وبلاگ ملک بان 24 خرید ویلا در شمال- قیمت خانه- خرید خانه در تهران- اجاره آپارتمان
Related Articles
سوال :
سلام خسته نباشید سوالی داشتم در مورد این که اگر مستاجر مسکونی با قرارداد یکساله اجاره آپارتمان خود را سه ماه از ابتدای قرارداد خود تاکنون پرداخت نکند مالک میتواند از طریق قضایی برای وی حکم تخلیه بگیرد اگر بعد از شکواییه قضایی مستاجر ملزم به پرداخت اجاره آپارتمان شود ایا مالک میتواند دیگر مایل به ادامه قرارداد با وی نباشد و وی را ملزم به تخلیه نماید؟
پاسخ :
کاربر گرامی در مواردی موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره آپارتمان یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره آپارتمان را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر میتواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱ – در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
لطفا سوال دوم خود را جداگانه ارسال فرمایید با هر کد فقط به یک سوال پاسخ داده می شود.
پی نوشت:
مستأجر یا کرایه نشین به فردی گفته می‌شود که ملکی یا چیزی را از موجر و صاحب خانه به اجاره بگیرد و مال الاجاره پرداخت نماید.
تکالیف مستاجر:
مستأجر بعد از قبض موضوع اجاره آپارتمان نسبت بدان در حکم امین است و فقط در صورت تعدی یا تفریط مسؤول خواهد بود.
مستأجر حق دارد اجاره را به دیگری واگذار نماید مگر آنکه در عقد اجاره از طرف مؤجر صریحاً ممنوع شده باشد.
مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند.
عین ملک یا وسیله اجاره شده را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده مصرف نماید.
اجاره‌بها را در زمان‌های مشخص پرداخت نماید.
اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می باشد.
اجاره بها:
مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در قرارداد قید گردد. مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت نماید یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
شرایط تنظیم قرارداد:
در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسائل زیادی توجه داشت از جمله:
آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلا در صورتیکه اجاره آپارتمان یک ماه پرداخت نگردد، صاحب ملک میتواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه نماید.
مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان
در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به اینصورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.
مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یکساله باشد.
حضور دو نفر شاهد جهت امضای ذیل قرارداد.
تنظیم قرارداد در دونسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قراردادن (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده است)
ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص و یا مرجع قانونی مربوطه.
در مورد پیش فروش و پیش خرید بنظر من باید سه عامل مهم را رعایت نمود.برای جلو گیری از معاملات معارض و کلاهبرداری ۱٫امضای مالک متن سند یا وکیل قانونی ان که در مورد اصالت وکیل نسبت بامور محوله از دفترخانه ای که و کالت تنظیم شده استعلام شود.۲٫تقسیم نامه فیمابین سازنده و مالک.۳٫ارائه وکالت سازنده از فروشنده متن نسبت به واگذاری و یا فروش اپارتمانهای ذکر شده با احراز مالکیت در تقسیم نامه.مخفی نماند نکته ای را باید متذکر شوم اگر مورد معامله در رهن بانک قرار داشت حتما بایستی نسبت به و ام ماخوذه کتبآ از بانک استعلام بعمل اید تا وام دریافتی دقیقآ مشخص شود.بدیهی است جواز ساختمان حتمنآ باید در قرارداد با ذکر شماره و تاریخ و منطقه شهرداری ثبت گردد.و در ذیل قرارداد تنظیمی ذکر گردد فروشنده متعهد و ملتزم گردید قبل از انتقال قطعی و ثبت مبیع نسبت به فک رهن اقدام نماید و عدول از این تعهد شامل ضررو زیان و خسارات احتمالی که در قرارداد مضبوط است می باشد.
با سلام و احترام
مستند موادی که شما در پاسختون به اونها اشاره کردید قانون مصوب ۱۳۵۶ هست در صورتیکه قراردادهای اجاره ای که پس از این تاریخ منعقد شده اند ، بر اساس قانون ۱۳۷۶ مورد رسیدگی قرار میگیرند. در این قانون نیز حرفی از امکان فسخ اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره به میان نیامده است.
به علاوه رویه دادگاه ها نیز به این صورت شده که شما برای مطالبه اجور معوقه وصدور حکم تخلیه باید دو پرونده جداگانه در شورای حل اختلاف تشکیل بدید و حتی اگر بخواهید فسخ کنید باید به دادگاه مراجعه کنید و برای این مورد نیز جداگانه لایحه بدید.