ساختمان صورت مي گيرد پرداخت شود).

4- تائيد و حمايت دولت از تشکيل صندوق‌هاي سرمايه گذاري مسکن و ساختمان توسط بخش خصوصي (صنف حرفه‌اي انبوه‌سازان)

4-1- صندوق سرمايه گذاري مسکن و ساختمان در بازار سرمايه (بورس و فرابورس) از طريق معرفي و ارائه پروژه هاي بزرگ توسط انبوه سازان معتبر و شناخته شده. اين فعاليت مي تواند بين المللي نيز باشد.

4-2- صندوق هاي سرمايه گذاري مسکن و ساختمان انبوه سازان از طريق تعريف پروژه هاي مسکن و ساختمان در سراسر کشور و جذب سرمايه هاي خرد و کلان.

4-3- صندوق هاي سرمايه گذاري مسکن و ساختمان انبوه سازان براي پروژه هاي منطقه اي و کوچک از طريق تعريف پروژه  و جذب سرمايه به صورت سهام پروژه و يا واحد پروژه.

موفقيت اين صندوق ها بستگي به تاييد و حمايت و معرفي دولت خصوصا وزارت راه و شهرسازي دارد و بديهي است وزارت مذکور پس از احراز صلاحيت و توانمندي انبوه سازان و صدور گواهي ها و مجوزهاي لازم مراتب را بايد رسانه اي نموده و با صدور مجوزهاي انتشار آگهي و تبليغات پروژه هاي تعريف شده راه حمايت کند تا اطمينان مردم جلب و يا جذب سرمايه هاي خرد و کلان، پروژه ها با موفقيت به سرانجام رسيده و از محل آنها پروژه هاي جديد تعريف شوند.

براي اجرايي کردن اين راهکار پيشنهاد مي گردد کميته اي متشکل از نمايندگان نهاد رياست جمهوري، سازمان بورس، وزارت راه و شهرسازي و کانون سراسري انبوه سازان تشکيل و دستورالعمل مربوطه تهيه و ابلاغ شود.

5- پيش فروش

راهکار ديگر براي تامين منابع مالي پروژه هاي مسکن و ساختمان "پيش فروش" آنها است که متاسفانه با تصويب قانون و آئين نامه اجرايي آن، امکان استفاده از اين ظرفيت مهم به کلي سلب شده است.

به منظور رفع مشکلات و ايجاد زمينه مناسب براي استفاده از اين پتانسيل مهم پيشنهاد مي‌شود:

5-1- دولت با همکاري قوه قضائيه فعلا اراي قانون مذکور را تا تهيه لايحه اصلاحيه متوقف و به تاخير اندازد.

در صورت عدم امکان توافق، با تقديم لايحه دو فوريتي از مجلس درخواست اصلاح قانون مذکور را کند.

5-2- کميته اي مرکب از نمايندگان وزارت راه و شهرسازي، قوه قضائيه، شهرداري و کانون سراسري انبوه سازان مسکن و ساختمان تشکيل و سريعا اصلاحيه قانون مذکور را تهيه و ارائه کنند.

6- اعطاي تسهيلات بانکي

هر چند با توجه به مشکلات و امکانات اقتصادي دولت، اين راهکار چندان عملياتي نيست، معهذا در حدي که امکانات اجازه مي دهد اعطاي تسهيلات بانکي با نرخ مصوب بانک مرکزي با سقفي که مورد تاييد بانک باشد به انبوه سازان و سازندگان و خريداران، مي تواند کمک بسيار موثري باشد.

ب: راهکار مناسب براي عرضه واحدهاي احداث شده که به دليل کمبود نقدينگي خريداران بلا استفاده مانده‌اند

بديهي است عرضه واحدهاي تکميل شده به بازار تقاضا مي تواند موتور محرکه اي براي خروج مسکن از رکود فعلي باشد. اين راهکار به شرح زير پيشنهاد مي شود:

از طريق فروش ليزينگ واحدها توسط مالکان (انبوه سازان)

همکاري نظام بانکي با انبوه سازان و مالکان واحدهاي تکميل شده براي فروش واحدها به صورت ليزينگ، بدين توضيح که شخص انبوه ساز داراي ساختمان مسکوني، اداري، تجاري تکميل شده (مالک)، توسط نظام بانکي تا 80 درصد قيمت واحد را (بر اساس توافق بين خريدار و فروشنده) به صورت ليزينگ به خريدار واگذار مي کند. نرخ ليزينگ حداکثر معادل نرخ تورم رسمي اعلامي توسط بانک مرکزي به علاوه 4درصد کارمزد بانک‌ها پيشنهاد مي‌شود.

اين روش مي تواند حتي بين فروشندگان در کاهش بهاي ملک ايجاد رقابت نيز بنمايد؛ بدين توضيح که فروشنده مختار است نرخ ليزينگ خود را کمتر از نرخ تورم نيز اعلام کند.

در اين روش، بانک سند ملک را همزمان که فروشنده به نام خريدار مي‌کند، در رهن خود مي گيرد و در عوض اقساط فروشنده را براساس توافق بين خريدار و فروشنده در مواعد توافق شده به فروشنده پرداخت مي‌کند و خريدار نيز موظف است اقساط خود را در مواعد مقرر به بانک بپردازد و در صورت تاخير علاوه بر جريمه ديرکرد که مطابق ضوابط بانک به وي تعلق مي گيرد، براي تضمين تعهدات خريدار نيز کل واحد در رهن بانک قرار دارد.

پيشنهاد مي‌شود براي اجرايي کردن اين راهکار کميته اي مرکب از نمايندگان نهاد رياست جمهوري، وزارت راه و شهرسازي، بانک مرکزي و کانون سراسري انبوه سازان مسکن و ساختمان تشکيل و دستورالعمل مربوطه تهيه و جهت اجرا به بانک ها ابلاغ گردد.

ج: هويت بخشي به انبوه سازان واجد صلاحيت

به استناد تبصره ذيل ماده 2 قانون نظام صنفي و به منظور هويت بخشي به انبوه سازان واجد صلاحيت و معتبر و شناخته شده ضروري است هر چه زودتر آئين نامه موضوع ماده 29 قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان براي ساماندهي نظام صنفي کارهاي ساختماني و استقلال هويتي مشمولين آن تهيه و تصويب شود و يا اينکه ترجيحا هم اکنون که قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان در مجلس شوراي اسلامي در دست اصلاح است، به منظور تسريع در کار اصلاحيه ماده 29 توسط دولت به شرح پيوست به مجلس (کميسيون عمران) پيشنهاد شود:

ماده 11پيشنهادي: تشکل‌هاي صنفي موضوع مواد 1 و 2 اين قانون که عبارتند از تشکيلات صنفي اشخاص حقيقي و حقوقي که در بخش صنعت ساختمان اعم از توليد و عرضه ساختمان، شهرسازي، تاسيسات و تهيه و اجراي طرح هاي توسعه و آباداني کشور فعاليت دارند از قبيل سازندگان، انبوه سازان مسکن و ساختمان، پيمانکار، مهندسين مشاور ابنيه و تاسيسات ابنيه و غيره، موظفند قبل از آغاز فعاليت به امور فوق الذکر نسبت به دريافت پروانه اشتغال به کار صنفي از صنف مربوطه طبق ضوابط وزارت راه و شهرسازي اقدام نمايند.

تبصره 2- سازمان و تشکيلات صنفي و حرفه اي و نحوه تنظيم و تنسيق امور اشخاص موضوع اين ماده و ضوابط و مقررات مربوط به صدور، تمديد، تعليق يا ابطال پروانه اشتغال به کار صنفي و چگونگي تعيين و تشخيص صلاحيت و تعيين پايه، نحوه نظارت و رسيدگي به تخلفات اشخاص مذکور به موجب آئين نامه اي خواهد بود که توسط وزارت راه و شهرسازي و با همکاري و هماهنگي صنوف مربوطه تهيه و حداکثر ظرف ششماه از تاريخ تصويب اين قانون به تصويب هيات وزيران مي‌رسد.

تبصره ?- تشکل‌هاي صنفي فوق الذکر براي ارائه خدمات مذکور در قانون از قبيل طراحي، محاسبه، نظارت، اجرا، بهره برداري، نگهداري، کنترل، بازرسي، امور آزمايشگاهي، مديريت ساخت و توليد، نصب، آموزش و تحقيق و غيره، به منظور شفاف سازي مسئوليت حرفه اي، بايد يک شخص حقيقي داراي پروانه اشتغال به کار حرفه اي (موضوع ماده ? قانون) مربوط به همان خدماتي که ارائه مي دهند در هيات مديره خود داشته باشند.

تبصره ?- وزير راه و شهرسازي از تاريخ ابلاغ اين قانون به عضويت هيات عالي نظارت موضوع قانون نظام صنفي کشور درمي آيد.

تبصره ?- تشکل‌هاي صنفي موضوع اين ماده به استناد تبصره ماده ? قانون نظام صنفي کشور از شمول قانون مذکور مستثني بوده و تابع ضوابط و مقررات مندرج در اين قانون هستند.

در خاتمه لازم به يادآوري است از موارد مهمي که مي تواند در تحقق اين اهداف و عملياتي نمودن آنها موثر واقع شود، اصلاح قوانين مزاحم و مغاير با ايجاد محيط مناسب کسب و کار مي باشد از جمله قوانين مالياتي، بيمه، قانون نظام مهندسي و مهمتر از همه قانون پيش فروش ساختمان و آئين نامه اجرايي آن که نياز به اصلاح اساسي دارند.

بديهي است موفقيت کليه موارد فوق در گرو کاهش نرخ تورم و افزايش نرخ رشد اقتصادي است و پيشنهادات مذکور با اين ديدگاه ارائه شده است."