نقایص هفت‌گانه قانون پیش فروش ساختمان

نقایص هفت‌گانه قانون پیش فروش ساختمان

چند روزی است که بحث درخصوص اجرای قانون پیش فروش ساختمان بین تدوین‌کنندگان دستورالعمل پیش فروش ساختمان و انبوه‌سازان به عنوان نمایندگان بخش خصوصی بالا گرفته است.

 پس از انتقادات اولیه انبوه‌سازان به دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان، برخی از موارد برطرف شد و ۲۱شهریور ماه امسال با امضای وزیر راه و شهرسازی برای اجرا در قراردادهای پیش فروش ساختمان ابلاغ شد.با این وجود انتقادات و ایراداتی که انبوه‌سازان به قانون پیش فروش ساختمان داشتند نه تنها کم نشد بلکه به‌گمان آنها حتی ابلاغ دستورالعمل شناسنامه فنی ساختمان نیز از اشکلاتی که به این قانون وارد است، نمی‌کاهد.

به نقل از تعادل ، در همین رابطه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان کشور ۷ نقص و ایراد اساسی در قانون پیش فروش ساختمان را برشمرده است.  حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز به تازگی گفته است: این قانون به علت نبود زیرساخت‌های لازم قابلیت اجرا ندارد.

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان نیز منتقد دیگر قانون پیش فروش ساختمان است. به گفته رهبر برای کنترل‌کننده و ناظر پروژه در این قانون وظایفی تعریف شده که در حد وظایف قبلی‌اش نیست و تبعات و نگرانی‌هایی را برایش به وجود می‌آورد همچنین از نظر مسائل فنی ازجمله دفترچه فنی ملکی که از آغاز ساخت ساختمان باید وجود داشته باشد دارای اشکالاتی است.

البته قانون پیش فروش ساختمان موافقانی نیز دارد. مهرداد لاهوتی، نماینده مجلس شورای اسلامی و حسین معصوم، مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال ازجمله افرادی هستند که این قانون را شفاف و کامل می‌دانند و اعلام می‌کنند که تمامی موارد مربوط به حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در این قانون لحاظ شده است.  به گفته مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال، ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان گام بلند دولت در رونق مسکن است و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

حسین معصوم معتقد است، قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به درستی به اجرا درآید و این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری را ایفا کند.

این مقام مسوول تاکید می‌کند، قانون پیش‌فروش ساختمان حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین کرده و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاهی شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم تا حد قابل ملاحظه‌یی کاهش خواهد داد.  همچنین مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال در بیان انتقاداتی که از سوی انبوه‌سازان برای قانون پیش فروش مطرح شده است، می‌گوید: طبیعتا هر قانونی دارای نقاط مثبت فراوانی است و شاید ضعف‌هایی نیز داشته باشد. اما مسلما قانونی که توسط قانونگذار وضع می‌شود، مراحل مختلفی را گذرانده است و اینگونه نیست که بخشی از جامعه مثلا انبوه‌سازان را مورد توجه قرار نداده باشد. باید قوانین در کشور به اجرا درآیند و اینکه قبل از اجرا یک طیف از جامعه نسبت به نقاط ضعف آن اظهارنظر کنند و انتقاداتی را وارد کنند جای بحث فراوانی دارد.  به اعتقاد حسین معصوم اجرای قانون پیش فروش ساختمان هم به نفع اقتصاد کشور است و هم اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

 قانون همه گیر باشد

در همین حال فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به عنوان یکی از مخالفان قانون پیش فروش ساختمان  با اشاره به اینکه انبوه‌سازان نیز معتقدند که قانون باید همه‌گیر باشد و تنها به یک طیف خاص متعلق نباشد، گفت: از سال ۱۳۸۹ که قانون پیش فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید به دلیل ایراداتی که به آن وارد بود، عدم وجود زیرساخت‌های مورد نیاز همچنین تعارض با برخی قوانین نتوانست تا امروز اجرایی شود.

پورحاجت ادامه داد: در دو سال گذشته اعتراضات و انتقادات به شناسنامه فنی ملکی بوده که البته از نظر ما هنوز هم یکی از ایرادات این قانون است زیرا شناسنامه فنی ملکی آیین‌نامه دارد اما هنوز هم امکان اجرای این قانون وجود ندارد و حتی نمی‌تواند کمکی به باز شدن قفل بازار مسکن کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اعلام اینکه قانون پیش فروش ساختمان ظلم به خریداران مسکن و انبوه‌سازان است، گفت: موضوع مشکلات مربوط به قانون پیش فروش ساختمان تنها به شناسنامه فنی ملکی مربوط نمی‌شود که بگوییم با حل این مشکل تمامی ایرادات وارد به این قانون حل می‌شود.

 مشخص نبودن وظیفه ناظر ساختمان

فرشید پورحاجت تصریح کرد: کار اصلی ناظر ساختمان، فنی است اما در قانون پیش فروش ساختمان تکالیف دیگری برای ناظر ساختمان در نظر گرفته شده است؛ براساس این قانون ناظر باید کارهای مالی مربوط به پروژه را نیز انجام دهد. وی افزود: نکته دوم اینکه چون در پروژه‌های انبوه‌سازی تعداد زیادی ناظر ساختمان حضور دارند، قانون مشخص نکرده که کدام یک از این ناظران فنی باید مسوولیت مالی را نیز برعهده بگیرند.

 موانع بانکی

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: ایراد بعدی به موانع بانکی بر سر راه انبوه‌سازان بازمی‌گردد. قوانین بانکی اجازه آن را نمی‌دهد تا فروشندگان اسناد خرید را به شخص پیش خریدار منتقل کنند.  وی تصریح کرد: از آنجا که یکی از روش‌های تامین مالی برای تولید مسکن، دریافت تسهیلات بانکی توسط سازندگان است در صورتی که شخص سازنده تا پیش از پیش فروش اقدام به دریافت تسهیلات کند هیچ بانکی این اجازه را نمی‌دهد تا سازنده اسناد خرید را به خریداران منتقل کند در صورتی که در قانون پیش فروش ساختمان ذکر شده که این اسناد باید توسط سازنده و فروشنده به پیش خریداران منتقل شود.

 تسهیلات پرداختی به مسکن

فرشید پورحاجت تاکید کرد: از سوی دیگر تسهیلات مسکن نیز با پیشرفت فیزیکی پروژه به خریداران داده می‌شود اما حین پیشرفت فیزیکی و ساخت پروژه خریدار اقدام به دریافت تسهیلات بانکی کرده و اقساط خود را نیز پرداخت کند در صورتی که برای پیش فروشنده یا سازنده مشکل مالی پیش بیاید و چک‌هایش برگشت بخورد، چه کسی مشکلاتی که برای خریدار به وجود می‌آید را حل می‌کند؟

 اشکال در انتقال اسناد

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درخصوص ایراد دیگری که به قانون پیش فروش ساختمان وارد است، گفت: براساس قانون باید اسناد مربوط به ساختمان به خریدار یا پیش خریدار منتقل شود.

پورحاجت افزود: همچنین طبق قانون پیش فروش ساختمان در صورتی که خریدار نتواند سر موقع به تعهدات خود عمل کند به او فرصتی «یک ماهه» داده می‌شود اما اگر پیش خریدار یا خریدار موفق نشود تا در این مدت زمان نیز نسبت به اجرای تعهدات خود اقدام کند، تکلیف فروشنده چه خواهد شد؟ که متاسفانه در این قانون هیچ راهکاری برای حل این مشکل تعیین نشده است.

 قانون‌های داوری

به گفته فرشید پورحاجت، احکام داوری جزو احکام قطعی نیستند و تمام احکام داوری می‌توانند در یک دادگاه ثانوی یا در شورای حل اختلاف دوباره مورد رسیدگی قرار گیرند. مشکلاتی نیز که برای فروشندگان و خریداران درخصوص پیش خرید ساختمان به وجود می‌آید شامل این احکام شده و نیازی نیست تا در دادگاه به آنها رسیدگی شود و شورای اختلاف می‌تواند به آنها رسیدگی کند در صورتی که براساس قانون پیش فروش ساختمان این طور نیست.

 مشکلات بخش خصوصی و بخش دولتی

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: بخش‌های دولتی به هیچ عنوان حاضر نیستند تا اسناد را به شخص ثالث منتقل کنند و سند را نیز به پیش خریداران نمی‌دهند در صورتی که این موضوع درخصوص سازندگان بخش خصوصی صدق نمی‌کند.  به گفته فرشید پورحاجت در قانون پیش خرید ساختمان این موضوع نیز لحاظ نشده و هیچ قانونی برای تحث فشار گذاشتن بخش دولتی در آن وجود ندارد.

 مشکل در ابطال اسناد

فرشید پورحاجت ادامه می‌دهد: مشکل دیگر قانون پیش فروش ساختمان به این موضوع بازمی‌گردد که اگر حین معامله سند ابطال شود، تکلیف سهم‌های انتقال داده شده چه خواهد شد. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح می‌کند: چنین موردی نه تنها در قانون پیش فروش ساختمان لحاظ نشده است بلکه دفاتر ثبت اسناد رسمی هم نمی‌دانند که در صورت به وجود آمدن این مشکل چه باید بکنند و این مشکل کوچکی نیست.

فرشید پورحاجت در نهایت با اشاره به اینکه قانون پیش فروش ساختمان قابلیت اجرایی شدن ندارد، گفت: لازم است تا نمایندگان مجلس شورای اسلامی با تشکیل یک جلسه فوری نسبت به رفع مشکلات وارد بر این قانون و رفع دغدغه‌های بخش خصوصی که خود یکی از موانع تولید ساختمان است، اقدام کنند.

Check Also

ترکیدن حباب چینی در بازار مسکن جهان

ترکیدن حباب چینی در بازار مسکن جهان اقتصاد چین با وجود رشد سریع طی سال‌های گذشته ...

پاسخی بگذارید