نکات مهم در خريد املاک موروثي چه مي باشد؟


امروزه در جامعه خصوصا مراکز استانها واز بين آنها هم در تهران شاهد اين هستيم اکثر مردم با هر نوع شغل و تخصصي دوست دارند دستي هم در ساخت و ساز داشته باشند و شغل دوم بسياري شده است . 

اما دانسته يا ندانسته اين کار نياز به تخصص و مهارت دارد 

اولين قدم جهت شروع ،انتخاب و خريد ملک مناسب اعم از کلنگي يا خانه مي باشد. 

با توجه به اينکه چه مقدار سرمايه داشته باشيم و در چه منطقه اي از شهر بخواهيم کار ساخت و ساز انجام دهيم گزينه هاي مختلفي پيش رو خواهيم داشت. 

فرض کنيم مي خواهيم در منطقه پاسداران آپارتمان سازي کنيم.قيمت ملک کلنگي در اين منطقه بين 4 تا 5 ميليون تومان در متر مربع متغير است مثلا براي خريد يک ملک کلنگي 200متري هزينه اي بين 800 ميليون تا يک ميليارد تومان بايد در نظر بگيريم. 

در خريد ملک بابد به چند مورد دقت کرد: 

يکي اينکه ابعاد آن چقدراست مثلا براي زمين 200 متر مربعي ابعاد 10*20متر يا ابعاد 8*25 متر به نظر شما کدام بهتر است و چرا؟ 

بايد بدانيم براي يک زمين 200 متر مربعي اجازه ساخت 4 طبقه مسکوني روي پيلوت يا پارکينگ را مي دهند به شرطي که بتوانيم پارکينگ به تعداد واحد ها تامين کنيم. و همچنين اين را هم بايد بدانيم در منطقه پاسداران به ازاي هر واحد مسکوني يک واحد پارکينگ بايد تامين شود و پارکينگ مزاحم را هم قبول نمي کنند و خريد پارکينگ از شهرداري هم نداريم و در اين منطقه نمي شود. 


در اينجا است که مشخص مي شود زميني که ابعاد آن 10*20 است تعداد بيشتري پارکينگ نسبت به زميني که ابعاد آن 8*25 است تامين مي کند اولي حدود 4 تا 5 واحد پارکينگ تامين مي کند و ديگري 3 تا پارکينگ تامين مي کند. 

نکته ديگري که در خريد ملک کلنگي بايد در نظر گرفت شمالي يا جنوبي بودن است به نظر شما کدام ملک براي ساخت بهتر است ملکي که جنوبي است (يعني در جنوب خيابان يا گذر واقع است) يا ملکي که شمالي مي باشد؟(يعني در شمال خيابان واقع است)

اين را بايد بدانيم که چنانچه ملک شمالي باشد بايد 6% مساحت موجود زمين را در هنگام ساخت به عنوان نورگير در نظر بگيريم. مثلا در همان زمين 200 متر مربعي چنانچه شمالي باشد در زمان ساخت 12 متر مربع بايد نورگير داشته باشيم. يعني اينکه در هر طبقه 12 متر مربع متراژ مفيد کمتري نسبت به زمين جنوبي داريم 

پس در اينجا مشخص شد يک زمين 200 متر مربعي جنوبي در هر طبقه 12 متر مربع متراژ مفيد بيشتري نسبت به زمين 200 متر مربعي شمالي مي دهد يعني 48 متر در کل بناي مفيد. 

حال بايد هزينه ساخت را حساب کنيم و براي هزينه ساخت بايد متراژ ساخت را بدست آوريم. 

مطابق قوانين موجود فعلي در يک زمين 200 مترمربعي جنوبي حدود 700 متر کل متراژ ساخت داريم و حدود 480 متر مربع بناي مفيد بدست مي آيد 

چنانچه شمالي باشد 650 متر مربع کل متراژ ساخت داريم و حدود 432 متر مربع بناي مفيد بدست مي آيد. 

براي بدست آوردن هزينه ساخت ، 700 متر مربع کل متراژ را در هزينه جواز و ساخت هر متر مربع حدود 500 تا 550 هزار تومان ضرب کنيم که حدود 350 ميليون تا 375 ميليون در مي آيد. 

اگر قيمت ملک را به طور ميانگين 900 ميليون تومان در نظر بگيريم و 350 تا 375 ميليون تومان هم براي ساخت و جواز در نظر بگيريم جمعا 1250 ميليون (يک ميليارد و دويست و پنجاه ميليون تومان ) کل هزينه مي شود. 

اگر کل هزينه خريد و ساخت 1250 ميليون تومان را بر کل متراژ مفيد 480 متر مربع تقسيم کنيم.عدد 2.604 ميليون بدست مي آيد 

يعني يک متر مربع مفيد آپارتمان در منطقه پاسداران حدود دو ميليون و ششصد هزار تومان هزينه در بر داشته است.