قواعد برج سازي در تهران چيست؟

گروه مسكن- بهشاد بهرامي: شهرداري تهران سرانجام ضوابط مربوط به «ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه» را دو سال ديرتر از موعد مقرر، تنظيم و براي تصويب نهايي به مراجع بالادست ارائه كرد. در حال حاضر، سقف مجاز ساخت‌وساز در تهران معادل حداكثر ارتفاع 12طبقه است و هيچ دستورالعمل واحد و قاعده مشخصي براي برج‌سازي- بيش از ارتفاع مجاز- وجود ندارد، اما حجم بلندمرتبه‌هاي در حال احداث در نقاطي خاص از پايتخت افزايش پيدا كرده و آمارهاي غيررسمي از صدور سالانه 100مجوز احداث برج در تهران حكايت دارد. 


مقررات طرح تفصيلي جديد تهران كه ارديبهشت سال91 ابلاغ شد، شهرداري را مكلف كرده بود حداكثر ظرف مدت 6 ماه، ضوابط جامع بلندمرتبه‌سازي را تدوين كند؛ اما در طول دو سال و نيم اخير، در غياب ضابطه رسمي، مجوزهاي  برج‌سازي از طريق چانه‌زني برج‌سازها در كميسيون ماده 5 و مذاكره جمعي با مديران شهري، صادر شده است. هرچند مديريت شهري تهران، برج‌هاي بالاي 20 طبقه در حال ساخت را اقدام بي‌ضابطه نمي‌دانند؛ اما در صورت ابلاغ قاعده جديد بلند مرتبه ‌سازي، صدور مجوز منوط مي‌شود به انطباق درخواست‌ها با مقررات از پيش‌تعيين شده، نه اينكه همچون شرايط سال‌هاي اخير، به تناسب درخواست برج‌ساز، مقررات موردي نوشته شود!

معاون شهردار تهران با اعلام جزئيات قواعد تدوين شده براي بلندمرتبه‌‌سازي به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در صورت تصويب نهايي ضوابط، مجوز برج‌سازي از روي نسخه كلي صادر نمي‌شود بلكه محل‌ها و پهنه‌هاي مشخصي در تهران براي اين نوع ساخت‌وساز تعريف و براي هر نقطه، مقررات خاص در نظر گرفته شده است. قوانين بالادستي مديريت شهري، شهرداري تهران را موظف کرده است تا 6 ماه پس از ابلاغ و اجراي طرح تفصيلي جديد ضوابط بلندمرتبه‌سازي را تدوين و براي تصويب نهايي به کميسيون ماده 5 ارسال کند. اين در حالي است که با گذشت دو سال و پنج ماه از اجراي طرح تفصيلي، ضوابط بلندمرتبه‌سازي هنوز در پيچ و خم تدوين و تصويب به سر مي‌برد. به‌گونه‌اي که معاون شهرسازي و معماري شهرداري با بيان اينکه اين ضوابط در مرحله بررسي در کميسيون ماده 5 است به «دنياي اقتصاد» اعلام کرد: بر مبناي اين ضوابط ساخت وسازهاي بلندمرتبه در دو پهنه مسکوني و اداري- تجاري با پيش‌بيني شرايط خاص حتي تا ارتفاع 300 متر (بيش از 40 طبقه) هم مجاز شناخته شده‌اند. از جمله مکان‌هاي مناسب براي بلندمرتبه‌سازي در جوار چند بزرگراه اصلي شهر شناسايي شده است. 

به گزارش «دنياي اقتصاد» پس از آنکه طرح تفصيلي جديد به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وساز در پايتخت در ارديبهشت سال 91 ابلاغ شد معاون شهرسازي وقت خبر داد تا دو ماه آينده ضوابط بلندمرتبه‌سازي نيز به کميسيون ماده 5 ارسال خواهد شد و بعد از آن وارد فاز اجرايي مي‌شود تا به اين ترتيب بلندمرتبه‌سازي در پهنه‌هاي شهر قاعده‌مند شود. اما در فاصله دو سال گذشته نه تنها اين ضوابط به مرحله تصويب و اجرا نرسيد بلکه به‌رغم آنکه براساس ضوابط طرح تفصيلي جديد ساخت وسازها تا 12 طبقه مجاز شناخته شده است؛ هم اکنون بلندمرتبه‌سازي‌هاي بيش از 20 طبقه به مدد صدور مجوزهاي کميسيون ماده 5 در تمامي پهنه‌هاي شهر اجرايي شده‌اند. البته عليرضا نادري معاون شهردار تهران تاکيد دارد: ريل‌گذاري معاونت شهرسازي در دوره جديد تغيير کرده و «به زودي» ضوابط بلندمرتبه‌سازي تکميل خواهد شد.


    «مکان» پيش‌شرط بلندمرتبه‌سازي

نادري معاون شهرسازي شهرداري تهران، مکان (location) را مهم‌ترين اصل در صدور مجوز بلندمرتبه‌سازي در ضوابط در حال تکميل دانست و گفت: براي تاييد مجوز بلندمرتبه‌سازي «مکان» پيش‌شرط اصلي شهرداري است. به اين معني که ضوابط کلي تدوين نمي‌شود بلکه مکان‌ها و موقعيت‌هاي مشخصي در شهر براي ساخت بلندمرتبه‌ها پيش‌بيني مي‌شود و براي آنها ضوابط خاص اعلام خواهد شد. او به «دنياي اقتصاد» توضيح داد: در پيش‌نويس ضوابط ارائه مجوز بلندمرتبه‌سازي در تمامي پهنه‌هاي شهر پيش‌بيني نشده است بلکه براساس آن ساخت وسازهاي بلندمرتبه فقط در پهنه‌هاي مسکوني و تجاري مجاز شناخته شده است. او ادامه داد: حتي در برخي جانمايي‌هاي انجام شده در جوار بزرگراه‌هاي اصلي شهر امکان صدور مجوز ساختمان‌هاي با ارتفاع 300 متر نيز وجود دارد.

نادري با اشاره به اين موضوع که پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي به کميسيون ماده 5 ارسال شده است، اظهار کرد: صدور مجوز بلندمرتبه در پهنه سبز مجاز نيست بلکه ساخت وساز در اين پهنه مطابق با قانون گذشته يعني 30 به 70 (فقط 30 درصد عرصه به مالک اجازه ساخت‌وساز داده مي‌شود و 70 درصد زمين براي احداث فضاي سبز در اختيار شهرداري قرار مي‌گيرد) خواهد بود. در همين رابطه محمد سالاري رئيس کميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر نيز به «دنياي اقتصاد» اعلام کرد: اين ضوابط براي بررسي به شوراي شهر تهران ارسال شده است. او تصريح کرد: با توجه به دستورالعمل جديد در مورد تدوين نسخه‌هاي سبک‌سازي تهران براي تعديل جمعيت و حفظ سقف جمعيتي پايتخت مطابق با طرح جامع، چون هنوز ضوابط بلندمرتبه‌سازي در دستورالعمل طرح تفصيلي قرار نگرفته مي‌توان آن را مورد بازنگري قرار داد تا از بارگذاري‌هاي اضافه در پهنه‌هاي شهر جلوگيري شود.


    پرونده‌هاي «الک شده» 

اگرچه به گفته بسياري از کارشناسان شهري صدور مجوزهاي خاص در کميسيون ماده 5 منشأ بي‌انضباطي در ساخت‌وسازها شده است اما نادري معتقد است: کميسيون ماده 5 يک نهاد قانوني است. او افزود: از آنجا که ساخت‌وساز بيش از 12 طبقه در تهران نياز به مجوز خاص دارد اين نهاد اختيار دارد تا بر مبناي قانون صدور اين گونه مجوزهاي ساخت‌وساز را بررسي کند. او تصريح کرد:  يکي از دلايل صدور اين مجوز‌ها اين است که در شهر تهران زمين، کالاي باارزشي است بنابراين چطور مي‌توان فردي را که چندين هزار متر مربع زمين دارد مجبور به ساخت‌و‌ساز کمتر از 10 طبقه کرد؟ معاون شهرداري تهران يکي ديگر از شاخص‌هاي تغيير ريل قطار شهرسازي را بررسي پرونده‌هاي با متراژ بالاي زمين در کميسيون ماده 5 دانست و اظهار کرد: از اين پس بنا نداريم هر پرونده‌اي را در کميسيون ماده 5 بررسي کنيم بلکه فقط پرونده‌هايي که داراي  سه فاکتور زمين با متراژ مناسب و محل مناسب و همچنين درخواست قابل دفاع و منطبق با ضوابط بالادست باشند قابليت بررسي دارند. نادري اضافه کرد: به عبارت ديگر در دوره جديد پرونده‌هاي ارجاع شده به کميسيون ماده 5 الک مي‌شوند و فارغ از اينکه متعلق به چه شخص حقيقي يا حقوقي هستند مورد بررسي قرار مي‌گيرند. او با اشاره به اين موضوع که در صورت صدور مجوز بلندمرتبه، عوارض ويژه‌اي از مالک دريافت مي‌شود، گفت: بالاخره هر فردي که بهره بيشتري از شهر مي‌برد بايد به همان نسبت عوارض بيشتري به شهر بپردازد.


    تخلفات ساختماني کمتر از يک درصد

معاون شهرسازي شهرداري تهران در بخش ديگري از صحبت‌هاي خود با بيان اينکه در حال حاضر سيستم‌ها در شهرداري تهران براي بروز تخلفات ساختماني بسته شده است، تاکيد کرد: از مجموع 30هزار پروانه ساختماني صادر شده در هر سال کمتر از يک درصد تخلف صورت مي‌گيرد. او ادامه داد: از اين رو به نظر مي‌رسد قدري آرامش در بخش ساخت وساز شهر به وجود آمده است. البته بخشي از اين آرامش ممکن است به دلايل اقتصادي باشد اما قسمت عمده آن به تغيير ريل‌گذاري در صدور مجوزهاي خاص و موردي مربوط مي‌شود.


    دو عارضه برج‌هاي بي‌قاعده

مركز مطالعات و برنامه‌ريزي شهر تهران– وابسته به شهرداري- در تحقيقي كه براي نحوه نگارش قواعد ساخت‌وساز بلندمرتبه انجام داده است، درباره وضع موجود برج‌هاي ساخته شده در تهران اعلام كرد: آنچه امروز تحت عنوان بلندمرتبه‌سازي در تهران رخ مي‌دهد، حداقل دو عارضه زيست‌محيطي براي پايتخت به وجود آورده است. در اين تحقيق آمده است: بلندمرتبه‌سازي‌ها در تهران برمبناي معيارهاي طرح جامع شهر تهران نبوده است و علاوه بر مشكلاتي كه اين ساخت‌وسازها در ابعاد كالبدي ايجاد كرده، عوارض زيست‌محيطي همچون «تغيير غيرطبيعي دماي شهر به‌علت افزايش بيش از حد سطوح ساختماني» و همچنين «كاهش وزش باد در سطح شهر» را نيز به بار آورده است.